Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Escrevemos noúltimo artigo que achávamos um contra senso o articulado do Regulamento da CMVMn.º 8/2002:
“2. Sempre quecircunstâncias especiais não permitam a determinação adequada do valor doimóvel, o perito avaliador deve fundamentar, no relatório de avaliação, asrazões que o levaram a excluir os métodos mencionados no número anterior, assimcomo aquelas que justificam a opção por outro método de avaliação.
3. Semprejuízo do disposto no número anterior o perito avaliador deve apresentar norelatório de avaliação o valor do imóvel que resultaria se um dos métodosprevistos no n.º 1 tivesse sido adotado.”
Aproveitamos apresença do Dr. Miguel Almeida, da CMVM, num excelente seminário organizadopela Católica Porto Business School no âmbito do "Executive Master em Gestão e Avaliação no Imobiliário", para o questionar precisamente sobre estaquestão. Teve a amabilidade de dar a sua opinião pessoal, que, obviamente, em nada vincula aCMVM.
Esclareceu queem sua opinião este articulado é uma porta a que, embora se estime o valor deum imóvel pelos métodos tradicionais e caso estes não sejam os mais adequados,o perito avaliador justifique o recurso a outras metodologias.
Focou como exemploo eventual recurso aos métodos das opções reais.
Fica oesclarecimento, compreendemo-lo, e aceitamo-lo.
O regulamento da CMVM n.º 8/2002, publicado no Diário daRepública – II Série, n.º 138 de 18 de Junho de 2002, entre outros assuntos,regula a avaliação de imóveis para os fundos de investimento imobiliário.
É um documento que deve ser lido por todos os peritosavaliadores, independentemente de tarem ou não inscritos na Comissão do Mercadode Valores Mobiliários.
É com pena que verificamos que um aspeto menos bemconseguido do regulamento não tenha sido proposto para alteração no documentosubmetido a discussão pública número 3/2010 da CMVM.
Concordamos que osperitos avaliadores devam utilizar dois dos três métodos de avaliação, métodocomparativo, método do rendimento e método do custo (o documento submetido adiscussão pública falava em pelos menos um método).
Agora o que nos parece errado é que, como diz esta norma:
“2. Sempre que circunstâncias especiais não permitam adeterminação adequada do valor do imóvel, o perito avaliador deve fundamentar,no relatório de avaliação, as razões que o levaram a excluir os métodosmencionados no número anterior, assim como aquelas que justificam a opção poroutro método de avaliação.
3. Sem prejuízo do disposto no número anterior o peritoavaliador deve apresentar no relatório de avaliação o valor do imóvel queresultaria se um dos métodos previstos no n.º 1 tivesse sido adotado.”
Salvo uma explicação plausível quese nos escape, como é que não sendo possível aplicar as metodologias sugeridasno artigo 16º, um perito avaliador deve apresentar um valor como se o métodotivesse sido aplicado?
Temos assistido nos últimos tempos a uma espécie de "guerra surda" entre associações e ordens profissionais para limitar o acesso de profissionais à profissão de perito avaliador. Não seria mais profícuo preocuparem-se com o que realmente interessa?
Prometemos, no último artigo, continuara refletir sobre o “justo valor” e o “valor de mercado”, o que faremos numaabordagem materializada num exemplo prático, que, em nossa opinião, melhoresclarece a nossa opinião.
Antes de concretizarmos gostaríamos ainda de recordar duasfrases da norma (NCRF 7) que consideramos determinantes:
-“… determinado a partir de provas com base no mercado”
-“… natureza especializada do item do ativo fixo tangível ou se o item for raramente vendido, exceto como parte de um negócio emcontinuação…”
Exemplo:
Asinstalações de uma empresa (ativo fixo tangível) estão preparadas para aindustria de curtumes e são causadoras de um impacto ambiental negativo na sua envolvente.No entanto, tem todas as licenças e autorizações devidas para o seufuncionamento, pelo que se encontra absolutamente legal. A administração daempresa já sabe que, caso termine a sua atividade, o local onde está instaladadeve reconvertido para zona verde, de acordo com o Plano Diretor Municipal, comuma densidade de construção quase residual. O valor estimado para este usoalternativo é de 200.000€ (valor realizável liquido).
É este ovalor pelo que deverão ser registadas, na contabilidade, as instalações daempresa (terreno e imóvel)?
Pelaanálise de revista TOC 111 de Junho 2009, sim, poiseste seria o valor realizável liquido. A nossa posição é discordante.
Teoricamentenão poderíamos utilizar a noção de “justo valor”, pois tal não é permitido paraativos especializados ou raramente vendidos, o que é o caso. Só que olegislador abre uma exceção para negócios em continuação. E a partir daqui sóexige que seja determinado a partir de provas com base no mercado. Assim sendo,o “justo valor” é estimado tendo em conta a noção de “valor de mercado em usocontinuado”.
O valor do ativo fixo tangível será então estimado como ovalor que teria se fosse construído de novo, com os mesmos materiais e sujeitoaos efeitos de vetustez visíveis à data de avaliação, que depreciará o seuvalor (método do custo depreciado). Ao valor agregado dos custos de construçãoe do terreno (obtido no mercado), adicionando a margem de lucro do promotor (demercado) obtemos o “valor de mercado em uso continuado”.
Destaforma, a norma é integralmente cumprida. Em termos abstratos, o “valor demercado” pode ser 200.000€ e o “valor de mercado em uso continuado” (que vaiser registado na contabilidade) de 1.000.000€.
