Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Estes tempos de vírus “SARS-CoV-2”e da doença Covid-19, um outro “vírus” se tem disseminado, que é proliferação de “webinar”. Tem sido uma ferramenta excelente de apoio quer ao perito avaliador de imóveis quer ao angariador de imóveis.
Faz parte de um conjunto de programas sobre toda a envolvente do mercado imobiliário, tendo-se já realizado dois. No entanto, todos os vídeos irão ficar disponíveis no final. Deste modo, quem se inscrever neste momento poderá assistir a todo o programa da formação.
A nossa primeira participação focou-se na excelente informação que o Instituto Nacional de Estatística presta ao mercado imobiliário.
Uma informação que partilhamos foi o documento “Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local”:
“O INE divulga uma nova edição das Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local com base em dados de natureza administrativa (ver nota técnica no final do destaque). Os valores publicados referem-se à mediana (valor que separa em duas partes iguais o conjunto ordenado de preços por metro quadrado) dos preços de venda de alojamentos familiares (€/m2). Salvo indicação em contrário, a mediana é determinada no período anual terminado no trimestre de referência desta publicação, eliminando-se possíveis efeitos sazonais no comportamento dos preços e aumentando-se assim o detalhe geográfico de apresentação de resultados.”- in INE
Por exemplo, foi possível verificar:
-Os preços medianos de venda na cidade de Lisboa têm um crescimento inferior, a partir do início de 2019, do que os municípios da Área Metropolitana;
-Os preços medianos de venda dos municípios contíguos à cidade de Lisboa crescem mais que os outros municípios da AML;
-A freguesia de Marvila foi a que teve um maior crescimento homólogo dentro da cidade de Lisboa.
-….. (acreditem que a informação é muita).
Uma das perguntas que nos fizeram no final da apresentação foi se toda esta informação era paga. O que é muito interessante é que toda a informação é grátis!
Resta-nos dizer que já estamos a preparar a próxima descoberta.
Quem exerce a sua profissão com paixão pensa-a a toda a hora.
É o que acontece com o moderador deste blogue, que esta semana passou na sua antiga escola primária e deu logo consigo a questionar qual seria o seu valor.
A primeira ideia que veio à cabeça é que a escola tinha um valor especial. Lembrou-se das brincadeiras nos recreios e do Professor Borges, que recorda com saudade, e do Professor Delgado.
Apesar desta “lamechice”, convém recordar que o valor especial tem cabimento da avaliação imobiliária. É consagrada na base de valor Fair Value (Justo Valor). Traduz-se na disponibilidade que o comprador tem de pagar mais que o valor de mercado, porque tem um interesse especial na aquisição.
Mas, afinal, quanto vale a minha escola?
Em nossa opinião, o valor da “minha escola” deverá ter em conta qual o objetivo da avaliação, logo, da base de valor escolhida.
Se a avaliação é necessária para integração nos relatórios financeiros do Estado Português, a avaliação do imóvel deve ser realizada atendendo ao uso continuado. Assim sendo, entendemos como correta a aplicação do método do custo de substituição depreciado.
O valor deve ser baseado no que teria de ser despendido para proceder à sua substituição. Seria verificado quanto custaria edificar um imóvel equivalente, moderno, incluindo o terreno e custos financeiros. Este valor seria depreciado tendo em conta as diferenças entre a escola existente e o imóvel equivalente. Já referimos várias vezes que a nossa metodologia preferida é o método deRoss-Heidecke.
Recorde-se ainda que as International Valuation Standards reconhecem o método do custo depreciado para a avaliação de imóveis raramente transacionados e/ou especializados.
No entanto, o objetivo da avaliação pode ser outro.
Suponhamos, então, que o imóvel é excedentário (esta semana existe uma grande polémica sobre imóveis excedentários do Estado) e o Estado pretende vendê-lo. Como se procederá à sua avaliação?
Neste caso, devemos encontrar a máxima e melhor utilização para o imóvel e o avaliador do imóvel deve avaliá-lo em função disso. Poderá ser uma unidade hoteleira? Poderá ser um edifício de escritórios?
Claramente, os métodos indicados serão o método comparativo de mercado e o método de rendimento. Precisamente, os métodos que as International Valuation Standards reconhecem como válidos para estimar o valor de mercado.
Terminamos, levantando outra questão. O valor de um imóvel é único ou depende do objetivo da avaliação?
