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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Arrendamento e Investimento Imobiliário


Decorreuno passado dia 23 de Outubro, na Casa do Infante, no Porto, um excelenteseminário com o tema “Arrendamento e Investimento Imobiliário”, organizado pelaConfidencial Imobiliário e pela Abreu Advogados.
O painelera excelente e contou, entre outros, com a presença do Dr. Arlindo Cunha, Dr.Luís Marques Mendes, Eng. Álvaro Carvalho e da Prof. Dr.ª Olinda Garcia.
Permitimo-nosenumerar alguns “hilights”, cuja interpretação é nossa e não vinculam,obviamente, nenhum dos oradores:
- Osproblemas sociais devem ser tratados com instrumentos de politica social e nãoatravés da lei do arrendamento, por forma a não condicionar o mercado (Dr.Arlindo Cunha);
- Areabilitação urbana deve apostar na mobilidade e estacionamento, tendoflexibilidade para alterar algumas características dos centros históricos. Porexemplo, porque não colocar paineis solares nos telhados? (Dr. Arlindo Cunha);
- Tornaro programa RECRIA mais abrangente, através do quadro comunitário em vigor,terminando com a clausula que restringe as candidaturas a imóveis arrendadoscom contratos anteriores a 1980 (Dr. Arlindo Cunha);
- A CCDRestá a ser mais assertiva nas comunicações de recusa dos projetos, explicandoas razões aos promotores, e também a  simplificar os processos de licenciamento.Criou as comissões intersetoriais, fazendo com que os processos não andem deorganismo em organismo e sejam decididos num único local (Eng. Álvaro Guerra);
- A leido arrendamento tem aspetos positivos, mas deveria ter ido mais longe de formaa resolver a questão dos incumprimentos pelos arrendatários de forma maiscélere (Dr. Luís Marques Mendes);
- Nãoexiste um departamento do Estado central com preocupações com a reabilitaçãourbana (Dr. Luís Marques Mendes);
- Nãoexiste estratégia portuguesa para o próximo quadro de apoio quando, noscorredores de Bruxelas, já se andam a constituir “lobies” dos outros parceiros (Dr.Luís Marques Mendes);
- Aindafalta uma série de legislação para que a lei do arrendamento possa entrar emvigor, nomeadamente sobre o Balcão Nacional de Arrendamento e o seguro derendas (Prof. Dr.ª Olinda Garcia);
- OBacão Nacional de Arrendamento, que vai funcionar debaixo do “Citius”, foi umaimposição da “Troika”, que exigiu um mecanismo extrajudicial rápido para osdespejos, com um prazo máximo de três meses.
(Nota: éconvicção da generalidade dos oradores que o Balcão Nacional de Arrendamentonão vai acrescentar rapidez aos despejos, nomeadamente quando os inquilinosrecorrem aos tribunais);
- Éimperioso que os novos contratos sejam deduzidos a escrito, sob pena de seremconsiderados nulos (Prof. Dr.ª Olinda Garcia);
- Noscontratos de arrendamento já não existe prazo mínimo e quando nada for ditoquanto à duração assume-se um contrato de dois anos (Prof. Dr.ª Olinda Garcia);
- Éimportante que as citações para despejo sejam feitas por agentes de execução,solicitadores, advogados ou notários. Desta forma, mesmo que o arrendatário serecuse a assinar a carta de resolução do contrato vale como se tivesse recebido(Prof.Dr.ª Olinda Garcia).
Estes destaques são uma pequena amostra do quanto de importante tratado.
Defacto, foi uma jornada excelente!

Valores de oferta residencial no Algarve


Apresentamos, no quadro seguinte, com origem na “newsletter” imobiliária ConfidencialImobiliário, um resumo dos valores de oferta residencial, em euros e pormetro quadrado, de três concelhos do Algarve.

Os preços a seguir mencionados reportam-se ao segundo trimestre de 2011 eprimeiro trimestre de 2012, respetivamente.
Estatística de oferta residencial (valor de oferta / m2)

Percentil 25
Média
Percentil 75
Percentil 25
Média
Percentil 75

1
2
1
2
1
2
Variação
Albufeira
1.440
1.360
2.003
1.941
2.391
2.315
-5,6%
-3,1%
-3,2%
Loulé
1.538
1.565
2.220
2.279
2.700
2.769
1,8%
2,7%
2,6%
Portimão
1.206
1.190
1.645
1.627
1.978
1.927
-1,3%
-1,1%
-2,6%
1- 2º Trimestre 2011
2- 1º Trimestre 2012


(Fonte: Confidencial Imobiliário)

Três curiosidades:

- Em Albufeira, o dá-se uma descida significativa de preços no segmentomédio/baixo.;
- Em Portimão a descida mais acentuada é no segmento mais alto;
- Loulé, em vez de seguir a tendência dos outros concelhos, teve um ligeiroaumento do valor de oferta. É de registar este contraciclo, apesar de, conformemostra o gráfico seguinte, o valor ter descido em relação ao quarto trimestrede 2011.


A importância da IFRS 13 na estimativa do justo valor


O IASB (InternationalAccounting Standards Board) emitiu, em 12 de Maio de 2011, a IFRS 13, queestabelece as orientações para a estimativa do justo valor (preço que deveriaser recebido na venda de um ativo ou que deveria ser pago pela transferência deum passivo numa transação corrente entre os participantes no mercado na data damensuração) quando este é exigido por outras IFRS.

As IFRS's estão vertidas para o normativo nacional por intermédio das Normas Contabilísticas e de Relato Financeiro (NCRF).

Esta norma é aplicável paraexercícios iniciados ou a iniciar após 1 de janeiro de 2013, encontrando-seainda em processo de adoção pela União Europeia. No entanto, pensamos quedeverá ser de aplicação por todas as empresas que adotem, face à legislação emvigor (decreto-lei n.º 35/2005, de 17 de fevereiro), as Normas Internacionaisde Contabilidade.

No que diz respeito àavaliação de ativos não financeiros, área onde nos incluímos, este novo normativo temimplicações relevantes nos procedimentos que têm vindo a ser adotados.Permitimo-nos, então, chamar a atenção para os seguintes aspetos:

- A estimativa do justo valordeve classificar os elementos utilizados na avaliação em três hierarquias, aschamadas hierarquias do justo valor, dando-se a máxima prioridade  aos preços cotados em mercados ativos;

- A utilização da máxima emelhor utilização para a estimativa do justo valor dos ativos não financeiros;

- A mensuração do justo valordeve levar em conta as características do ativo e não as características de umaentidade.

Aconselhamos a leitura destanorma a todos os intervenientes na avaliação patrimonial, desde os peritosavaliadores até às administrações das empresas, porque um desconhecimento destanova realidade pode colocar em risco as demonstrações financeiras das entidades.

Valor de mercado de lugares de garagem no Porto


Partilhamos, hoje, o resultado de um pequeno estudo que realizamos tendo emvista estimar o valor de mercado de lugares de garagem na cidade do Porto,recorrendo a técnicas de regressão linear.

Foi homogeneizada uma amostra de 31 observações em que 83,4% da variação no valor é explicada pelavariável independente.

Assim, o valor de mercado de um lugar de garagem na cidadedo Porto segue a seguinte equação:

Valor (€) = -19.524 + Área x 2.271

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