Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Pode parecer estranho, caricato até, que a avaliação de património tenha alguma coisa a ver com a avaliação de activos biológicos, que são, de uma forma muito simplista, “animais e plantas”.
No sistema de normalização contabilística (SNC), de que recorrentemente falamos, estes activos têm expressão nas demonstrações financeiras das empresas agrícolas, e podem concorrer de uma forma muito relevante para a melhoria do seu capital próprio. De facto, segundo a norma:
“Um ganho ou uma perda proveniente do reconhecimento inicial de um activo biológico pelo justo valor menos os custos estimados no ponto de venda e de uma alteração de justo valor menos os custos estimados no ponto de venda de um activo biológico devem ser incluídos no resultado líquido do exercício do período em que surja.”.
Queremos com isto afirmar que via passagem para Resultados Transitados as empresas podem obter uma melhoria do Capital Próprio ou para uma melhoria dos Resultados Líquidos (Demonstração de Resultados)
A norma do SNC que releva para esta problemática é a norma contabilística e de relato financeiro NCRF 17- Agricultura.
Dá exemplos claros de activos biológicos - árvores numa plantação florestal, plantas, arbustos, vinhas, árvores de fruto – e da sua metodologia de avaliação, ou seja, o justo valor menos custos estimados no ponto de venda, quer no seu reconhecimento quer em cada data de relato financeiro.
Um outro ponto importante que os avaliadores devem ter em conta quando avaliam estes activos é que o terreno onde os activos biológicos se encontram (im)plantados devem ser avaliados segundo a NCRF 7- Activos Fixos Tangíveis.
Mais uma vez, segundo a norma,
“Os activos biológicos estão muitas vezes fisicamente implantados nos terrenos (por exemplo, árvores numa floresta plantada). Pode não haver mercado separado para activos biológicos que estejam implantados no terreno mas pode existir um mercado activo para os activos combinados, isto é, para os activos biológicos, terrenos em bruto e melhoramentos de terrenos, como um conjunto. Uma entidade pode usar informação relativa a activos combinados para determinar o justo valor de activos biológicos. Por exemplo, o justo valor de terrenos em bruto e melhoramento de terrenos pode ser deduzido do justo valor dos activos combinados para chegar ao justo valor de activos biológicos.“.
São a representação da vontade de vários investidores em canalizarem as suas poupanças para investirem em activos imobiliários. Digamos que colocam dinheiro num “saco” que vai ser gerido por uma sociedade gestora a comprar, vender ou alugar imóveis.
Basicamente, existem dois tipos fundos de investimento imobiliários (FII): fechados e abertos.
Nos FII fechados, em que existe um número de unidades de participação fixa, a entrada ou saída de investidores está vedada durante a duração do fundo, ao contrário dos FII abertos, em que o alvo é o público em geral, e que podem comprar ou vender livremente unidades de participação.
Como em tudo na vida, devemos saber o que estamos a comprar. Por esse motivo deixo-vos o “link” do sitio da internet da Comissão do Mercado de Calores Mobiliários (CMVM) onde podemos verificar a composição da carteira de imóveis de cada FII.
A principal preocupação do nosso “blog”, diríamos mesmo a nossa missão, é tentar explicar, por palavras e conceitos simplificados, as várias abordagens possíveis na avaliação de património.
É o caso do mercado de investimento imobiliário.
Em que sectores se posicionam os investidores? Basicamente nos sectores do retalho e comércio de rua, da logística e indústria, dos escritórios e da hotelaria e turismo.
No retalho distinguimos os centros comerciais, os “retail park”, os “outlets” e o comércio de rua, cada uma com áreas brutas locáveis distintas e também com características intrínsecas construtivas distintas.
A título de exemplo, a área bruta locável de um retail park pode variar entre 600 m2 a 3000 m2.
A área bruta locável (ABL), em inglês Gross Leasable Area (GLA), corresponde a todas as áreas disponíveis para locação ("aluguer") numa superfície comercial.
Os mais atentos perguntarão se não existem investidores no mercado residencial. Pois, sem significado.
