Saltar para: Posts [1], Pesquisa [2]

Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

A diferença entre Porto e Lisboa


Saiu há pouco tempo apublicação ”Portugal Rendas& Yields |Snapshot,” de autoria da consultora CBRichard Ellis, que, de uma forma muito simples, nos permite concluir adiferença que existe no mercado imobiliário do Comércio de Rua nas duasprincipais cidades do país.

A análise centra-se nosvalores das rendas e yields prime de cada uma das cidades.

Fonte: CB Richard Ellis
Adaptação: Formatos, L.da

De acordo com ametodologia da consultora Renda Prime “Representa o valor máximo da renda quepode ser esperado no período em análise para um espaço de dimensão standard(adequado à procura nessa localização), de elevada qualidade e situado namelhor localização. Assume-se que a Renda Prime pressupõe o pacote deincentivos comummente praticado no mercado nesse período.” e Yield Prime “Representaa yield mais baixa que pode ser esperada no período em análise para a aquisiçãode um imóvel de Classe A, situado numa localização privilegiada, totalmentearrendado e com rendas de mercado. Considera-se imóvel de Classe A o que temuma construção recente, equipamento moderno e layout eficiente.”

Sãoconsideradas lojas de 100 m2 de área útil, na Avenida da Liberdade e Chiado, emLisboa, e Rua de Santa Catarina e Boavista, no Porto.

Aotransformarmos os valores da tabela acima em valores de venda (€/m2) verificamosos valores do gráfico seguinte:

Fonte: CB Richard Ellis
Adaptação: Formatos, L.da


Concluímos então que nocenário de crise que o país atravessou, em Lisboa o mercado manteve-se estávelao longo dos últimos quatro anos, com tendência para melhorar no último.Contrariamente, o mercado do Porto teve uma descida abrupta, com tendência paraestabilizar no último ano.

Porquê?
Todos teremos a nossaexplicação, mas enquanto não terminar o esforço de transformação do centrohistórico do Porto que a Câmara Municipal e a Porto Vivo estão a prosseguir,com a reabilitação e revitalização urbana, este paradigma não se alterará.

Urge, portanto,transformar, com as devidas cautelas e comparações, a Avenida dosAliados numa Avenida da Liberdade.

E transformar umcomércio de rua com muitas lojas devolutas, degradadas e trabalhando numsegmento médio/baixo, num segmento alto, aproveitando o potencial turístico detoda a zona norte.

E chamar as pessoaspara viverem na Baixa!

A sua empresa está preparada para Basileia?


Se não está este artigo é para si.

Agora que se aproxima a entrada em vigor do acordo de BasileiaIII, em janeiro de 2013, é justo perguntar se a sua empresa está preparada.

Aprimeira consequência deste acordo é que os bancos terão uma maior exigência decapital disponível para poderem conceder empréstimos. Aoabrigo das novas regras a Banca estará, no futuro, obrigada a manter reservas decapitais superiores às previstas atualmente ao abrigo do acordo Basileia II.

Temconsequências para sua empresa? Tem. Crédito mais caro, mais escasso e maisseletivo.

Relembramos também a exigência para a sua empresa do anterior acordo,Basileia II: capacidadede influenciar as classificações de risco de crédito que lhe sejam atribuídas,principalmente pelo seu Banco, que lhe fornece o seu crédito, ou mesmo pelaseguradora que lhe acautela os créditos a receber do seu cliente.

A análise do seu risco de crédito é dada, em última análise e deuma forma muito simplista, pela seguinte equação:



Como pode conseguir influenciar a visão que o seu banco tem dasua empresa?

De muitas e variadas formas sendo que uma delas passa, inexoravelmente,no plano externo, perante a prestação de informações económicas e financeirastempestivas, relevantes e credíveis.

Está proibido de elaborar documentos de prestação de contas mal estruturados,balanços e demonstrações de resultados unicamente a valorizar o aspeto fiscal.

Está proibido de esconder a realidade patrimonial da suaempresa.

Deve valorizar os seus ativos pelo justo valor!

Regressando ao conceito de valor de uso e unidades geradoras de caixa


Abordando atemática do valor de uso e unidades geradoras de caixa, escrevemos, no nosso “post”


“O primeiro aspetoa considerar é a estimativa da taxa de atualização a que devem ser descontadosos "cash-flow" quando pretendemos encontrar o valor de uso (“valorpresente dos fluxos de caixa futuros estimados, que se espere surjam do usocontinuado de um activo e da sua alienação no fim da vida útil”). Umaalternativa é utilizar o modelo  CAPM - Capital Asset Pricing Mode,que estima a taxa de retorno mínima por forma a satisfazer as expectativas dosinvestidores.

Um segundo aspetoa verificar é se os testes de imparidade podem ser feitos de uma forma isoladaou em conjunto com outros bens. Acontece muitas vezes que só grupos de bens, enão bens de forma isolada,  têm capacidade para gerar fluxos de caixa.Estes conjuntos chamam-se unidades geradoras de caixa, e os testesdevem ser aplicados a estas unidades.”

A razão de regresso ao tema tem como objetivo dar a nossa interpretação, com um exemplo, do que é umaunidade geradora de caixa:

Uma empresafabrica o produto XPTO, entre outros, que é exclusivamente fabricado pelasmáquinas A, B e C (para simplificar, é um pequeno grupo de ativos que geramfluxos de caixa). O que gera fluxos de caixa é a venda do produto XPTO e nãocada uma das máquinas por si só. Estamos então na presença de uma unidadegeradora de caixa, constituída pelas máquinas A, B e C.

Esta é asituação mais simples, mas pode ocorrer que, por exemplo, a máquina A tambémfaça parte do processo de fabrico de outro produto XPTO1. Como resolver?

