Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Numa linguagem corrente, diz-se que um activo fixo (tangível ou intangível) está em imparidade quando a sua quantia recuperável é inferior à quantia escriturada.
Muitas vezes, o conceito de imparidade é confundido com desvalorização, o que, contabilisticamente falando, é muito relevante.
Tentando explicar o conceito de imparidade com um pequeno exemplo:
“Uma empresa compra uma máquina para fazer determinado produto. Desse produto advêm um fluxo de caixa estimado.
Suponhamos agora que um concorrente adquire uma máquina para fazer o mesmo produto, com custos mais baixos, que implica uma diminuição do nosso fluxo de caixa, já que a nossa empresa vai perder quota de mercado.
A nossa máquina perdeu valor, ou porque deixa de haver um mercado liquido para ela ou porque o seu valor de uso é menor. “
A máquina, neste caso, está em imparidade.
De acordo com a Norma Contabilística e de Relato Financeiro 12- Imparidades de activos "uma entidade deve avaliar em cada data de relato se há qualquer indicação de que um activo possa estar em imparidade".
Os técnicos de avaliação de património (edifícios, máquinas, equipamentos, marcas comerciais,...) deverão estar preparados para intervirem nestas questões, ou seja, realizarem testes de imparidade.
Os conceitos de quantia recuperável, justo valor, valor de uso, quantia escriturada e desvalorização ficam para o próximo “post”!
Basileia é uma cidade situada no noroeste da Suíça, que faz fronteira com a França e a Alemanha. É a sede do “Bank for International Settlements” (BIS), que é uma organização internacional responsável pela supervisão bancária.
O BIS é responsável por publicar estatísticas e relatórios sobre os bancos centrais e o sistema financeiro global. Um dos seus comités foi responsável pelo Novo Acordo de Basileia sobre Capitais, conhecido como Basileia II, que é um acordo internacional que determina as regras de gestão de risco que os bancos devem adoptar.
Está estruturado em três pilares:
-Determinação dos requisitos mínimos de fundos próprios para a cobertura dos riscos de crédito, de mercado e operacional;
-Convergência das políticas e práticas de supervisão (que podem originar, nomeadamente, a fixação de requisitos mínimos diferenciados, em função dos perfis de risco ou da solidez dos sistemas de gestão e controlo interno das instituições);
-Prestação de informação ao mercado e ao público em geral, de modo a assegurar maior transparência sobre a situação financeira e a solvabilidade das instituições.
A cedência de crédito, as quantias a ceder e os “spreads” estão directamente relacionados com a quantidade e qualidade da informação transmitida ao banco. A disponibilidade para os bancos cederem crédito é menor, atendendo à harmonização dos rácios de solvabilidade.
Como consequência, passou a existir um maior rigor na cedência de crédito, com dificuldades acrescidas para a sua obtenção para as empresas, nomeadamente para as PME’s.
Foi transposto para a ordem jurídica interna com a publicação do Decreto-Lei n.º 104/2007, de 3 de Abril, e do Decreto-Lei n.º 103/2007, de 3 de Abril, (Directiva n.º 2006/48/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 14 de Junho de 2006, e Directiva n.º 2006/49/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 14 de Junho de 2006).
Em termos práticos, e no que diz respeito ao crédito hipotecário, está consubstanciado no Aviso 5/2007 do Banco de Portugal.
Concluindo, não foi só a crise do "subprime" e das dívidas soberanas que prejudicaram o acesso ao crédito pelas pme's. O problema já vinha de trás...
O método de avaliação de activos não correntes detidos para venda, excedentários a uma empresa, está consagrado na Norma Internacional de Relato Financeiro IFRS 5 e na Norma Contabilística e de Relato Financeiro 8.
Para ser assim classificado, a sua quantia escriturada tem que ser recuperada através de uma transacção de venda.
Neste caso, o activo tem que estar disponível para venda imediata na sua condição presente e a sua venda ser altamente provável.
A mensuração de um activo desta natureza pode ser feita de duas formas distintas, conforme resulta do seu reconhecimento inicial ou se for adquirido como parte de uma concentração de actividades empresariais.
No primeiro caso, a mensuração será feita pelo menor valor entre a sua quantia escriturada, se não tivesse assim sido escriturada, e o justo valor menos os custos de vender. No segundo caso, deve ser mensurado pelo justo valor menos os custos de vender.