Mas este paradigma vai alterar-se no futuro. A área da reabilitação urbana e do mercado do arrendamento (“troika” dixit”) vai mexer com o investimento.
Hoje é inevitável falarmos sobre a proposta para o orçamento do Estado de 2012.
Era intenção fazer um artigo com a nossa análise das implicações do orçamento no sector imobiliário, o que acabou por não acontecer. Qual a razão?
Chegou ao nosso conhecimento a análise dos nossos colegas do “blog” de finanças imobiliárias http://out-of-the-boxthinking.blogspot.com/. Como este “post” está muito bem escrito e muito explicito tomamos a liberdade de aconselhar a sua leitura, seguindo o “link”.
Aliás, este nosso colega deve ser leitura obrigatória!
Durante muitos anos as avaliações de património eram realizadas pelos chamados “Louvados”.
Eram pessoas respeitadas, homens bons, que faziam a avaliação, sem a assistência do juiz, dos bens.
Estava prevista no Código Civil e foi posteriormente revogado.
Eram avaliações realizadas de forma empírica, sendo recurso às metodologias agora se aplicam.
Serve esta introdução para chamar a atenção que ainda existem “Louvados”, hoje em dia. E onde estão eles? Nas Repartições de Finanças!
Passamos a explicar porquê.
No “cálculo” do valor do solo para outros fins as avaliações fiscais multiplicam por 20 o rendimento liquido anual. Corresponde a uma taxa de capitalização de 5%:
Valor = Rendimento / taxa = Rendimento / 0,05 = Rendimento x 20
Não interessa o tipo de cultura, o uso, o risco, o …, é sempre multiplicar por 20!
Já agora, a título de curiosidade, há também quem diga que uma propriedade hoteleira vale 1000 x Preço médio por quarto vendido!
A vistoria ad perpetuam rei memoriam é uma figura que existe na legislação respeitante ao código das expropriações e consiste num registo para memória futura das condições em que se encontra um bem objecto de expropriação antes da posse administrativa pela entidade expropriante.
De acordo com a legislação:
“4 - O auto de vistoria ad perpetuam rei memoriam deve conter:
a) Descrição pormenorizada do local, referindo, designadamente, as construções existentes, as características destas, a época da edificação, o estado de conservação e, sempre que possível, as áreas totais construídas;
b) Menção expressa de todos os elementos susceptíveis de influírem na avaliação do bem vistoriado, nos termos dos artigos 23.º e seguintes;
c) Plantas, fotografias ou outro suporte de captação da imagem do bem expropriado e da área envolvente;
…”
Durante esta vistoria é avisada a presença de um perito avaliador com experiência em processos de expropriação.
Por vezes, a generalidade das pessoas não está atenta a certas particularidades que se podem tornar relevantes aquando da estimativa do valor da indemnização.
É caso para se dizer que até as pedras da calçada devem estar registadas… pode ser que tenham valor!
A depreciação de bens imóveis está presente no dia-a-dia da avaliação imobiliária.
Em tese, todos os bens têm uma utilização limitada e vão perdendo as suas características, quer sejam físicas (por força da sua antiguidade e do desgaste), quer sejam funcionais (falta de capacidade para servir ou obsolescência ou desuso), quer sejam influências extrínsecas (por exemplo alteração do tipo de licenciamento).
Para a determinação do valor do bem, depreciado, é necessário o uso correcto de alguns conceitos:
Avaliação: Estimativa do valor de um bem imóvel através de critérios objectivos e reportados a uma determinada data.
Valor: Expressão monetária do bem imóvel, à data da avaliação.
Benfeitoria: Melhoria incorporada permanentemente no bem, de modo que não se possa retirá-lo sem “destruição, fractura ou dano”.
Depreciação: Perda da aptidão de servir ao fim a que se destina.
Vida útil de um bem: Período decorrido entre a data em que foi concluída a edificação e o momento em que deixa de ser utilizado devido à necessidade de reformas de grande monta.
Idade real: Período decorrido entre a data que foi concluído o imóvel e a data de referência da avaliação.