Uma sugestãoseria ver qual o peso da máquina A nos ativos afetos a cada uma das unidadesgeradoras de caixa.

Se uma perdade imparidade for determinada pelo valor de uso terá que ser feita para umdeterminado ativo ou para os ativos que constituam uma unidade geradora decaixa.

Ainterpretação destes conceitos é de nossa inteira responsabilidade. No entanto,em abono da verdade, ela resulta da leitura que fizemos ao excelente livro “Justovalor e imparidade em activos fixos, tangíveis e intangíveis: aspectosfinanceiros, contabilísticos e fiscais”, MARTINS, António, ISBN978-972-40-4248-O.

Finalizamosafirmando a nossa opinião que a estimativa do justo valor e os testes deimparidade devem ser da responsabilidade de peritos avaliadores credenciados,quer de imóveis quer de máquinas e equipamentos.

Este artigo é uma provocação aos TOC, aos ROC, e também aos CEO!

Aproxima-se ofim de ano e, a par da preparação dos orçamentos para o ano seguinte,reveste-se de particular importância o planeamento do fecho das contas de 2012.

Torna-serecorrente, infelizmente, a opção de muitas empresas de não anteciparem o impactoda avaliação do património nas suas contas, preferindo fazê-lo, sobre pressão,na altura da apresentação do Modelo 22 de IRC ou, como também já aconteceu,antes da entrega da IES (Informação Empresarial Simplificada).

As empresasdevem organizar-se por forma a monitorizarem permanentemente as suas contas (ainformatização da contabilidade permite isso), a estimarem os resultados de fimde ano e, muito importante, a preverem se uma reavaliação dos ativos fixostangíveis lhes pode servir, entre outros aspetos (p.e. distribuição de lucros),para:

- Dar umaimagem verdadeira e apropriada das suas demonstrações financeiras, o que é umaimposição da adoção do Sistema de Normalização Contabilística, que responsabiliza os Técnicos Oficiais de Contas e dos órgãos de gerência ou de administração. De facto, asdemonstrações financeiras devem dar uma imagem fiel do património das empresas;
- Até queponto uma reavaliação do património pode reverter situações como a nãoobservância do artigo 35º do Código das Sociedades Comerciais, ou a nãoobservância de rácios de autonomia e solvabilidade adequados, que podeminviabilizar qualquer candidatura ao QREN, um empréstimo bancário ou mesmo umagarantia.

A introdução,pelo Sistema de Normalização Contabilística (SNC), do conceito de Justo Valortem sido fonte de preocupação para os técnicos de contabilidade, porventura por indiciar uma possível arbitrariedade no tratamento contabilístico.

No entanto, severificarmos a definição de Justo Valor introduzida pela IFRS 13 (preço queseria recebido na venda de um ativo ou pago para transferir um passivo numatransação ordenada entre os participantes de um mercado, na data de mensuração)e o que é recomendado pela NCRF 7, Norma Contabilística e de Relato Financeiro7 - Ativos Fixos Tangíveis (O justo valor dos terrenos e edifícios deve serdeterminado a partir de provas com base no mercado por avaliação que deverá serrealizada por avaliadores profissionalmente qualificados e independentes, ...),podemos facilmente concluir que  os receios não são fundamentados.

Assumimos quea IFRS 13, apesar de não ser obrigatória para todas as sociedades (até ver!),dá um contributo decisivo para a transparência do Justo Valor, ao hierarquiza-lo.

Um relatóriode avaliação, devidamente fundamentado, deve dar informação da hierarquia do JustoValor e assim contribuir para a transparência das demonstrações financeiras.

Em nossaopinião afastam-se assim os fantasmas e reservas que muitos Técnicos Oficiais deContas e Revisores Oficiais de Contas manifestam quanto ao Justo Valor,preferindo, erradamente, o custo histórico.

Na classe dos avaliadores há os bons e os maus, mas como na Economia, a boa moeda expulsa a má moeda!

Perdoem-nos aprovocação!

Mais sobre mim

foto do autor

Sigam-me

Links

As minhas páginas:

Arquivo

  1. 2020
  2. J
  3. F
  4. M
  5. A
  6. M
  7. J
  8. J
  9. A
  10. S
  11. O
  12. N
  13. D
  14. 2019
  15. J
  16. F
  17. M
  18. A
  19. M
  20. J
  21. J
  22. A
  23. S
  24. O
  25. N
  26. D
  27. 2018
  28. J
  29. F
  30. M
  31. A
  32. M
  33. J
  34. J
  35. A
  36. S
  37. O
  38. N
  39. D
  40. 2017
  41. J
  42. F
  43. M
  44. A
  45. M
  46. J
  47. J
  48. A
  49. S
  50. O
  51. N
  52. D
  53. 2016
  54. J
  55. F
  56. M
  57. A
  58. M
  59. J
  60. J
  61. A
  62. S
  63. O
  64. N
  65. D
  66. 2015
  67. J
  68. F
  69. M
  70. A
  71. M
  72. J
  73. J
  74. A
  75. S
  76. O
  77. N
  78. D
  79. 2014
  80. J
  81. F
  82. M
  83. A
  84. M
  85. J
  86. J
  87. A
  88. S
  89. O
  90. N
  91. D
  92. 2013
  93. J
  94. F
  95. M
  96. A
  97. M
  98. J
  99. J
  100. A
  101. S
  102. O
  103. N
  104. D
  105. 2012
  106. J
  107. F
  108. M
  109. A
  110. M
  111. J
  112. J
  113. A
  114. S
  115. O
  116. N
  117. D
  118. 2011
  119. J
  120. F
  121. M
  122. A
  123. M
  124. J
  125. J
  126. A
  127. S
  128. O
  129. N
  130. D