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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Valorização de terrenos agrícolas


O mercado fundiário tem-se revelado, muitas vezes, desconcertantepelos valores que lhe é atribuído.

Quer avaliações feitas por peritos de tribunal, queravaliações das partes quer ainda promotores imobiliários, invariavelmenteinflacionam os preços que deveriam ser praticados.

Um terreno agrícola vale fundamentalmente pelo rendimento queconsegue gerar.

Assim achamos que vem a propósito lembrar duas passagens doexcelente livro “Património Imobiliário, referências para avaliação”, deautoria de Sidónio Pardal e Carlos Lobo, ISBN 978-972-40-4476-7.

“Daí a importância que uma informação esclarecedora sobre ospreços normais dos solos agrícolas e florestais, os quais devem necessariamenteter uma correspondência com a renda fundiária suportável pelo empresário noâmbito da economia da própria exploração”, (página 19)

“O valor de rendimento de um solo rústico dificilmente podesuperar os € 3,00/m2…” (página 125).

Imobiliário e corrupção


A Católica Porto Business Scholl,no âmbito do “Executive Master em Gestão e Avaliação no Imobiliário” tempromovido uma série seminários dedicados ao imobiliário.

São seminários também abertosà comunidade (basta contactar o diretor do curso, Prof. Seabra Figueiredo) emque os palestrantes são sempre personalidades com relevo e prestigio nacional.

Vem esta introdução apropósito do que nos foi possível assistir no último evento realizado pelaEscola, a palestra do Eng. Jorge Costa, ex- Secretário de Estado, que falousobre a nova lei do arrendamento e a palestra do Dr. Paulo Morais, ex-VicePresidente da Câmara Municipal do Porto, sobre a temática da corrupção noimobiliário.

Quanto à lei do arrendamentovoltaremos a ela mais tarde, quando for finalmente votada no Parlamento.

Centraremos o nosso artigo dehoje, ainda que muito sucintamente, nas ideias mais marcantes da mensagem transmitidapelo Prof. Paulo Morais.

Segundo o orador, a dívidaprivada portuguesa não se deve ao mau uso do dinheiro pelos portugueses mas sima questões imobiliárias, que são responsáveis por setenta porcento da dívida. Aculpa será então da gestão urbanística, que através de meros atosadministrativos de classificação de solos, de rústicos para urbanos, permitemmais valias que podem chegar aos mil e quinhentos por cento, coadjuvada pelapressão exercida sobre os particulares  paraa aquisição de habitação própria (juros baixos e créditos bonificados)

Forneceu ainda outro exemploque nos deve deixar a pensar. Cerca de metade dos valores gastos nas SCUT´s têma ver com indemnizações para terrenos que eram rústicos e, por um atoburocrático e com acesso a informação priveligiada, passaram a urbanos. Com aconsequência de valores pagos exponencialmente superiores.

Estes exemplos, que entroncamnoutros de que não falaremos agora para não alongarmos muito este artigo,potenciam o aparecimento do que designou por nova máfia, a máfia do tráfico desolos.

Apontou também caminhos quepodem inverter esta situação.

Em primeiro lugar a feitura deleis simples, sem grandes alçapões, que por norma são realizadas por grandesgabinetes de advogados próximos do poder, os mesmos que depois vão vender aosprivados esses mesmos alçapões.

Em segundo lugar, umafiscalização efetiva e aleatória.

Finalmente, a apropriaçãopelo Estado das mais valias geradas no imobiliário.

Esta última ideia, se bem comboas intenções, não nos parece muito exequível numa sociedade como a nossa,capitalista e cada vez mais liberal. Se bem nos recordamos, era essa a génesedo marxismo. 

“Demagogia hipotecária”, in Jornal de Negócios


Têm sido escritos diversos artigos de opinião excelentessobre a temática da entrega ao bancos das habitações como liquidação dosempréstimos do crédito à habitação (destacamos, por exemplo a excelência de http://out-of-the-boxthinking.blogspot.pt/2012/05/entrega-da-casa-paga-divida-2.html).