Vida remanescente de um bem: Tempo estimado entre a data da avaliação e o fim da vida útil.
Valor residual: é o valor de demolição ou de reaproveitamento de parte dos materiais no fim de sua vida útil.
Valor de novo: é o custo de reposição de um imóvel no estado de novo.
Valor depreciável: é o valor de novo menos o valor residual.
Uma das metodologias adoptadas para estimativa da depreciação é o método de Ross-Heidecke.
Este método parte de um pressuposto muito importante, considerando que a perda de valor por depreciação não pode ser regenerada por obras de manutenção, que só aumentam o período de vida útil, e que um imóvel bem conservado deprecia-se de forma constante, ao contrário de um imóvel mal conservado, que se deprecia rapidamente.
No método comparativo de mercado torna-se necessário, a dado momento, fazer a homogeneização das amostras de forma a proceder à escolha do valor do imóvel avaliado.
Não colocando de lado a bondade de outras metodologias, parece-nos adequada a aplicação do Critério de Chauvenet, complementado com o estudo da Distribuição “t” de Student.
Esta metodologia compreende vários passos, nomeadamente o cálculo da média e do desvio padrão dos valores homogeneizados, a análise desses valores pelo Critério de Chauvenet, verificando o quociente entre o desvio de cada amostra e o desvio padrão, que deve ser menor que o valor crítico, fornecido pela tabela de Chauvenet (estando esta condição confirmada podemos afirmar que o imóvel é adequado e deve ser incluído na amostra) e o cálculo da amplitude do intervalo de confiança recorrendo à Distribuição "t" de Student, obtendo o limite inferior e superior para a confiança pretendida.
Se existir uma grande amplitude do intervalo de confiança, o valor a escolher deve situar-se em mais ou menos 10% relativamente à média, devendo o perito escolher um valor que se encontre neste intervalo.
Pela sua importância, não podemos deixar de reforçar que o Código das Expropriações permite que na avaliaçãodos bens expropriados sejam atendidos outros critérios que não os expostos no normativo legal. Mas, o que prevê o Código, no caso de solos aptos para construção?
Em primeiro lugar será a média aritmética actualizada dos preços das aquisições ou das avaliações fiscais que o corrijam, efectuadas na mesma freguesia e freguesias limítrofes, nos últimos três anos, de imóveis equivalentes.
Apesar da sua bondade, é uma premissa difícil de concretizar. Num primeiro momento, porque as repartições de finanças não disponibilizam estes valores (ou não sabe sabem!) às entidades expropriantes. Depois, porque as avaliações das finanças não reflectem as alterações existentes no mercado. Já não é novidade, hoje em dia, que existem imóveis que são vendidos abaixo do valor patrimonial tributável, em prejuízo evidente dos contribuintes (liquidam IMI e IMT que não lhes são devidos!).
Quando este critério não for passível de aplicação, ou seja, sempre, o valor do solo apto para construção estima-se (e não “calcula-se”) em função do custo para construção, em condições normais de mercado, tendo como referencial os montantes fixados administrativamente no regime de habitação a custos controlados ou renda condicionada.
O valor do solo apto para construção deverá ser, no máximo, 15% dos custos de construção, majorados de acordo com artigo 26º-7 do C.E.:
“a) Acesso rodoviário, com pavimentação em calçada, betuminoso ou equivalente junto da parcela - 1,5%;
b) Passeios em toda a extensão do arruamento ou do quarteirão, do lado da parcela - 0,5%;
c) Rede de abastecimento domiciliário de água, com serviço junto da parcela - 1%;
d) Rede de saneamento, com colector em serviço junto da parcela - 1,5%;
e) Rede de distribuição de energia eléctrica em baixa tensão com serviço junto da parcela - 1%;
f) Rede de drenagem de águas pluviais com colector em serviço junto da parcela - 0,5%;
g) Estação depuradora, em ligação com a rede de colectores de saneamento com serviço junto da parcela - 2%;
h) Rede distribuidora de gás junto da parcela - 1%;
