Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
É recorrente na avaliação depatrimónio que a taxa de capitalização (yield) tenha um valor inferior à taxade atualização.
Relembramos que aplicamos o conceitode capitalização quando temos uma renda atual que queremos projetar no futuro,ao contrário do conceito de atualização, quando temos uma renda futura quequeremos atualizar para a data de hoje.
O primeiro conceitoutilizamos, por exemplo, na fórmula Valor do imóvel = Renda anual / yielde o segundo conceito nos “discount cash flow”.
Mas quais serão as razõesporque a primeira é menor que a segunda?
Qualquer uma das taxas atrásmencionadas tem uma componente sem risco e outra com risco.
Quando analisamos acomponente sem risco verificamos que normalmente as taxas de juro de curtoprazo são menores que as taxas de juro de médio prazo (a remuneração das Obrigaçõesdo Tesouro a 6 meses é menor que a remuneração das Obrigações do Tesouro a 5 anos).
Quanto ao prémio de risco, nocurto prazo é menor que no médio/longo prazo.
No caso de imóveisconstruídos porque o incumprimento e a taxa de desocupação são menores enquantonos imóveis a construir porque no curto prazo existe um risco menor no que dizrespeito ao tempo de aprovação de projetos, da sua execução e dos custos deconstrução.
É no Aviso n.º 6726-B/2011 que, em nossa opinião, se encontra matéria relevante a queas ESNL devem atender. Assim:
- as ESNL devem reconhecer (incorporar) no balanço ativos quetenham tido um custo ou um valor que possa ser mensurado (artigo 3.3)
- Os ativos devem ser mensurados pelo seu custo. No entanto,existem bens nas ESNL que foram obtidos a título gracioso e que devem sermensurados, no reconhecimento, pelo seu justo valor (1)(2) (artigo7.5).
- Nos casos em que existem diferenças significativas em omodelo do custo e o justo valor de ativos, uma entidade poderá,alternativamente, utilizar o modelo de revalorização (justo valor) (artigo7.8).
- As revalorizações devem ser feitas com suficienteregularidade para assegurar que a quantia por que está na contabilidade nãoseja muito diferente do justo valor. Também refere que a utilização destemétodo deve seguir a NCRF 7- Ativos fixos tangíveis (2) (artigo7.10)
- Em cada data de relato financeiro uma entidade deveverificar se os seus ativos estão em imparidade(3), pelaobrigatoriedade da aplicação da NCRF 12- Imparidade de ativos (artigo 7.23)
- No início de um prazo de locação, os locatários devemreconhecer as locações financeiras como ativos e passivos nos seus balanços porquantias iguais ao justo valor. (artigo 9.5)
(1) Justo valor: quantiapela qual um cativo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partesconhecedoras e dispostas a isso, numa transação em que não existarelacionamento entre elas.
(2) Que diz: O justovalor de terrenos e edifícios deve ser determinado a partir de provas com baseno mercado por avaliação que deverá ser realizada por avaliadoresprofissionalmente qualificados e independentes. O justo valor de itensde instalações e equipamentos é geralmente o seu valor de mercado determinadopor avaliação.
(3) Imparidade: é oexcedente da quantia escriturada de um cativo, ou de uma unidade geradora decaixa, em relação à sua quantia recuperável.
A utilização do SNC, na sua generalidade, e do SNC-ESNL emparticular, permite às instituições espelharem fielmente o seu património e,num cenário de revalorização, permitir um aumento dos fundos patrimoniais dasinstituições sem entrada de dinheiro (equivalente a aumentar o capital própriode uma empresa lucrativa). É importante referir que património quer dizeredifícios, terrenos, máquinas e equipamentos).
A legislação do SNC-ESNL, contempla os seguintes documentos:
- Aviso n.º 6726-B/2011: Aprova a Norma Contabilística e deRelato Financeiro para as ESNL.
Um aspecto importante deste aviso é contemplado no seguinte:
“…
2.3 — Sempre que esta Norma não responda a aspectosparticulares que se coloquem a dada entidade em matéria de contabilização ourelato financeiro de transacções ou situações, ou a lacuna em causa seja de talmodo relevante que o seu não preenchimento impeça o objectivo de ser prestadainformação que, de forma verdadeira e apropriada, traduza a posição financeiranuma certa data e o desempenho para o período abrangido, a entidade deverárecorrer, tendo em vista tão somente a superação dessa lacuna, supletivamente epela ordem indicada:
a) Às NCRF e Normas Interpretativas (NI);
b) Às Normas Internacionais de Contabilidade, adoptadas aoabrigo do Regulamento n.º 1606/2002, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 19de Julho;
c) Às Normas Internacionais de Contabilidade (IAS) eNormas Internacionais de Relato Financeiro (IFRS), emitidas pelo IASB, erespectivas interpretações (SIC e IFRIC).
…”
- Decreto-Lei n.º 36-A/2011 de 9 de Março: Dispensa aaplicação do normativo a entidades que não possuam vendas e outros rendimentossuperiores a 150.000€. Revoga os Planos Oficiais de Contabilidade sectoriaisque existiam na Economia Social:
“…
i) o Plano de Contas das Instituições Particulares deSolidariedade Social, aprovado pelo Decreto -Lei n.º 78/89, de 3 de Março, ii)o Plano de Contas das Associações Mutualistas, aprovado pelo Decreto -Lei n.º295/95, de 17 de Novembro, e iii) o Plano Oficial de Contas para FederaçõesDesportivas, Associações e Agrupamentos de Clubes, aprovado pelo Decreto -Lein.º 74/98, de 27 de Março.
…”
- Portaria n.º 105/2011 de 14 de Março: aprova os modelosdas demonstrações financeiras e os modelos de mapas financeiros
- Portaria n.º 106/2011 de 14 de Março: aprova os códigos decontas específicos para as ESNL.
Completaremos este assunto no nosso próximo “post”,nomeadamente no que se refere à avaliação de património das entidades do sectornão lucrativo.
O artigo de hoje, muito sintético, pretende revelar aos leitores menos atentos um sitio da internet de excelência sobre informação económica e financeira, onde podemos obter informação relevante para a avaliação de património. Disponibiliza ainda diversas folhas de cálculo de aplicação prática.
Mostramos uma compilação feita aos dados do CI/SIR (Estatísticas de oferta e vendas defogos, num sistema em benchmark, agregando dados de promotores e mediadores), sobre a cidade de Matosinhos e a oferta de apartamentos T2 novos e usados.
A amostra diz respeito à variação trimestral, a partir de primeiro trimestre de 2010 até ao segundo trimestre de 2011.