É uma publicação muito interessante, que nos dá uma perspetiva do que vai acontecendo, em Portugal, nos mercados do comércio de rua, escritórios, retail park´s e logística.
Desta vez, acrescentamos os dados referentes último trimestre de 2015 e primeiro e segundo trimestres de 2016:
Os valores do gráfico anterior correspondem ao valor praticado, em €/m2, resultado da fórmula muito utilizada pelos avaliadores de imóveis, Valor = renda mensal x 12 / Yield.
Desagregando os valores da fórmula chegamos a uma conclusão interessante. A renda praticada, em €/m2, a partir de setembro de 2013 é igual nas duas localizações, variando unicamente a yield praticada:
Conclui-se, portanto, que os investidores consideram mais arriscado investir na Maia.
Devemos ainda referir que as rendas e yields, termos utilizados na avaliação de imóves, aqui mencionadas são “prime”.
De acordo com a metodologia da consultora:
-Renda Prime “Representa o valor máximo da renda que pode ser esperado no período em análise para um espaço de dimensão standard [adequado à procura nessa localização, de elevada qualidade e situado na melhor localização. A Renda Prime não incorpora os incentivos comummente praticados no mercado nesse período.”
-Yield Prime “Representa a yield mais baixa que pode ser esperada no período em análise para a aquisição de um imóvel de Classe A, situado numa localização privilegiada, totalmente arrendado e com rendas de mercado.
Considera-se imóvel de Classe A o que tem uma construção recente, equipamento moderno e layout eficiente.”
No artigo de hoje publicamos a nossa última participação no blogue nosso colega Out-Of-The-Box:
"Não vão assim tão longe os tempos em que o valor dos imóveis era estimado por louvados, pessoas que, pela sua experiência, credibilidade e aceitação pública, eram escolhidas pela comunidade para exercer essa função.
Nos dias de hoje, a avaliação de imóveis, à semelhança de outras atividades, é regulada por um conjunto de regras emanadas de organismos internacionais. No entanto, podem prevalecer algumas áreas onde os poderes públicos nacionais têm autonomia para criar regras diferentes. É o caso da legislação para expropriações ou da Lei nº 153/2015 de 14 de setembro, que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestam serviços a entidades do sistema financeiro nacional.
As duas instituições internacionais que definem as regras são o Internacional Valuation Standards Council (IVSC) e o The European Group of Valuers' Associations (TEGoVA).
A IVSC é uma organização sem fins lucrativos, independente, que define um conjunto de procedimentos e normas que são universalmente aceites na avaliação de ativos. Inclui representantes de um largo espectro de setores, desde organizações profissionais, avaliadores, organismos de regulação a académicos (www.ivsc.org).
Por sua vez, o TEGoVA é uma associação europeia, também sem fins lucrativos, composta, à data, por 61 associações de avaliadores de 33 países, e que representa mais de 70.000 avaliadores na Europa (www.tegova.org). Em Portugal, esta organização é representada pela ASAVAL - Associação Profissional das Sociedades de Avaliação.
A IVSC publica as International Valuation Standards (IVS) e a TEGoVA publica as European Valuation Standards (EVA). Estas últimas normas estão transcritas na publicação Blue Book, de acesso livre no sítio da internet da TEGoVA.
Periodicamente, estas associações fazem uma atualização das suas normas, após intensa discussão pública. Foi assim que neste ano de 2016 a TEGoVA procedeu à revisão das EVA, com a introdução ou melhoria da explicação de conceitos existentes, ou mesmo com a introdução de um conceito novo nesta norma, o conceito da base de valor “Market Rent”.
No caso das IVS, a discussão pública, com várias fases, decorre durante o ano de 2016, prevendo-se a entrada em funcionamento das IVS 2017 em dezembro do corrente ano.
Neste âmbito, tem sido trazido a público uma série de documentos para análise e comentário, introduzindo algumas pistas sobre o que poderá vir a ser alterado.
O propósito maior deste artigo é enumerar algumas questões que podem alterar profundamente o paradigma existente.
Desde logo a possibilidade de não ser obrigatória a emissão dos “Termos de Contratação” por se revelarem desnecessários. Referem-se exemplos em que isso pode acontecer. É o caso das “in-house valuations” ou das avaliações onde alguns dos itens só sejam realizáveis durante o trabalho de avaliação.
Seguramente o capítulo que poderá sofrer alterações mais profundas é o que se refere às “Bases de Valor”.
