Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
A Century 21 Portugal, em parceria com a Out-of-the-Box e a Fundbox – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, realizaram no passado dia 27 de Setembro, no Hotel Intercontinental do Porto, um encontro sobre a Nova Lei de Arrendamento Urbano.
Foi uma reunião muito interessante e participada, com excelentes oradores e um debate vivo. Deixamos aqui alguns destaques:
- Possibilidade de vir a terminar a atribuição de crédito preferencial pela banca à aquisição dos seus imóveis, por imperativo legal;
- Preços de arrendamento a cair, em 2012, para valores inferiores a 400€, ao contrário do que se verificava em 2011. Provavelmente porque estão cada vez mais imóveis nas periferias das cidades, de menor valia, no mercado;
- Na Century21, 60% das transações dizem respeito a contratos de arrendamento;
- Em 1950 cerca de 56% dos alojamentos eram ocupados pelos proprietários. Nos dias de hoje esta percentagem anda pelos 76%. Ao nosso nível estão a Grécia, Itália e Hungria. Nos Estados Unidos existem cerca de 66% de proprietários;
- A compra alavancada de imóveis ainda é mais barata que o arrendamento, consequência de uma lei de arrendamento ineficaz;
- A lei do arrendamento não foi tão longe quanto devia em termos de fiscalidade e de veículos de investimento;
- Necessidade de rever os valores mínimos para a constituição de fundos de investimento e de dilatar para lá de 31/12/2013 para a sua constituição;
- Realce para a importância dos FIIAH e SIIAH, com a isenção de IMT e IS na transferência de imóveis para estes veículos.
Terminamos, propositadamente e em jeito de provocação, com a afirmação do Gonçalo Nascimento Rodrigues de que as rendas deveriam descer 30%.
Para que não faltem às próximas sessões destes encontros, no dia 2 de Outubro, em Faro, com a presença também do Eng. Macário Correia (no Porto, a presença “estrela” foi o Eng. Rui Quelhas, Administrador da Porto Vivo SRU) e durante a realização do Salão Imobiliário de Lisboa
Referimos anteriormente que o valor do solo apto para construçãose estimava em função do custo de construção, em que enquadramos a nossaopinião sobre este conceito, e deixamos implícito que esse valor seriam 15%.
No entanto, este valor não é de aplicação geral. De facto,conforme refere o artigo 26º número 9 do Código das Expropriações “… constituir,comprovadamente, uma sobrecarga incomportável para as infraestruturasexistentes, no calculo do valor indemnizatório deverão ter-se em conta asdespesas necessárias ao reforço das mesmas”. É então claro que este deve serminorado.
Por outro, lado, caso o terreno a expropriar caia dentro doestipulado no número 7 do mesmo artigo, o valor deverá então ser majorado.
Não sendo possível,na esmagadora maioria das vezes, determinar o valor do solo apto para construçãocomo “... o resultante da médiaaritmética atualizada entre os preços unitários de aquisições, ou avaliaçõesfiscais que corrijam os valores declarados, efetuadas na mesma freguesia e nasfreguesias limítrofes nos três anos, de entre os últimos…”, o Código dasExpropriações refere que:
-“o valor dosolo apto para a construção calcula-se em função do custo da construção,em condições normais de mercado”;
- “nadeterminação do custo da construção atende-se, como referencial, aosmontantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes dehabitação a custos controlados ou de renda condicionada.”
- “Num aproveitamentoeconomicamente normal, o valor do solo apto para a construção deverácorresponder a um máximo de 15 % do custo da construção, …”
Sublinhamosos aspetos da norma que, em nossa opinião, causam polémica e sobre os quais nosdebruçaremos.
Explicitaremos hoje a nossa opinião sobre os custos de construção
Encontramosuma evidente contradição quando o código estabelece, também no seu artigo 26ªque “O valor do solo apto para a construção calcula-se por referência àconstrução que nele seria possível efetuar se não tivesse sido sujeito aexpropriação, num aproveitamento económico normal….” e “os montantes fixados administrativamente para efeitos deaplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de rendacondicionada.”
