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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Avaliação de imóveis em expropriações

Damos inicio a uma série de artigos dedicados aos pressupostos e metodologias de avaliação de imóveis expropriados.

A indemnização por expropriação pretende compensar o dano causado à entidade expropriada pelo facto de ficar sem um bem imóvel.

Devemos relevar que o valor da indemnização reporta-se à data da declaração de utilidade pública. Este valor será actualizado à data da decisão final do processo, recorrendo-se à evolução do índice de preços do consumidor, excluindo a habitação.

Apesar da legislação apontar para critérios de avaliação, não deixa também de referir, no seu artigo 23º, parágrafo 5, que “o valor dos bens… deve corresponder ao valor real e corrente dos mesmos, numa situação normal de mercado, podendo a entidade expropriante e o expropriado, quando tal não se verifique requerer, ou o tribunal decidir oficiosamente, que na avaliação sejam atendidos outros critérios para alcançar aquele valor”.

Este clausulado assume grande importância porquanto admite que a justa indemnização possa ser diferente daquela que resulta dos métodos de valoração previstos na lei. Acontece quando o valor encontrado é manifestamente desajustado relativamente aos valores recorrentemente praticados no mercado.

Para efeitos de valoração, a legislação classifica os solos da seguinte forma:
1 - Para efeitos do cálculo da indemnização por expropriação, o solo classifica-se em:
a) Solo apto para a construção;
b) Solo para outros fins.
2 - Considera-se solo apto para a construção:
a) O que dispõe de acesso rodoviário e de rede de abastecimento de água, de energia eléctrica e de saneamento, com características adequadas para servir as edificações nele existentes ou a construir;
b) O que apenas dispõe de parte das infra-estruturas referidas na alínea anterior, mas se integra em núcleo urbano existente;
c) O que está destinado, de acordo com instrumento de gestão territorial, a adquirir as características descritas na alínea a);
d) O que, não estando abrangido pelo disposto nas alíneas anteriores, possui, todavia, alvará de loteamento ou licença de construção em vigor no momento da declaração de utilidade pública, desde que o processo respectivo se tenha iniciado antes da data da notificação a que se refere o n.º 5 do artigo 10.º
3 - Considera-se solo para outros fins o que não se encontra em qualquer das situações previstas no número anterior.

Activos não correntes detidos para venda e unidades operacionais descontinuadas

Vamos concluir a série de artigos destinados à avaliação de património e o Sistema de Normalização Contabilística com a abordagem dos activos não correntes detidos para venda e unidades operacionais descontinuadas.

A norma contabilística e de relato financeiro que trata desta problemática é a NCRF 8.

Activos não correntes são todos aqueles que não sejam correntes, o que quer dizer, segundo a norma, que não satisfaçam os seguintes critérios:

-Se espera que seja realizado, ou se pretende que seja vendido ou consumido, no decurso normal do ciclo operacional da entidade;
-Esteja detido essencialmente para a finalidade de ser negociado
-Se espere que seja realizado num período de doze meses após a data do balanço ou;
-Seja caixa ou um activo equivalente de caixa a menos que lhe seja limitada a troca ou o uso para liquidar um passivo pelo menos doze meses após a data do balanço.

Segundo a norma, uma unidade operacional descontinuada é um componente de uma entidade que seja alienado ou esteja classificado como detido para venda e:
-Represente uma importante linha de negócios separada ou uma área geográfica operacional;
-Seja parte integrante de um único plano coordenado para alienar uma importante linha de negócios separada ou área geográfica operacional, ou
- Seja uma subsidiária adquirida exclusivamente com vista à revenda.

Um pequeno exemplo talvez seja esclarecedor. Suponhamos uma empresa que, por necessidade de aumentar a sua capacidade produtiva, mude de instalações, deixando de funcionar na anterior. Esta deve ser reconhecida como unidade operacional descontinuada.

Estes activos devem ser mensurados nos balanços pelo menor valor de entre a quantia escriturada e o justo valor menos os custos de vender.

Chamamos a atenção que o justo valor é transversal à avaliação de todos os tipos de activos e que só os avaliadores de património o podem estimar de uma forma correcta.

E finalizamos alertando para a importância que a reavaliação de activos pode ter na melhoria dos capitais próprios das empresas, o que hoje em dia pode fazer a diferença!

Avaliação de máquinas e equipamentos

Antes de abordarmos alguns aspectos interessantes sobre esta temática convêm esclarecer as diferenças entre máquinas e equipamentos.

Reproduzimos aqui a definição constante na International Valuation Guidance Note 3- Valuation of Plant and Equipment (Revised 2005), que consideramos esclarecedora:
“Machinery: Individual machines or a collection of machines. A machine is an apparatus used for a specific process in connection with the operation of the entity. Equipment: Other assets that are used to assist the operation of the enterprise or entity.”

Uma correcta avaliação de máquinas e equipamentos é particularmente relevante em questões de inventário (por exemplo em falências e insolvências) e na transição para o Sistema de Normalização Contabilística (Norma Contabilística e de Relato Financeiro NCRF 7).

Quer numa quer noutra situação o avaliador deve estimar o valor de mercado. 

Como metodologias indicadas para a sua obtenção aconselhamos duas: informações de mercado obtidas, por exemplo, em feiras e leilões, devidamente homogeneizadas e, se não houver um mercado liquido de transacções, aplicar o método de Ross-Heideke (esse mesmo, que conhecemos para a estimativa da depreciação de imóveis!)

O coeficiente de depreciação é o que ajusta o valor de mercado do bem. 

Aplicando-se a depreciação devida ao preço (ou custo) de reposição, encontramos o valor de mercado.