Manter-se-ão as bases de valor tradicionais, com a mudança de nome de “Fair Value” para “Equitable Value”, para que o conceito seja claramente diferenciado da IFRS 13.
Serão provavelmente introduzidas duas novas “Bases de Valor”, a de Valor de Venda Imediata (Liquidation Value) e a de Custo de Reposição/Valor de Seguro (Replacement Value/Insurance Value).
No Valor de Venda Imediata, serão quebradas algumas regras fundamentais da estimativa do valor de mercado. O tempo em que o ativo está exposto ao mercado será reduzido, refletindo o valor de um bem para uma venda num curto período de tempo e em que, pelo menos, um dos intervenientes não aturá de livre vontade.
Assim sendo, estes valores conduzem sempre a um valor abaixo do valor de mercado.
Esta venda compulsória é típica de leilões, insolvências e da avaliação de imóveis que servem de garantia bancária.
A criação desta base de valor vem ajudar muitos peritos avaliadores de imóveis, visto que lhes vai permitir apresentar um valor que lhes estava vedado pelos códigos de boas práticas que seguiam.
Por outro lado, será benéfico que clarifique as metodologias de avaliação para estes casos. É com alguma preocupação que assistimos à completa ausência de um critério coerente para a sua estimativa, que muitas vezes aparece de uma forma arbitrária.
A discussão pública que está a ocorrer encerra muitas outras alterações importantes, que ocupariam muitos artigos. No entanto, não podemos deixar de salientar a discussão suscitada sobre a “obrigatoriedade” de serem apresentados dois métodos de avaliação, na generalidade dos trabalhos.
Porque terá um avaliador de utilizar mais que um método se tiver a firme convicção e um elevado grau de certeza que o valor de um ativo pode ser obtido por um único método de avaliação?"
Hoje ouvimos a Deputada Mariana Mortágua afirmar, no âmbito de mais um pacote fiscal que incidirá sob o património, que um conjunto de imóveis com um valor patrimonial tributário (VPT) de 500.000€ corresponderá, em termos de valor de mercado, a 600.000€ ou 700.000€!
Não concordamos.
Antes da crise de 2008 era prática corrente que o VPT corresponderia a cerca de 80% do valor de mercado. Aplicado ao que afirmou a Senhora Deputada, os 500.000€ corresponderiam, em termos de valor de mercado, no máximo, a 625.000€. Era uma métrica seguida até pelos Avaliadores de Imóveis.
Mas isto aplicava-se à maior parte dos imóveis antes de 2008.
Entretanto o paradigma mudou.
De facto, com regeneração e reabilitação urbana, os imóveis nas zonas históricas de Lisboa, Porto e algumas cidades emergentes, o valor de mercado de aumentou exponencialmente, assistindo-se até a transações de imóveis por preços amorais!
Nestes locais, por força do Coeficiente de Vetustez, muitas vezes de 0,4, o VPT é muitas vezes 700%, 800%, 1.000% abaixo de valor de mercado.
Acontece que o país não é só Lisboa, Porto, Braga e poucas mais cidades. O país é Damaia, Massamá, Valongo e outras zonas. Aqui, o VPT é bem superior ao valor de mercado, 20% a 30% superior! Basta percorrer estes locais e verificar a quantidade de imóveis devolutos.
Pensamos que mais que aumentar a carga tributária em termos de IMI, o importante seria corrigir a sua legislação, para que exista uma verdadeira equidade fiscal, que acabe com a especulação imobiliária!
Estamos na parte final do tradicional mês de férias e, desta vez, optamos por um artigo leve, de final de verão. Vamos apresentar uma avaliação de um imóvel realizada no ano de 1937, que pode ser obtida seguindo a ligação [aqui].
Existem alguns aspetos curiosos, que queremos relevar:
- Não foi utilizado o método comparativo, provavelmente por ser um imóvel raramente transacionado e por não existir uma amostra sustentada de imóveis em venda ou vendidos. Recordamos que a avaliação foi feita no ano de 1937.
- No método do rendimento, por capitalização direta, foi utilizada uma “yield” de 5% (valor do prédio 20 x 31.235$58). Para melhor entender esta transformação, permitimo-nos convidar a visitar o nosso artigo “Ainda existem louvados?”.
- No método do custo, o valor de construção por m2 do primeiro piso correspondia a 90% do valor de construção por m2 do rés-do-chão, e a cave e as águas furtadas a 20% do valor de construção por m2 do rés-do-chão.