Em termos práticos, o justo valor traduz o valor de mercado e os custos de vender os custos incrementais atribuídos directamente à venda de um activo, exceptuando os custos de financiamento e os impostos sobre o rendimento.
Uma reavaliação dos Activos Fixos Tangíveis (AFT) que aumente o valor dos activos poderá constituir uma forma das empresas ultrapassarem a situação de perda de metade do capital, prevista no art.º 35.º do Código das Sociedade Comerciais.
Por outro lado, mesmo que uma empresa não enfrente este problema terá sempre vantagem em reavaliar o seu património. Será uma forma de melhorar a sua imagem perante a Banca, os Fornecedores e os Clientes.
A introdução, pelo novo Sistema de Normalização Contabilística (SNC), do conceito de Justo Valor tem sido fonte de preocupação para os técnicos de contabilidade, porventura por indiciar uma possível arbitrariedade no tratamento contabilístico.
No entanto, se verificarmos a definição de Justo Valor (quantia pela qual um activo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transacção em que não exista relacionamento entre elas) e o que é recomendado pela NCRF 7, Norma Contabilística e de Relato Financeiro 7 - Activos Fixos Tangiveis (O justo valor dos terrenos e edifícios deve ser determinado a partir de provas com base no mercado por avaliação que deverá ser realizada por avaliadores profissionalmente qualificados e independentes, ...), podemos facilmente concluir que os receios não são fundamentados.
Recomendamos a leitura do livro "Análise de investimentos imobiliários", de João Carvalho das Neves, Joaquim Montezuma e Amaro Laia, ISBN 978-972-47-4063-8, da Texto.
De fácil leitura, que reputamos de obrigatória para todos os que se interessam pela problemática da avaliação de património.
Hoje em dia é vulgar a avaliação de bens imóveis como garantias reais de empréstimos concedidos pela banca a particulares ou empresas. São exemplos recorrentes a avaliação de fracções habitacionais para o crédito à habitação ou de imóveis de empresas para operações de “lease-back” ou ainda da avaliação de imóveis dados como garantias reais de empréstimos de médio-longo prazo.
Em qualquer dos casos atrás referidos, a entidade oficial com responsabilidades nesta matéria, o Banco de Portugal, estabeleceu claramente as regras de avaliação, que se encontram reflectidas no seu Aviso n.º 5/2007, de 18 de Abril.
Neste documento, independentemente do método adoptado para cálculo das posições de risco, método Padrão ou método das Notações Internas (IRB), são distinguidas duas situações: as das cauções constituídas por bens imóveis destinados à habitação ou fins comerciais e os restantes tipos de cauções de natureza real.
No primeiro caso, o valor de caução corresponde ao valor de mercado, cuja definição já afloramos noutro artigo, ou ao valor do bem hipotecado, que se entende como o valor comercial do bem, determinado com critérios prudenciais, considerados os aspectos sustentáveis de longo prazo do imóvel, as condições normais e do mercado local, a utilização corrente e as utilizações alternativas adequadas do imóvel.
De qualquer das formas, o Aviso n.º 5/2007é inequívoco quando afirma que quer o valor de mercado quer o valor do bem hipotecado devem ser documentados de forma transparente e clara.
Quanto aos restantes tipos de cauções de natureza real devem ser avaliados ao seu valor de mercado, documentado de forma transparente e clara.
Não será necessária uma reflexão profunda de todos os intervenientes, entidades bancárias, peritos avaliadores e clientes bancários para analisarem, em conjunto, se todos estes pressupostos têm sido aplicados com a devida correcção, para que a parte mais débil negocialmente não seja sistematicamente prejudicada?
É recorrente que as entidades bancárias não forneçam aos seus clientes os estudos de avaliação pagos por estes! É um mau principio que tem de merecer a atenção do Banco de Portugal.
O método comparativo de mercado, enquanto ferramenta para a avaliação de património imobiliário, enquadra-se nos designados métodos directos, e, por comparação com imóveis idênticos existentes no mercado, estimam o valor de um bem.
Deste modo, torna-se necessária uma comparação com valores de transacção de imóveis equivalentes e que possam ser comparados, após pesquisa no mercado local. As condições necessárias para a aplicação deste método implicam que tenha existido um elevado número de vendas no mercado que estamos a analisar, que os imóveis sejam equiparáveis, com condições de venda idênticas, com informação actualizada sobre as transacções ocorridas e, finalmente, que não tenham existido factores exógenos a condicionar as transacções.
