Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Os portugueses têm vindo a receber, das Repartições deFinanças, as notificações da avaliação dos seus imóveis, no âmbito do CIMI e reivindicadaspela “troika”.
Estas avaliações, muitas delas pagasprincipescamente (um euro por avaliação ao que se tem de descontar o respetivo imposto!) efeitas pelo “Google Maps” ou "Google Earth", devem ser bem escrutinadas para se evitarem erros quepodem afetar decisivamente muitos orçamentos familiares.
Convém lembrar que os contribuintes só têm um mês para poderimpugnar a sua notificação.
Hoje pretendemos chamar a atenção para dois aspetos quequalquer um de nós pode verificar.
Desde logo as áreas da fração:
De acordo com o Código do Imposto Municipal de Imóveis:
“2 - A área bruta privativa (Aa) é a superfície totalmedida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementosseparadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas,caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração, …”
3 - As áreas brutas dependentes (Ab) são asáreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns,mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração, cujas utilizações sãoacessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fração,considerando-se, para esse efeito, locais acessórios as garagens, osparqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou cavesacessíveis e as varandas, desde que não integrados na área bruta privativa, eoutros locais privativos de função distinta das anteriores, …….”.
Depois, a idade do imóvel.
Devem ser comparadas a caderneta predial urbana com acertidão da conservatória do registo predial. Normalmente as estimativas dosavaliadores das finanças baseiam-se na caderneta predial urbana que, em algunscasos, não mencionam a idade real das frações. O que valida a idade de umimóvel é a certidão da conservatória do registo predial.
Deixamos, a seguir, uma tabela onde pode verificar se o Cv -coeficiente de vetustez está ajustado à idade do imóvel:
Para mais dúvidas sempre podem enviar-nos um “mail”, quetiraremos as suas dúvidas.
Uma das imobiliárias de referência em Portugal tem vindo apublicitar, no seu sitio da “internet”, imóveis de alta rentabilidade. Além dovalor do imóvel coloca, entre outras características, a renda recomendada, osvalores de condomínio e IMI, bem como a respetiva rentabilidade.
Fizemos uma pequena amostra de 10 frações, aleatória, epermitimo-nos concluir o seguinte, salvo melhor opinião ou algo que nos escape:
- Considera dealta rentabilidade rentabilidades desde 4,80% até 10,24%. Bem, se colocar 125.000€no meu banco ganho mais que 4,8%, sendo que pagarei também um imposto inferior(taxa liberatória de 25% contra a taxa de IRS de, provavelmente, 42%).
- Em alguns casos coloca rentabilidades brutas, noutrosrentabilidades liquidas e noutras nem conseguimos explicar como chegaram àrentabilidade que anunciam!
- Nuns casos considera condomínio e IMI corretos, noutros obviamenteincorretos e noutros nem considera.
- Por último nãoinforma que a estes valores devem ser deduzido encargos com “vacancy rates”, eventuaisincumprimentos dos inquilinos e, ainda, não aborda a carga fiscal (125.000€ nobanco pagam menos impostos que, infelizmente, aplicados no imobiliário).
Esta informaçãoum pouco confusa é transversal a muitos portais das empresas de mediaçãoimobiliária. Além dos exemplos acima mencionados poderíamos falar de outros,como a confusão na informação das áreas dos imóveis.
Nada nos movecontra as empresas imobiliárias, bem pelo contrário, pois prestam uma excelente assessoriaaos seus clientes e aos outros parceiros do mercado imobiliário.
Achamos é quedeveriam ser um pouco mais rigorosas na informação que prestam, pois assimtodos ficamos a ganhar!
O desenvolvimento sustentáveltem a obrigatoriedade moral de ser uma prática comum a todas as áreas, e, particularmente, também na avaliação de imóveis.
As Nações Unidas definemdesenvolvimento sustentável como “desenvolvimento que satisfaz as necessidadespresentes, sem comprometer a capacidade das gerações futuras de suprir suaspróprias necessidades”.
O imobiliário também é sensívela esta problemática, promovendo a existência de selos verdes ou cerificaçõesambientais que visam garantir o menor impacto ambiental possível.
As mais conhecidas ferramentas que medem o impacto ambiental nos edifício são o “BuildingResearch Establishment Environmental Assessment Method” (BREEM) e o “Leadershipin Energy and Environmental Design” (LEED).
O sistema BREEM foidesenvolvido no Reino Unido em parceriaentre o BRE- Building Research Establishment Ltd e o sector privado. Estesistema de avaliação permite avaliar o desempenho ambiental de vários tipos deconstrução, nomeadamente habitações, edifícios para escritório, unidadesindustriais, edifícios comerciais e outras tipologias de edifícios, como escolas,hospitais e prisões. São estabelecidos critérios e padrões que, curiosamente, vão além do que é exigível na legislação.
É uma preocupação de toda a fileira da construção, a começar na fase de projeto. Cada fase do percurso produtivo é enquadrada em comportamentos de desenvolvimento sustentável.
É muito importante que asavaliações de imóveis reflitam os aspetos de sustentabilidade dos edifícios,premiando aqueles que garantam uma maior sustentabilidade. Deve ter um pesoimportante, nomeadamente quando estabelecemos metodologias de comparação ehomogeneização.
