Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Fundamentalmente, o mercado de escritórios divide-se em três zonas: Boavista, Baixa e Gaia.
De acordo com algumas empresas de “research” existirá ainda uma quarta zona, que englobará todas as outras localizações, com alguma relevância para a Maia.
De todas estas zonas só uma é considerada “Prime”, a Boavista, e é para ela que se apresentam os seguintes indicadores, do terceiro trimestre de cada ano:
Fonte: CB Richard Ellis
Representa a variação da renda "Prime" e da "yeld" para a zona, que traduz a seguinte evolução do valor das fracções de escritórios:
Uma das missões do nosso “blog” é fazer o seu melhor para explicar a envolvente da avaliação de património de uma forma simples, que mesmo os não especialistas possam compreender completamente.
No último “post”, a simplificação em demasia originou informação incompleta e, portanto, incorrecta.
Agradecemos ao “blogger” anónimo que comentou o “post” e ao Gonçalo Nascimento Rodrigues, Main Thinker at Out of the Box - Real Estate & Finance, os seguintes esclarecimentos:
-A isenção em sede de IMI e IMT existiu para todos os fundos só até 2005;
-De 2005 a 2009, os fundos fechados perderam 50% da isenção;
-A partir de 2009 só os fundos abertos e alguns fundos "especializados" mantêm algumas isenções.
-Nos FII Fechados vigora respectivamente o disposto nos artigos 1º e 112º n.º 1 do CIMI e nos artigos 12º n.º 1 e 17º n.º 1 c) e d) do CIMT;
-Os rendimentos obtidos pelos participantes nos FII têm a mesma carga fiscal dos rendimentos obtidos por participações em FIM.
São várias as vantagens fiscais dos Fundos de Investimento Imobiliário, o que proporciona uma grande atractividade por estes produtos:
-Desde logo com a isenção do pagamento de IMT e logo quando se dá a transacção. De facto, nas aquisições ditas “normais” o IMT é pago e depois reembolsado;
-Isenção do pagamento de IMI;
-Os rendimentos obtidos nos Fundos de Investimento Imobiliário são tributados a taxas liberatórias, normalmente mais favoráveis do que as taxas que resultariam do englobamento de rendimentos. As taxas liberatórias liberam o contribuinte da obrigação do englobamento dos rendimentos a elas sujeitos, que sofrem um tratamento fiscal separado com retenção na fonte a uma taxa proporcional
O eucalipto comum Eucalyptos globulus é uma espécie de crescimento rápido que pode atingir 50 a 60 metros e um DAP (Diametro Altura Peito) de 1,0 a 2,5 metros.
As utilizações mais comuns são em estruturas maciças, carpintarias exteriores, esteios, carroçarias e celulose.
Num povoamento de eucalipto geralmente podem realizar-se dois a três cortes, o que é importante para a determinação do seu presumível valor de transacção.
Constituem pressupostos da avaliação, além do número de cortes (por exemplo aos dez anos, vinte anos e trinta anos), o custo da plantação, de manutenção, de arranque das toiças e o valor da terra nua (valor que a terra terá após ter sido realizada a terceira e última revolução).
Depois… é realizar o estudo que divide, porventura, os analistas de investimentos dos engenheiros silvicultores ou agrónomos. Enquanto os primeiros acham que o investimento inicial deve ser considerado no “ano zero”, os segundos amortizam (em tranches iguais e a preços constantes) o investimento nos trinta anos de duração do projecto.
De resto, depois de sabermos os proveitos que poderemos ter em cada um dos cortes, as despesas, actualizamos para a data de hoje.
Outro aspecto que também poderá levantar polémica neste tipo de estudo é o facto haver quem considere que a taxa de actualização para a terra nua seja inferior à taxa de actualização para o restante investimento, dado que o risco é menor.
A avaliação de activos biológicos iniciada na publicação anterior está intrinsecamente ligada à avaliação da propriedade rústica.
Assim sendo, quer para a estimativa do valor dos activos biológicos (Sistema de Normalização Contabilística) quer para a estimativa do valor de uma propriedade rústica (por exemplo para efeitos de crédito hipotecário) os profissionais da avaliação de património recorrem ao “Método do Rendimento”.
É importante que se tenha em consideração o tipo de rendimento que cada cultura gera.
De uma forma simples, podemos estar a referir-nos aos seguintes tipos de rendimento:
Rendimento
Variabilidade
Duração
Exemplo
Anual
Constante
Perpétuo
Milho, culturas arvenses
Multi-anual
Variável
Temporário
Matas
Multi-anual
Constante
Perpétuo
Pinhal
Anual
Variável
Perpétuo
Montado
Anual
Variável
Temporário
Vinha, Pomares
Fórmulas para a estimativa, para qualquer dos casos (SNC/Crédito hipotecário)? Estão todas no livro que já aconselhamos, “Análise de Investimentos Imobiliários”, mas não devem ser de aplicação “cega”. Aconselhamos também a leitura da NCRF 17 e do Aviso 5/2007 do Banco de Portugal.
Recomendamos a leitura do livro "O Novo Paradigma do Investimento Imobiliário ", de Amaro Laia e Carlos Moedas, ISBN 978-989-96801-0-4, editado por Sabedoria Alternativa.
Prefaciado por João Duque, de leitura fácil, é um documento obrigatório para todos os que se interessam pelo mercado de investimento imobiliário.
Além de abordar diversos temas que levaram à crise actual, nomeadamente a crise do “sub-prime”, indica também o caminho que o investimento imobiliário vai percorrer nos próximos anos.