Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
No imobiliário, uma análise de sensibilidade é recomendadaquando o valor de um ativo pode variar em função do comportamento de váriasvariáveis independentes, que comportam alguns fatores de risco.
Estamos a falar, por exemplo, em variações da taxa de juro,da taxa de inflação ou da atividade económica, que podem ter influênciadecisiva no VAL ou na TIR de um investimento.
Assim, justifica-se a atenção dos avaliadores a estaproblemática.
O Microsoft Excel apresenta-nos algumas ferramentas que nospodem ser muito úteis, permitindo-nos, por exemplo, estudar a variação do VALda TIR em função da wacc (Tabela de Dados) ou, de uma forma mais simples, qual o valor da wacc de torna o VALnulo (Atingir objetivo).
Para uma melhor compreensão desta ferramenta aconselhamos aleitura do artigo
Para os avaliadores mais exigentes é aconselhável a análisede risco recorrendo à Simulação de Monte Carlo, através de um addin para oExcel, de propriedade da Oracle, chamado Crystal Ball.
Permite estudar qual o impacto que tem na variável queestamos a estudar, seja ela, o VAL, TIR ou outra, as milhares de combinaçõespossíveis existentes nas variáveis independentes do nosso estudo. Este addinpode ser instalado, gratuitamente, por um período de 30 dias, podendo ser feitoo “download” em
Já afirmamos num “post” anterior, quandoabordamos o critério de Chauvenet, da necessidade, no método comparativo demercado, de fazer a homogeneização e validação das amostras.
Para a validação das amostras, além dautilização do critério de Chauvenet, podemos recorrer às medidas de dispersãoda estatística descritiva: amplitude inter-quartis (AIQ), quartis e “outliers”.
Assim sendo, são considerados “outliers”severos e devem ser banidos, os elementos da amostra que se situem para lá deQ3 + 3 x AIQ ou Q1 – 3 x AIQ.
São considerados “outliers” moderados e aamostra deve ser estudada com e sem a sua presença, os elementos que estejam depoisde Q3 + 1,5 x AIQ ou Q1 – 1,5 x AIQ.
Este estudo só deve ser feito após a homogeneizaçãoda amostra, por forma a que todos os elementos possam ser comparáveis.
Apresentamos, no quadro seguinte, com origem na “newsletter”imobiliária Confidencial Imobiliário, um resumo dos valores de ofertaresidencial, em euros e por metro quadrado, dos concelhos da Área Metropolitanade Lisboa, a norte do rio Tejo.
Os preços a seguir mencionados reportam-se ao quartotrimestre de 2010 e quarto trimestre de 2011, respetivamente.
Estatística de oferta residencial (valor de oferta / m2)
Percentil 25
Média
Percentil 75
Percentil 25
Média
Percentil 75
2010
2011
2010
2011
2010
2011
(2011 versus 2020)
Lisboa
2.059
1.915
2.655
2.533
3.071
2.959
-7,5%
-4,8%
-3,8%
Cascais
1.637
1.563
2.187
2.127
2.500
2.464
-4,7%
-2,8%
-1,5%
Oeiras
1.650
1.529
2.093
1.966
2.438
2.308
-7,9%
-6,5%
-5,6%
Amadora
1.321
1.254
1.654
1.577
1.929
1.845
-5,3%
-4,9%
-4,6%
Loures
1.362
1.261
1.656
1.559
1.906
1.802
-8,0%
-6,2%
-5,8%
Odivelas
1.313
1.211
1.604
1.510
1.846
1.777
-8,4%
-6,2%
-3,9%
Mafra
1.114
1.062
1.389
1.342
1.603
1.558
-4,9%
-3,5%
-2,9%
Sintra
1.095
1.000
1.401
1.299
1.536
1.440
-9,5%
-7,9%
-6,7%
V F. Xira
1.116
1.039
1.336
1.260
1.515
1.445
-7,4%
-6,0%
-4,8%
Média
-7,1%
-5,4%
-4,4%
Mediana
-7,5%
-6,0%
-4,6%
(Fonte: Confidencial Imobiliário)
A variação no valor da oferta é mais acentuada no produto demenor valor. De facto, no “Percentil 25” é onde se verificam as maioresdescidas, que vão sendo menores à medida que aumenta o “Percentil”. Estasdescidas não serão imunes à crise económica que se faz sentir, nomeadamente nosestratos mais desfavorecidos da população.
Também é nas localidades orientadas para os segmentos demercado baixo, médio/baixo, que se verificam as maiores descidas. Em sentidocontrário, as zonas de segmentos alto e médio alto (Lisboa) e de segmento médio(cascais e Oiras) têm menores descidas.
Ainda não é possível incluir nesta estatística os custossociais e económicos das medidas de austeridade, que só se verificarão em 2012e 2013. Presumivelmente, com o aumento significativo do índice de desempregomuitos imóveis ficarão devolutos e serão entregues à banca.
A banca, por sua vez, fará tudo por tudo para os retirar dasua carteira, por forma a minimizar os impactos das imparidades nos seusbalanços. Necessariamente, baixando o valor dos imóveis para os poder escoar,substituindo-se às empresas de mediação imobiliária.
Será que daqui a um ano, quando repetirmos esta análise, as diferençasentre os vários segmentos de mercado não serão ainda mais substanciais?
Reza a estória da reabilitação e revitalização urbana dacidade do Porto que esta não teria começado se não fosse a habitual teimosia doautarca da cidade.
Por alturas do XV Governo Constitucional de Portugal, JoséManuel Durão Barroso comoPrimeiro-Ministro e Manuela Ferreira Leite como Ministra das Finanças receberiamtelefonemas, dia sim, dia não, de Rui Rio, a alertar para a necessidade delegislar para ser possível a reabilitação urbana de zonas históricas e das áreascriticas de recuperação e reconversãourbanística (ACRRU) da autarquia.
A muito custo surgiu o Decreto-Lei nº 104/2004, de 07.05,que funcionou como arranque de toda a reabilitação urbana, fenómeno hojetransversal a todo o país.
Este decreto permitiu a criação das sociedades dereabilitação urbana (SRU´s), empresas municipais, que agilizam o processoatravés da definição de unidades de intervenção (UI), com os seus documentosestratégicos. As UI, em regra, correspondem a quarteirões.
Quarteirão das Cardosas - Porto(Fotografia gentilmente cedida pelo Arquiteto Silvano Rego)
Tendo sido uma legislação desenvolvida num curto lapso detempo, tem algumas lacunas que se pretenderam resolvidas através de um novoDecreto-Lei, o n.º 307/09 de 23.10.
A legislação atrás referida, em complemento com o PlanoDiretor Municipal da cidade do Porto (nomeadamente os artigos 80º a 84º) e o Sistema de Informação Multi-critério dacidade do Porto (SIM-Porto), constituem os baluartes da reabilitação,regeneração e revitalização da baixa e centro histórico.
Tem aspetos inovadores, que podem ser replicados noutras circunstânciase lugares, de que destacamos a possibilidade de concessão de direitos deconstrução.
Sucintamente, quem recuperar imóveis dentro da ACRRU temdireitos acrescidos de construção na periferia.
É uma forma inteligente de convidar os privados a investiremdo centro da cidade.