“A imagem verdadeira e apropriada está para a contabilidade,assim como a justiça está para o direito”.
Esta frase não é nossa, tivemos conhecimento dela ao ler o artigo “Do PEC ao PAC”, de JoaquimFernando da Cunha Guimarães, na Revista Electrónica n.º 53, de Junho de 2010.
Vem a propósito para relembrar que as demonstraçõesfinanceiras devem mostrar uma imagem verdadeira e apropriada da posiçãofinanceira, do desempenho e das alterações na posição financeira de umaentidade, seja ela da economia real ou da economia social.
Os Técnicos Oficiais de Contas, ao assinarem asdemonstrações financeiras e as declarações fiscais, em conjunto com orepresentante legal da empresa, assumem vincadamente as suas responsabilidadesem prol da “imagem verdadeira e apropriada”.
Por outro lado, nas empresas sujeitas a revisão legal dascontas, os Revisores Oficiais de Contas também assumem a sua responsabilidade aoemitirem os seus relatórios de certificação legal das contas fazendo referênciaexplícita à “imagem verdadeira e apropriada”.
Este documento, que esteve em consulta pública e do qualaguardamos as respetivas conclusões com alguma ansiedade, foca uma série deaspetos muito relevantes para a avaliação imobiliária. Mesmo que não resulte naesperada alteração do Regulamento 8/2002 da CMVM.
Um dos temas neles abordados diz respeito à estrutura dos relatóriosde avaliação. São aconselhadas uma série de “guidelines” que os avaliadoresdeveriam seguir. Achamos que deve existir uma uniformização da estrutura dosrelatórios, que permita uma leitura clara e fácil a todos os intervenientes numprocesso de avaliação de imóveis.
Não resistimos, pois, a transcrever o essencial da estruturadivulgada no documento de consulta pública da CMVM n.º 3/2010:
1 – ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO
a) Identificação do nome dos peritos avaliadores de imóveisque elaboram o Relatório de Avaliação, bem como do correspondente número deidentificação atribuído pela CMVM.
Quando aplicável, identificação da denominação social dapessoa coletiva por conta de quem os peritos avaliadores de imóveis acuam e donúmero de identificação atribuído pela CMVM.
b) Identificação completa e rigorosa do imóvel objeto daavaliação, designadamente se é um prédio urbano, rústico ou misto;
c) Identificação do fundo de investimento e da entidadegestora;
d) Identificação das datas:
i) Do contrato de prestação deserviços à entidade gestora para elaboração do Relatório de Avaliação, nostermos do disposto no n.º 2 do artigo 15.º do presente Regulamento;
ii) Da solicitação inicial pelaentidade gestora para avaliação do imóvel;
iii) Do término do trabalho decampo de avaliação do imóvel;
iv) Da conclusão da avaliação doimóvel e do relatório de avaliação.
e) Identificação do último perito avaliador do imóvel e da respetivadata de avaliação do imóvel, no âmbito do fundo de investimento.
2 ‐ ELEMENTOS DE AVALIAÇÃO
a) Descrição pormenorizada das características do imóvel,designadamente quanto à sua localização, estado de conservação, tipo deutilização e fim a que se destina.
b) Análise da envolvente de mercado do imóvel,designadamente em termos de inserção geográfica e da existência de infraestruturascircundantes que possam influenciar o seu valor.
c) Descrição das diligências efetuadas, de estudos e dadossectoriais utilizados e de outras informações relevantes para a determinação dovalor do imóvel.
d) Fundamentação do método de avaliação utilizado naavaliação do imóvel e descrição detalhada da sua aplicação.
e) Identificação e justificaçãode todas as variáveis utilizadas no método de avaliação e que contribuem para oseu resultado, nomeadamente, quando aplicável:
i) O valor da renda à data daavaliação, se o imóvel se encontrar arrendado, ou, caso contrário, umaestimativa das rendas que previsivelmente possa gerar;
ii) Os custos de conservação,manutenção e outros indispensáveis à adequada exploração económica do imóvel;
iii) As taxas de atualização,remuneração, capitalização, depreciação;
iv) Análise das condições demercado do imóvel, com indicação concreta de eventuais transações ou propostas efetivasde aquisição, relativas a imóveis com idênticas características.
f) Indicação clara do valor atribuído ao imóvel.
3 – ELEMENTOS DE RESPONSABILIZAÇÃO
a) Indicação de eventuais reservas ao valor proposto para oimóvel.
b) Declaração do perito avaliador de imóveis em como efetuoua avaliação de acordo com as exigências do presente regulamento;
c) Número de avaliações de imóveis efetuadas nos 4 anosanteriores, face à data de solicitação inicial pela entidade gestora para aavaliação do imóvel;
d) Indicação da apólice de seguro obrigatório deresponsabilidade civil em vigor, bem como da respetiva companhia de seguros eprazo de validade do seguro;
e) Indicação em como o perito avaliador de imóveis não seencontra abrangido por nenhuma das situações referidas no artigo 21.º dopresente Regulamento.
f) Assinatura do perito avaliador de imóveis edata de entrega do relatório de avaliação à entidade gestora.