Estaambiguidade pode ser penalizadora para a Banca, quando obtém garantias reais sobreeste tipo de imóveis. De facto, o perito avaliador deve avaliar em “usocontinuado”, induzindo a Banca para valores que nunca realizará se, porventura,o negócio for liquidado.
Poderá seresta a razão por que a Banca, salvo uma ou duas raras e honrosas exceções, étão pouco transparente na hora de divulgar as avaliações que realiza. É que ocliente bancário, pagando as avaliações, raramente as vê!
Folheávamos, por acaso, a revista TOC 111 de Junho 2009, da,na altura, Câmara dos Técnicos Oficiais de Contas, quando nos deparámos com oquadro da figura 1:
Mereceu-nos uma reflexão o aspeto particular evidenciado de entender o “justo valor” como o “valor realizável liquido”, que, em tese, corresponderia ao “valor de mercado”.
A nossa opinião, modestamente, é que esta consideração é umpouco redutora do que pode ser considerado como “justo valor”, sobrepondo esteconceito ao conceito de “valor de mercado”.
Tentaremos, neste e no próximo artigo, demonstrar que o “valorde mercado” não corresponde, exatamente, ao “justo valor”.
De acordo com o normativo contabilístico, nomeadamente aNCRF 7, devemos considerar “justo valor: é a quantia pela qual um ativo podeser trocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas aisso, numa transação em que não exista relacionamento entre elas”.
Mais adiante, a mesma norma refere que “O justo valor deterrenos e edifícios deve ser determinado a partir de provas com baseno mercado por avaliação que deverá ser realizada por avaliadoresprofissionalmente qualificados e independentes. O justo valor de instalações eequipamentos é geralmente o seu valor de mercadodeterminado dor avaliação” e também que “Se não houver provas com base nomercado do justo valor devido à natureza especializada do item do ativo fixotangívelou se o item for raramente vendido, exceto como parte de umnegócio em continuação, uma entidade não deve utilizar o método derevalorização”.
Por valor de mercado, na avaliação de património, entendemoscomo o “valor pelo qual um bem pode ser transacionado, num mercado livre ecompetitivo e após um determinado período de tempo razoável, em que osintervenientes atuem de livre vontade, sem qualquer interesse particular econhecedores de toda a informação relevante”.
No próximo artigo, e partindo das frases destacadas,tornaremos a este debate com um exemplo prático, em que o “justo valor” poderáser substancialmente ao superior ao “valor de mercado”, o que poderá afetar significativamente as contas de uma empresa e a sua relação com a Banca.
Por ser um tema importante e atendendo aque as instituições do setor não lucrativo estão a proceder às operações contabilísticasde encerramento do ano de 2011, retornamos ao tema da mensuração dos ativosfixos tangíveis.
Na mensuração de ativos fixos tangíveis,as entidades do setor não lucrativo (por exemplo instituições de solidariedadesocial inscritas na CNIS) devem atender ao seu custo, que compreende uma sériede elementos, tais como os custos de compra, os direitos e impostos não reembolsáveis,bem como quaisquer custos diretamente atribuíveis para colocar o ativo nalocalização e condição necessária para o mesmo possa ser capaz de funcionar eficazmente.
No entanto, existem bens do ativo fixotangível atribuídos a título gratuito em que o custo não é conhecido. Nestecaso, os bens são mensurados ao justo valor, ao valor pelo qual se encontramsegurados ou ao valor pelo qual figuravam na sua contabilidade. A quantia assimapurada corresponderá ao custo considerado para efeitos da mensuração no reconhecimento.
No entanto, caso existam diferençassignificativas entre a quantia escriturada segundo o modelo do custo e o justovalor dos ativos, a norma refere que uma entidade poderá, alternativamenteutilizar o modelo de revalorização como política contabilística e deve aplicaressa política a uma classe inteira de ativos fixos tangíveis.
No modelo do custo, um item do ativofixo tangível deve ser escriturado pelo seu custo menos qualquer depreciaçãoacumulada e quaisquer perdas por imparidade acumuladas, enquanto que no modeloda revalorização, após o reconhecimento como um ativo, um item do ativo fixotangível cujo justo valor possa ser mensurado fiavelmente deve ser escrituradopor uma quantia revalorizada, que é o seu justo valor à data da revalorizaçãomenos qualquer depreciação acumulada subsequente e perdas por imparidadeacumuladas subsequentes.
As revalorizações devem ser feitas comsuficiente regularidade para assegurar que a quantia escriturada não difiramaterialmente daquela que seria determinada pelo uso do justo valor à data dobalanço
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Se a quantia escriturada de um ativo foraumentada como resultado de uma revalorização, o aumento deve ser creditadodiretamente ao fundo patrimonial numa conta com o título de excedente derevalorização. No entanto, o aumento deve ser reconhecido nos resultados até aoponto em que reverta um decréscimo de revalorização do mesmo ativo previamentereconhecido nos resultados.
Pelo contrário, se a quantia escrituradade um ativo for diminuída como resultado de uma revalorização, a diminuiçãodeve ser reconhecida nos resultados. Contudo, a diminuição deve ser debitadadiretamente ao fundo patrimonial até ao ponto de qualquer saldo de créditoexistente no excedente de revalorização com respeito a esse ativo.
Mas é muito importante que o trabalho deavaliação dos ativos seja realizado por profissionais reconhecidos. E lembramosque as máquinas, equipamentos e obras de arte também são ativos passiveis deserem avaliados, a par dos imóveis.
