Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
A par da avaliação, é vivamente aconselhado a todas as empresasmanterem um cadastro atualizado dos ativos fixos tangíveis (aqui referimo-nosmais concretamente às máquinas e equipamentos), designação dada pelo Sistema deNormalização Contabilística (SNC) ao que o anterior Plano Oficial deContabilidade designava por imobilizado corpóreo.
Independentemente da sua obrigatoriedade, por força dosdispositivos legais, a sua correta inventariação e catalogação pode revelar-se decisiva na relação das empresas com a máquinafiscal.
Esta exige que os bens do ativo relacionados nos programasinformáticos ou livros de registos sejam devidamente identificáveis (decorre doartigo 51º do CIVA). Desta forma, é permitido um controlo sobre eventuaisdesvios de ativos fixos tangíveis da esfera da empresa.
É também neste âmbito, de controlo do ativo fixo tangível,que os relatórios dos Revisores Oficiais de Contas muitas vezes expressamreservas na inexistência da identificação clara dos bens.
Recorrendo a terminais e impressoras de códigos de barraspoderão ser encontradas soluções que permitam uma correta gestão de ativos.
O Jornal de Negócios de 29 de Fevereiro fez uma edição “EspecialImobiliário” de muito interesse.
Nós retivemos a nossa atenção no pedido que o jornal fez àRemax Portugal de uma simulação para compra ou arrendamento de um mesmo imóvel.
A Remax Portugal escolheu um T1 nas Casas do Lago, Amadora,com um preço de venda de 128.000€ ao que, segundo depreendemos da notícia,corresponderá um valor de renda mensal de 500€.
E é mesmo aqui que reside a nossa questão: um investidor vaiadquirir um imóvel para obter um rendimento (yield) de 4,69%?
De facto,
Yield = Renda mensal x 12 / Valor do imóvel = 500 x 12 /128.000 = 4,69%
Contas simples também nos dizem que uma taxa de jurocomparável com este valor obtém-se, junto Banca, para montantes de investimentos bemmais modestos.
Queremos com isto dizer que, provavelmente, para o risco de uminvestimento imobiliário, a yield nunca deveria ser inferior a 7%. Nestacircunstâncias, o valor da renda justo para o imóvel em referência seria de:
Renda mensal = yield x Valor do imóvel / 12 = 7% x 128.000 /12 = 746,7€
Achamos que só assim valeria a pena não colocar o dinheirono Banco, tornando o mercado bem mais eficiente!
Hoje aconselhamos vivamente a compra do livro “A Indemnização nas Expropriações por Utilidade Pública”, de Bernardo Sabugosa Portal Madeira, ISBN 9789727492282, da Editora Almeida Leitão, que pode ser adquirido nas livrarias Almedina.
É um livro que cumpre na integra o que afirma no seu preâmbulo “ Com o presente trabalho pretendemos, conjugando a experiência e a investigação, contribuir para a interpretação do C. E., nomeadamente na esteira da jurisprudência mais recente, de forma a uniformizar critérios e dotar os técnicos e os magistrados de mais uma ferramenta de trabalho, mas também acessível ao simples interessado”
No “post”de hoje vamos estimar o custo de capital próprio.
Ametodologia que propomos afirma o custo do capital próprio como:
Re = Rf + Beta x (Rm – Rf)
Em que:
Rf – taxa deretorno de investimento sem risco.
Beta – medidade risco sistemático
(Rm – Rf) –prémio de risco de mercado
Suscitaalguma discussão quando se questiona se os estudos com base em empresas cotadasem bolsa podem ser transportados para as restantes empresas. Apesar de não serinteiramente correta a transposição, o modelo acaba por ser aplicado semalterações à sua estrutura.
Normalmentesão considerados investimentos sem risco as obrigações do Tesouro dos Estados.Contudo, a crise das dívidas soberanas vêm mostrar-nos que devemos ter algumascautelas. Em nossa opinião, para investimentos feitos em Portugal, deverão serutilizadas médias das OT´s dos últimos anos, por forma a absorver a subidaabrupta do último ano ou, em alternativa, as emissões de dívida de estados commelhor “rating”, por exemplo, da Alemanha.
Fonte: Bloomberg
Quanto aoprémio de risco de mercado a considerar, aconselhamos a consulta do Prémio deRisco do País, em Damodaram, eventualmente um pouco ajustado em função do riscodo investimento.
O valor deBeta pode ser obtido também em Damodaram, mas com o cuidado de se escolherembetas não alavancados, queremos dizer, onde não se pondera a existência dadívida. A alavancagem deve repercutir as estruturas de capitais de cada empresae também a taxa de imposto. Temos então que o Beta alavancado para a nossasituação seria dado pela equação:
Beta(alav) =Beta(não alavan) x (1 + percentagem capital alheio / percentagem de capital própriox (1 – Taxa de imposto))
