Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
A antiga fábrica da Gist-Brocades, em Matosinhos, ocupava uma área aproximada de três hectares, numa zona industrial constituída, desde os inícios do século XX, na zona sul da cidade.
Cessou a sua actividade no ano de 2001, fruto da pressão exercida para recuperar e reconverter a zona e também de eliminar o forte impacto ambiental negativo, que se reflectia na forte contaminação dos solos e águas subterrâneas por nafta e formaldeído, entre outros produtos.
A transformação deste espaço deu origem ao empreendimento designado Palácio da Enseada.
Este pequeno “case study” poderia encerrar múltiplas abordagens mas por hoje centramo-nos apenas em duas:
- O uso inicial para a zona em estudos era de serviços, tendo sido alterado, em sede de Plano de Pormenor, para residencial.
- A subversão do Plano Director Municipal, através do Plano de Pormenor:
Indicador
PP
PDM
Índice de utilização
1,38
1
Área de construção habitação (m2)
39.625
33.300
É assim evidente que as políticas urbanísticas definidas pelos Planos Directores Municipais são sempre ultrapassáveis, dependendo do poder de exercer influência...
Correspondendo a um amável convite do autor, estivemos presentes, no passado dia 29 de Novembro, no lançamento do livro “A Banca e as PME”, de Paulo Alcarva, editado pela Vida Económica.
Devemos dizer que é um livro excelente, de referência para empresas e empresários, e que aconselhamos vivamente a sua compra.
Na sua apresentação o autor focava, e bem, a relação de Transparência, Ética e Confiança que deve existir entre o Banco e a Empresa, na esfera negocial que ambos empreendem recorrentemente.
Vem ao caso o que se passa com as avaliações patrimoniais das empresas, solicitadas pela Banca e pagas por aqueles.
Salvo muito honrosas excepções, estas avaliações não são entregues aos seus verdadeiros donos (as empresas), com a desculpa de serem documentos internos da entidade que fornece o crédito.
Em nossa opinião estamos perante uma atitude profundamente errada que desequilibra, muito, a negociação, tornando os clientes bancários a parte substancialmente mais fraca.
Não podem, por exemplo, discutir os méritos das avaliações patrimoniais, que são apresentadas como dogmas. E nós, avaliadores, também nos enganamos.
Não levará esta posição dos Bancos a pedidos adicionais e excessivos de garantias?
Não levará ao rápido esgotamento das garantias patrimoniais, quer das empresas, quer do património particular dos empresários?
Não prejudicará, por esta via, a reestruturação das empresas, prejudicando o acesso ao crédito?
Não levará ao aumento exponencial das insolvências, quer das empresas quer de particulares?
Não estará a Banca a dar “tiros no pé”, sendo ela a responsável principal pelo aumento do crédito mal parado e imóveis em carteira?
Não serão estas as razões das crescentes imparidades da Banca?
Apresentamos hoje as nossas conclusões da análise do documento "MarketViewSnapshot - Rendas & Yields", disponibilizado pela CB Richard Ellis, relativamente ao terceiro trimestre de 2011 e trimestres homólogos dos dois anos anteriores.
Dizem respeito a produtos "Prime", no caso tendo como referência a dimensão "standard" de 100m2 e como localizações de referência a Rua de Santa Catarina e a zona da Boavista.
Como consequência destas estimativas é licito inferir que os preços, nas zonas e e para a dimensão atrás mencionadas, se podem traduzir no seguinte gráfico:
Assim vai o mercado de investimento imobiliário...
Na edição "online" do Jornal de Notícias do passado dia 2 de Dezembro, a propósito da reavaliação de imóveis imposta pela "Troika" e assumida pelo governo de Portugal:
"No caso dos imóveis arrendados, os limites ao aumento do IMI aplicam-se aos imóveis para habitação e para fins comerciais cujos contratos de arrendamento sejam anteriores a 1990 e 1995, respetivamente.
Nestes casos, os imóveis terão um valor patrimonial tributário para efeitos exclusivamente de IMI que corresponderá ao total das rendas anuais recebidas, multiplicado por quinze."
A ser verdade esta informação, na prática ela quer dizer que a "yield" que o Estado atribui aos imóveis arrendados é de 6,5% (1).
Na nossa perspectiva é grave:
- Atribui aos imóveis arrendados "yields" desajustados relativamente ao mercado e não diferencia o mercado habitacional do mercado do retalho ou comércio de rua;
- As "yields" que o mercado pratica, nos dias de hoje, é bastante superior às que o Estado impõe, o que faz baixar o preço dos imóveis. Desta forma, o Estado avalia os imóveis por um valor superior ao valor de mercado.
A conferência "YourOfficeAnywhere" vai realizar-se no próximo dia 6 de Dezembro, no C. Cultural Belém - Sala Sophia de Mello Breyner , em Lisboa.
Abordará as novas tendências do mercado de escritórios, nomeadamente soluções de Escritório Virtual e Coworking. O painel de de oradores é de excelência pelo que recomendamos vivamente a presença de todos.
Deixamos aqui a ligação para o programa do evento.