- Assinalamos também a descrição exaustiva e correta do imóvel, o que contrasta com muitas avaliações realizadas hoje em dia.
- Finalmente, apresentamos numa tabela os valores estimados à época pelo avaliador de imóveis e os valores que seriam atualmente. Estes valores foram atualizados pelos coeficientes de desvalorização da moeda aplicáveis aos bens e direitos alienados durante o ano de 2015, de acordo com a Portaria n.º 400/2015, de 6 de novembro:
Claramente desfasados dos valores de mercado atuais!
Durante o mês de agosto o Imposto Municipal sobre Imóveis foi objeto de muitas considerações, por políticos, por jornalistas e até, pasme-se, por um avaliador de imóveis! Nós próprios demos a nossa contribuição do programa da jornalista Fátima Lopes “A Tarde é Sua”, no passado dia 12.
Estando já esvaziada a polémica, é tempo de duas ou três considerações sobre o Decreto-Lei n.º 41/2016 de 1 de Agosto, nomeadamente sobre a justiça fiscal supostamente introduzida pelo documento.
Desde logo é de salientar a entrada em vigor do documento que altera o valor de imposto a liquidar, no início de agosto. Os portugueses andam muito distraídos com férias, rescaldo do campeonato da Europa, Jogos Olímpicos, início da época desportiva, para se preocuparem com uma alteração muito cirúrgica do Código do IMI e que tem repercussões no seu orçamento familiar.
A estimativa do Valor Patrimonial Tributável (não confundir com avaliação de um imóvel, que é muito mais complexa) é realizada através de uma fórmula que representa o produto de vários fatores, onde se inclui o fator Coeficiente de Qualidade e Conforto, de que faz parte o item “Localização e operacionalidade relativa”.
A alteração introduzida faz aumentar o item “Localização e operacionalidade relativa” de “até 0,05” para “até 0,20”. Como consequência, o Valor Patrimonial Tributável poderá aumentar até 14,3%, o que, em abono da verdade, poderá fazer aumentar o valor do IMI a pagar de, caso a autarquia utilize a taxa máxima legalmente permitida, 64,35€ por cada 100.000€ de Valor Patrimonial Tributável.
Concordamos que não será um aumento significativo. No entanto, quem suportará esse aumento, porventura insignificante, é a classe média ou média baixa, contrariamente ao que foi propagandeado.
E porquê?
Porque a legislação, no artigo 43º do CIMI, limita o fator “Coeficiente de Qualidade e Conforto” a 1,7.
Significa que uma casa de luxo, num condomínio fechado, primeira linha de mar, piscina, campo de ténis, …., já está no patamar máximo. Podem aumentar-lhe o item “Localização e operacionalidade relativa” 500% que o proprietário pouco se importa.
Mas, no mesmo local, uma habitação sem grandes luxos, pode ser afetada, com consequências importantes para o orçamento familiar de quem lá habita.
Na verdade, a alteração legislativa coloca mais contribuintes a pagar este item “Localização e operacionalidade relativa”. De facto, quem antes teria uma incidência de zero, num intervalo que poderia ir até 0,05, poderá agora ser contemplado com 0,03 ou 0,04, ou mais, num intervalo que pode ir até 0,2.
A consequência é que ao alargar o intervalo, a Autoridade Tributária coloca mais pessoas a pagar este item, não as que podem mais, que é subjetivo e pode introduzir diferenças em situações idênticas.
Por último, existe ainda um efeito psicológico nesta questão que favorece a máquina fiscal.
Foi instalado algum alarmismo social, pelo empolamento da polémica, que poderá afastar os contribuintes do pedido de reavaliação do Valor Patrimonial Tributário quando é devida a atualização do Coeficiente de Vetustez (Cv) e do Vc (Valor de Construção que ainda se encontra incorreto em muitas matrizes).
O receio de que as vistas e a orientação solar possam onerar o seu IMI pode inibi-los de o fazer.
Nunca é de mais lembrar que a Autoridade Tributária, de três em três anos, atualiza em alta, administrativamente e automaticamente, o Valor Patrimonial sobre o qual se paga a taxa de IMI. O mesmo não acontece quando é devida uma atualização em baixa a favor dos contribuintes, tendo de ser estes a pedir a atualização.
Concluímos afirmando que além das questões de justiça social, aqui tratadas, existem outras que têm a ver com transparência fiscal e que, provavelmente, são mais graves.
É que o contribuinte não é informado qual o valor das suas vistas ou orientação solar!
