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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

O mercado de escritórios no Grande Porto

Fundamentalmente, o mercado de escritórios divide-se em três zonas: Boavista, Baixa e Gaia. 

De acordo com algumas empresas de “research” existirá ainda uma quarta zona, que englobará todas as outras localizações, com alguma relevância para a Maia.

De todas estas zonas só uma é considerada “Prime”, a Boavista,  e é para ela que se apresentam os seguintes indicadores, do terceiro trimestre de cada ano:

Fonte: CB Richard Ellis

Representa a variação da renda "Prime" e da "yeld" para a zona, que traduz a seguinte evolução do valor das fracções de escritórios:
Reflexos da crise...





Parte II -Vantagens fiscais dos Fundos de Investimento Imobiliário.

Uma das missões do nosso “blog” é fazer o seu melhor para explicar a envolvente da avaliação de património de uma forma simples, que mesmo os não especialistas possam compreender completamente.

No último “post”, a simplificação em demasia originou informação incompleta e, portanto, incorrecta.

Agradecemos ao “blogger” anónimo que comentou o “post” e ao Gonçalo Nascimento Rodrigues, Main Thinker at Out of the Box - Real Estate & Finance, os seguintes esclarecimentos:

-A isenção em sede de IMI e IMT existiu para todos os fundos só até 2005;
-De 2005 a 2009, os fundos fechados perderam 50% da isenção;
-A partir de 2009 só os fundos abertos e alguns fundos "especializados" mantêm algumas isenções. 
-Nos FII Fechados vigora respectivamente o disposto nos artigos 1º e 112º n.º 1 do CIMI e nos artigos 12º n.º 1 e 17º n.º 1 c) e d) do CIMT;

-Os rendimentos obtidos pelos participantes nos FII têm a mesma carga fiscal dos rendimentos obtidos por participações em FIM.

Vantagens fiscais dos Fundos de Investimento Imobiliário.

São várias as vantagens fiscais dos Fundos de Investimento Imobiliário, o que proporciona uma grande atractividade por estes produtos:

-Desde logo com a isenção do pagamento de IMT e logo quando se dá a transacção. De facto, nas aquisições ditas “normais” o IMT é pago e depois reembolsado;

-Isenção do pagamento de IMI;

-Os rendimentos obtidos nos Fundos de Investimento Imobiliário são tributados a taxas liberatórias, normalmente mais favoráveis do que as taxas que resultariam do englobamento de rendimentos. As  taxas liberatórias liberam o contribuinte da obrigação do englobamento dos rendimentos a elas sujeitos, que sofrem um tratamento fiscal separado com retenção na fonte a uma taxa proporcional

Sítios da internet úteis para avaliações rústicas

Divulgamos hoje alguns sítios da internet com informação útil para todas as avaliações e para a avaliação de propriedades rústicas em particular: 


Planos de ordenamento do território em vigor
http://www.dgotdu.pt/channel.aspx?channelID=4155A79A-C51E-430D-85CD-99A43937C8BE&listaUltimos=1


Divisões territoriais
http://sig.ine.pt/


Rede de Informação de Situações de Emergência
http://scrif.igeo.pt/


Instituto Geográfico Português
http://www.igeo.pt/


Sistema Nacional de Informação Geográfica
http://snig.igeo.pt/portal/


Sistema de Informação de Cotações de Produtos Florestais na Produção
http://cryptomeria.afn.min-agricultura.pt/

Sistema de Informação do Mercado Agrícola
http://www.gppaa.min-agricultura.pt/sima.html

Avaliação de um eucaliptal

O eucalipto comum Eucalyptos globulus é uma espécie  de crescimento rápido que pode atingir 50 a 60 metros e um DAP (Diametro Altura Peito) de 1,0 a 2,5 metros.

As utilizações mais comuns são em estruturas maciças, carpintarias exteriores, esteios, carroçarias e celulose.

Num povoamento de eucalipto geralmente podem realizar-se dois a três cortes, o que é importante para a determinação do seu presumível valor de transacção.

Constituem pressupostos da avaliação, além do número de cortes (por exemplo aos dez anos, vinte anos e trinta anos), o custo da plantação, de manutenção, de arranque das toiças e o valor da terra nua (valor que a terra terá após ter sido realizada a terceira e última revolução).

Depois… é realizar o estudo que divide, porventura, os analistas de investimentos dos engenheiros silvicultores ou agrónomos. Enquanto os primeiros acham que o investimento inicial deve ser considerado no “ano zero”, os segundos amortizam (em tranches iguais e a preços constantes) o investimento nos trinta anos de duração do projecto.

De resto, depois de sabermos os proveitos que poderemos ter em cada um dos cortes, as despesas, actualizamos para a data de hoje.

Outro aspecto que também poderá levantar polémica neste tipo de estudo é o facto haver quem considere que a taxa de actualização para a terra nua seja inferior à taxa de actualização para o restante investimento, dado que o risco é menor. 

Distintas abordagens na avaliação de activos biológicos

A avaliação de activos biológicos iniciada na publicação anterior está intrinsecamente ligada à avaliação da propriedade rústica.

Assim sendo, quer para a estimativa do valor dos activos biológicos (Sistema de Normalização Contabilística) quer para a estimativa do valor de uma propriedade rústica (por exemplo para efeitos de crédito hipotecário) os profissionais da avaliação de património recorrem ao “Método do Rendimento”.

É importante que se tenha em consideração o tipo de rendimento que cada cultura gera.

De uma forma simples, podemos estar a referir-nos aos seguintes tipos de rendimento:


Rendimento
Variabilidade
Duração
Exemplo
Anual
Constante
Perpétuo
Milho, culturas arvenses
Multi-anual
Variável
Temporário
Matas
Multi-anual
Constante
Perpétuo
Pinhal
Anual
Variável
Perpétuo
Montado
Anual
Variável
Temporário
Vinha, Pomares


Fórmulas para a estimativa, para qualquer dos casos (SNC/Crédito hipotecário)? Estão todas no livro que já aconselhamos, “Análise de Investimentos Imobiliários”, mas não devem ser de aplicação “cega”. Aconselhamos também a leitura da NCRF 17 e do Aviso 5/2007 do Banco de Portugal.

O livro "O Novo Paradigma do Investimento Imobiliário"

Recomendamos a leitura do livro " O Novo Paradigma do Investimento Imobiliário ", de Amaro Laia e Carlos Moedas, ISBN 978-989-96801-0-4, editado por Sabedoria Alternativa.  

Prefaciado por João Duque, de leitura fácil, é um documento obrigatório para todos os que se interessam pelo mercado de investimento imobiliário.

Além de abordar diversos temas que levaram à crise actual, nomeadamente a crise do “sub-prime”, indica também o caminho que o investimento imobiliário vai percorrer nos próximos anos.

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