Finalmente, não nos esqueçamos de testar as imparidades de máquinas e equipamentos em cada data de relato!

As marcas comerciais também são património…

… e podem e devem ser avaliadas.

A norma contabilística e de relato financeiro que trata esta problemática é a NCRF 6- Activos Intangíveis.

Um activo intangível é um activo não monetário identificável que não exista fisicamente.


De acordo com a norma “As entidades gastam com frequência recursos, ou incorrem em passivos, pela aquisição, desenvolvimento, manutenção ou melhoria de recursos intangíveis tais como conhecimentos científicos ou técnicos, concepção e implementação de novos processos ou sistemas, licenças, propriedade intelectual, conhecimento de mercado e marcas e objectivos comerciais (incluindo nomes comerciais e títulos de publicações)....”.

É importante referir que um activo intangível deve ser claramente distinguido do conceito de “goodwill”.

A avaliação de uma marca comercial é uma disciplina ainda a dar os seus primeiros passos, principalmente no nosso país, mas que pode dar um bom contributo para a melhoria dos balanços e demonstrações de resultados das empresas.

A metodologia de avaliação de marcas comerciais está consagrada na norma ISO 10668:2010. Esta norma, ainda não transcrita para Norma Portuguesa, não certifica as empresas de avaliação de marcas, antes estabelece  o que elas devem ter em conta quando procedem à avaliação.

Esta norma é muito importante porque permite que as empresas possam medir o valor económico das suas marcas usando directrizes perfeitamente estabelecidas e harmonizadas mundialmente.

Propriedades de investimento

Segundo a norma contabilística e de relato financeiro NCRF 11 “As propriedades de investimento são detidas para obter rendas ou para valorização do capital ou para ambas as finalidades. Por isso, uma propriedade de investimento gera fluxos de caixa altamente independentes dos outros activos detidos por uma entidade”.
Talvez com um pequeno exemplo possamos compreender melhor o que é uma propriedade de investimento:
- Suponhamos que uma empresa tem como objecto social o CAE 25120 - Fabricação de Portas, Janelas e elementos similares em metal, possuindo também as instalações fabris. Paralelamente possui uma loja de rua alugada a uma óptica. Segundo a norma, contrariamente às instalações fabris (ocupadas pelos donos) esta loja é uma propriedade de investimento.
A NCRF 11 incentiva, apesar de não exigir, que uma entidade determine o justo valor das propriedades de investimento na base de uma valorização por um avaliador independente que tenha uma qualificação profissional relevante e reconhecida e que tenha experiência recente na localização e na categoria da propriedade de investimento que esteja a ser valorizada. 


Finalmente, também exige que anualmente seja avaliado o justo valor de propriedades de investimento. De facto, afirma no artigo 40 — “O justo valor da propriedade de investimento deve reflectir as condições de mercado à data do balanço”.

É um pormenor relevante, que as entidades e os seus órgãos de fiscalização recorrentemente esquecem…

O conceito de imparidade (conclusão)

Muito sucintamente, concluímos abordando dois aspectos importantes a ter em conta quando se realizam testes de imparidade.

O primeiro aspecto a considerar é a estimativa da taxa de actualização a que devem ser descontados os "cash-flow" quando pretendemos encontrar o valor de uso (“valor presente dos fluxos de caixa futuros estimados, que se espere surjam do uso continuado de um activo e da sua alienação no fim da vida útil”). Uma alternativa é utilizar o modelo  CAPM - Capital Asset Pricing Model, que estima a taxa de retorno mínima por forma a satisfazer as expectativas dos investidores.

Um segundo aspecto a verificar é se os testes de imparidade podem ser feitos de uma forma isolada ou em conjunto com outros bens. Acontece muitas vezes que só grupos de bens, e não bens de forma isolada,  têm capacidade para gerar fluxos de caixa. Estes conjuntos chamam-se unidades geradoras de caixa, e os testes devem ser aplicados a estas unidades.


O conceito de imparidade (I)


O conceito de “imparidade” (excedente da quantia escriturada de um activo em relação à sua quantia recuperável) agrega um conjunto de noções que se tornam decisivos para o seu completo esclarecimento. 

As metodologias para a determinação do valor da perda por imparidade, que serão abordadas posteriormente, demonstram a necessidade de recurso a técnicos avaliadores de património especializados que dominem as noções de “quantia recuperável”, “justo valor”, “valor de uso”, “quantia escriturada” e  “depreciação”.

Estas noções encontram-se perfeitamente enquadradas nas normas contabilísticas e de relato financeiro NCRF 7 e NCRF 12:

“Depreciação (amortização): é a imputação sistemática da quantia depreciável (custo de um activo, ou outra quantia substituta do custo, menos o seu valor residual ) de um activo durante a sua vida útil.

Justo valor: é a quantia pela qual um activo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transacção em que não exista relacionamento entre elas.


Quantia escriturada: é a quantia pela qual um activo é reconhecido no Balanço, após a dedução de qualquer depreciação/amortização acumulada e de perdas por imparidade acumuladas inerentes.


Quantia recuperável: é a quantia mais alta de entre o preço de venda líquido de um activo e o seu valor de uso.

Valor residual: de um activo é a quantia estimada que uma entidade obteria correntemente pela alienação de um activo, após dedução dos custos de alienação estimados, se o activo já tivesse a idade e as condições esperadas no final da sua vida útil.”


Já o “valor de uso” é definido como um “valor presente dos fluxos de caixa futuros estimados, que se espere surjam do uso continuado de um activo e da sua alienação no fim da vida útil”

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