Depois de verificados estes pressupostos torna-se necessário aplicar a técnica de homogeneização da amostra, ou seja, fazer os ajustamentos indispensáveis para que o valor do bem possa ser comparável. Na avaliação de imóveis urbanos, a amostra correcta deverá estudar dez imóveis, sendo cinco o número mínimo exigível. Só assim podemos estimar um valor único de referência para o bem que estamos a avaliar.
No mercado imobiliário, assim como em outras situações, uma mesma palavra pode originar várias interpretações. Uma dessas palavras é valor.
Assim sendo, o valor venal é o valor pelo qual o bem foi transaccionado em mercado livre, ou seja, o preço que o comprador pagou ao vendedor no momento da concretização do negócio. Este valor difere do valor de mercado, que é o valor pelo qual um bem pode ser transaccionado, num mercado livre e competitivo e após um determinado período de tempo razoável, em que os intervenientes actuem de livre vontade, sem qualquer interesse particular e conhecedores de toda a informação relevante.
Podemos ainda falar de valor intrínseco como o valor que traduz os custos necessários à construção de um imóvel semelhante ao em avaliação, ponderados com valores que traduzam a depreciação física ou obsolescência funcional ocorrida, acrescida do custo do terreno.
Os custos necessários à construção podem ser de substituição se a construção visa obter a mesma função mas com materiais e técnicas actuais. Já o custo de reposição visa repor um imóvel exactamente igual ao em avaliação, com as mesmas técnicas e materiais.
O valor potencial, locativo ou de rendimento traduz o valor actual do imóvel atendendo aos seus rendimentos futuros, actualizados a uma determinada taxa de rentabilidade esperada.
Esta noção está em contraponto com a de valor financeiro, que é o valor do bem considerando o seu rendimento actual, capitalizado a uma determinada taxa de rentabilidade esperada.
O valor residual é utilizado na avaliação de terrenos ou imóveis a reabilitar e é obtido deduzindo ao valor potencial do imóvel todos os custos directos ou indirectos associados ao desenvolvimento do processo imobiliário considerado.
Na obtenção do valor do imóvel é também importante considerar a sua utilização. No caso do uso continuado avaliamos o imóvel atendendo ao seu uso actual enquanto no uso alternativo consideramos o valor do imóvel de acordo com os vários usos que o imóvel pode vir a ter legalmente, que traduzam a sua melhor valorização (máxima e melhor utilização).
A manter-se a legislação actual, a reavaliação dos imóveis no âmbito do acordo de ajuda externa, conhecido por acordo com a "tróica", vai exigir dispêndio de tempo e de dinheiro aos contribuintes.
Primeiro, porque os vai obrigar a solicitar à respectiva câmara municipal uma cópia do projecto do seu imóvel, devidamente certificada. Com custos, obviamente.
Segundo, porque a entrega do modelo 1 do Imposto Municipal sobre Imóveis na Repartição de Finanças também tem custos.
Por outro lado, o contribuinte tem que preencher correctamente todos os itens do modelo 1, sob pena de um preenchimento incorrecto o penalizar no valor final a pagar. Se pedir a ajuda de um técnico, tem ainda mais custos.
Vai ser penalizante para os contribuintes com menores recursos.
As empresas, obrigatoriamente, têm que fazer a entrega pelo sítio da internet da Direcção Geral do Tesouro
Tem sido recorrente nos últimos meses a informação de que, no quadro da ajuda externa ao estado português, o governo actual terá de reavaliar todos os prédios urbanos e terrenos até ao final de 2012, de modo a aumentar a carga fiscal sobre a propriedade.
Uma análise pouco cuidada dos órgãos de informação tem passado a mensagem que os portugueses terão sempre um custo acrescido com o seu património imobiliário. Mas será necessariamente assim?
Com o valor actual das taxas de IMI os imóveis passarão a suportar uma taxa máxima de 0,4% do valor patrimonial tributável contra a taxa máxima de 0,7% (dependendo do município). Haverá casos que, apesar do valor patrimonial tributável aumentar, diminui o valor de IMI a pagar.
Se a isto juntar um correcto preenchimento do chamado modelo 1 de IMI, poderá valer mesmo a pena reavaliar fiscalmente o seu património!
Enquanto isso, poderá simular o valor de IMI a pagar no sitio da internet da Direcção Geral dos Impostos.