No método comparativo de mercado torna-se necessário,a dado momento, fazer a homogeneização e validação das amostras de forma aproceder à estimativa do valor do imóvel avaliado.
Usualmente, são utilizadas duas metodologias para avalidação das amostras:
- A aplicação do Critério de Chauvenet, complementadocom o estudo da Distribuição “t” de Student.
Esta metodologia compreende vários passos,nomeadamente o cálculo da média e do desvio padrão dos valores homogeneizados,a análise desses valores pelo Critério de Chauvenet, verificando o quocienteentre o desvio de cada amostra e o desvio padrão, que deve ser menor que ovalor crítico, fornecido pela tabela de Chauvenet (estando esta condiçãoconfirmada podemos afirmar que o imóvel é adequado e deve ser incluído naamostra) e o cálculo da amplitude do intervalo de confiança recorrendo àDistribuição "t" de Student, obtendo o limite inferior e superiorpara a confiança pretendida.
Se existir uma grande amplitude do intervalo deconfiança, o valor a escolher deve situar-se em mais ou menos 10% relativamenteà média, devendo o perito escolher um valor que se encontre neste intervalo.
Apresentamos, de seguida, um pequeno vídeo que mostraa aplicação do método:
(daqui a 20 anos ... ou noutra data qualquer) Estamos no verão e os artigos do nosso blogue devem adaptar-se à época em que vivemos.
Por isso, proporcionamos aos nossos leitores duas pequenas folhas de cálculo, que permitirão, em férias, ter uma perspetiva do valor do seu imóvel numa qualquer data futura. Conforme já foi explicado no nosso artigo "O valor residual e o avaliador de imóveis", este valor pode ser obtido a partir do valor de aquisição do imóvel e imputando-lhe uma atualização anual, que poderá ser positiva ou negativa, ou pela capacidade de gerar rendimento, materializada no método da capitalização direta. [A partir do valor de aquisição do imóvel] [A partir da capacidade de gerar rendimento] Informamos mais uma vez que não nos responsabilizamos pela utilização inadequada destas folhas de cálculo e que os trabalhos de avaliação de imóveis devem ser realizados por profissionais (avaliadores de imóveis) devidamente credenciados pela CMVM- Comissão do Mercado de Valores Mobiliários.
Pensamos nãocometer nenhuma inconfidência se partilharmos a conversa de avaliador deimóveis para profissional da mediação imobiliária, que tivemos com MassimoForte, acerca doestudo que foi publicitado no nosso último artigo, que resolvemos publicar agora paraficar ao alcance de todos.
LembravaMassimo Forte que o preço aconselhado, na mediação, resulta, quaseexclusivamente, do método comparativo de mercado. Referia ainda que deveráaconselhar-se um valor mínimo e máximo ao cliente, dando-lhe a liberdade para oescolher.
É certo que advogamosem causa própria, pois defendemos intransigentemente a inferência estatísticano método comparativo de mercado, mas é nossa firme convicção que é umaferramenta muito útil para a mediação imobiliária.
Esta nossaperceção baseia-se principalmente no facto desta metodologia retirar qualquersubjetividade na análise de valor de um imóvel e também permitir sugerir aindicação de um intervalo de valor.
Poderá sercolocada a questão da morosidade ou da complexidade de se obter uma equação eum intervalo de confiança, mas relembramos aqui o nosso artigo “Uma ajuda para avaliadores”, em que apresentamos uma ferramentaque, rapidamente, soluciona o problema.
Por outrolado, obtida uma equação de regressão para uma determinada zona, esta perdurapor muito tempo, não sendo necessário repetir o processo sempre que énecessário avaliar um imóvel. Aliás, é muito mais simples, pois rapidamenteencontramos o valor do imóvel que pretendemos angariar.
Após a análisede regressão e a obtenção da equação, deve ser estimado um intervalo deconfiança, intervalo estimado onde a média de um parâmetro de uma amostra temuma dada probabilidade de ocorrer.
No nossoestudo, por exemplo, um apartamento no Parque das Nações, com uma instalaçãosanitária, classificação energética classe A e um lugar de garagem deverá terum valor de 3.785€/m2.
Contudo, com90% de probabilidade, podemos afirmar que o valor do apartamento situar-se-àentre os valores de 3.587€/m2 e 3.983€/m2 (intervalo de confiança estimado).
O estudoapresentado no artigo da semana passada poderá ser obtido [aqui].