Hoje damos o nosso contributo para este assunto comentandoalgumas passagens do artigo “Demagogia hipotecária”, in Jornal de Negócios de10 de Maio, da autoria do Prof. Paulo Pinho, da Universidade Nova de Lisboa.

Assim:

“Como a entrega do imóvel extingue a dívida para com ocredor, a experiência demonstra que os devedores passam a ter um motivoadicional para entrar em incumprimentos: as flutuações do mercado imobiliários”

Os custos sociais e o estigma que os devedores acarretampara sua esfera pessoal são demasiado elevados para que possam fazer da entregada sua habitação e entrada em incumprimento um negócio, como se estivessem adevolver uma mercadoria com defeito.


“Convém, portanto, ter em conta, que a adoção dessemodelo aumentaria, inevitavelmente, as condições de risco do mercadoimobiliário português.”

“A maior exposição dos bancos ao risco do preçoimobiliário que este tipo de contratos acarreta implicaria, inevitavelmente, umaumento das taxas de juro a cobrar.”

“Adicionalmente, os bancos seriam obrigados a exigirrelações muito favoráveis (para eles) entre o financiamento e o valor do imóvela hipotecar”.”

A noção de risco tem sido muito volátil, nos últimos tempos,para as entidades financiadoras. Suponhamos o seguinte caso: num empreendimentoestão dois apartamentos para venda, exatamente iguais, um ao lado do outro.

Um é um imóvel da banca e o outro promovido por umparticular. O mesmo comprador se for comprar o imóvel da banca tem financiamentogarantido a 100% com “spread” à volta de 1%, se for pedir um empréstimo ao mesmobanco para comprar o outro tem um “spread” de 4% e um “loan to value” de 60%.

O mesmo comprador, com o mesmo perfil de risco e no mesmobanco!

“Combinados, este fatores, de localização, preço e decapacidade de aportar uma elevada entrada poriam fora do mercado as populaçõesde menores rendimentos, as quais passariam a viver uma situação de exclusão domercado de compra de habitação, ficando relegadas para o mercado de aluguer.”

Exatamente. A compra de habitação deve estar ao alcance dequem tem de facto condições para tal. A criação artificial de condições (jurosbonificados e incentivo ao crédito) é que levaram ao incumprimento.

Desta forma é que o mercado é saudável e a especulação nãotem lugar.

Não nos devemos também esquecer que os desafios de mobilidadedas novas gerações potenciam o mercado de arrendamento. 

A língua portuguesa e a avaliação de património.


Alguns técnicos afirmam, e nós concordamos, que o problema do insucesso naMatemática, ao nível dos exames nacionais do 12º ano, é o mau uso da línguaportuguesa. Nós comungamos com a ideia de que um aluno que não consegueinterpretar bem uma questão fatalmente dará uma má resposta. 

O mesmo problema se passa na avaliação imobiliária. 

[excerto de um "relatório de avaliação"]


Aos peritos avaliadores são exigidos alguns quesitos, sustentados numa boa basede conhecimento da língua de Camões, Eça e Pessoa:



- Têm de saber avaliar (interpretar) bem a situação que lhes é apresentada. Nãodevem avaliar para uso continuado um imóvel que tem de ser avaliado para amáxima e melhor utilização!



- Têm de produzir um relatório que seja claro, objetivo e isento de erros... deportuguês.



- Têm de justificar corretamente as opções que tomam, atendendo à enormeresponsabilidade que é fazer uma avaliação, em que estão em jogo, muitas vezes,milhões de euros.



Atrevemo-nos a afirmar que dominar a língua portuguesa é mais importante quedominar os vários métodos de avaliação!



Comecemos, por exemplo, por ler "A cidade e as serras" de Eça deQueirós.

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