Numaproveitamento económico normal serão, por exemplo, construídos edifícios emprimeira linha de mar da Foz, no Porto, ou em Cascais a custos controlados?
Claramentenão!
O custo deconstrução deve refletir o valor de mercado “valorpelo qual um bem pode ser transacionado, num mercado livre e competitivo e apósum determinado período de tempo razoável, em que os intervenientes atuem de livrevontade, sem qualquer interesse particular e conhecedores de toda a informaçãorelevante”.
Nesse sentido, não temos dúvidas em afirmar queo custo de construção como o somatório do valor do terreno, com o custo dosmateriais, projetos, licenças, custos de capital e ainda o lucro do promotor.Em suma, o preço de venda do imóvel.
E será sobre este valor que deverão incidir os15% (?)…
Confessamos que aguardávamos comalguma curiosidade o novo caderno de economia do Expresso, com a inclusão do caderno do imobiliário.
Faz todo o sentido eaplaudimos a iniciativa. A economia e o imobiliário andam de mãos dadas, senãovejamos algumas notícias económicas desta semana com eventuais implicações noimobiliário:
- "Índice Gaspar", que mede apossibilidade de acesso do país aos mercados;
- "Altos / Mário Draghi", com acompra de dívida pública nos mercados secundários;
- "Fundo bancário" torna-se aterceira maior construtora, com a compra da Edifer, Monte Adriano e Hagen peloFundo “Vallis”.
De facto, ainda antes de termosentrado na secção dedicada ao imobiliário já tínhamos lido muito sobre amatéria!
Aproveitando esta nossaincursão nas notícias, e fazendo um pouco de “clipping”, mais duas notícias noschamaram a atenção:
- "Próxima estação: escritórios",em que a Refer pretende construir centros de escritórios nas suas estações, emregime de parceria;
- "Escritórios em queda", emque são abordadas as descidas das rendas “prime” em Lisboa, aliás em linha como que se passa no país.
É um facto indesmentível queo mercado de escritórios está em baixa, com um grande “stock” por colocar e comas rendas a descer. Causa-nos portanto alguma estranheza esta aposta da Refer.
Depois, não temos a certezaque exista uma procura interessante para este tipo de serviços.
Finalmente, que confiançapodem ter os executivos neste serviço quando sabemos que a Refer/CP é umaempresa instável, com os seus trabalhadores muitas vezes em greve (porventurajustas) e ainda com uma cultura um pouco estatizante?
- Relação das empresas com a máquina fiscal, que exige que os bens do ativo relacionados nos programas informáticos ou livros de registos sejam devidamente identificáveis (decorre do artigo 51º do CIVA), permitindo um controlo sobre eventuais desvios de ativos fixos tangíveis da esfera da empresa.
- Menção, nos relatórios dos Revisores Oficiais de Contas, de reservas devido à inexistência da identificação clara dos bens.
- Obrigatoriedade das demonstrações financeiras mostrarem uma imagem verdadeira e apropriada da posição financeira, do desempenho e das alterações na posição financeira de uma entidade, seja ela da economia real ou da economia social.
Há, no entanto, um outro aspeto que se pode tornar decisivo nas estratégias de desenvolvimento de qualquer entidade, que é a melhoria do seu rácio de autonomia financeira. De facto, alguns programas de ajuda às empresas (SI Qualificação PME, SI I&DT e SI Inovação) exigem autonomias financeiras de 15%.
A reavaliação de ativos fixos tangíveis, nomeadamente dos que possam já estar contabilisticamente amortizados mas que sejam ainda necessários aos processos produtivos das empresas, podem fazer a diferença entre poderem candidatar-se, ou não, a programas de investimento.
Já para não falar na boa imagem que causam a quem financia as empresas: banca e fornecedores…
