Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
explicamos como se processavaa avaliação de imóveis pelas finanças, de forma a encontrarem o valorpatrimonial tributável (VPT) do edificado:
O produto do VPT pela taxa deIMI do concelho onde reside (normalmente 0,5% para frações habitacionais,existindo municípios que aplicam uma taxa mais baixas, como é o caso da cidadede Lisboa) resulta no imposto a liquidar.
Ainda de acordo com o CIMI,passados três anos da avaliação do imóvel pode ser submetido um pedido deavaliação às finanças, em virtude do VPT estar desatualizado.
O que efetivamente acontecenos prédios avaliados naquelas datas:
- O coeficiente Vc era de 615€/m2 e agora é de 603 €/m2;
- O coeficiente Cv era de 1 eagora é de 0,9;
Resulta destes fatores que oVPT que está nas Cadernetas Prediais Urbanas (que pode descarregar da internet,no seu sítio das finanças, sem qualquer encargo), nestes casos, deve sercorrigido para cerca de 88% do seu valor.
Concretizando:
Um imóvel que esteja avaliadoem 100.000€ passa para 88.000€, logo, a poupança imediata em termos de IMI é de60€ (se o seu município aplicar a taxa máxima).
Para conseguir submeter,ainda este ano, de forma gratuita, o pedido de alteração deve descarregar dositio da internet das finanças a aplicação “modelo1.exe”, instalá-la no seucomputador, preencher com os dados que estão na Caderneta Predial Urbana esubmeter. É um processo em tudo semelhante ao envio da declaração do IRS.
O que é de lamentar,profundamente, é que sejam os contribuintes a terem de pedir a avaliação quandoas finanças, se estivessem de boa fé e não à procura de receitas, qualquer queseja a forma, com uma simples alteração do algoritmo da sua aplicação, poderiambeneficiar quem mais precisa.
Prepare-se ainda para umaguerra com as finanças. É que apesar de submeter o seu pedido ainda este anoquase de certeza absoluta que vão avaliar a sua fração com data de 2013 ereflexos e práticos em 2014, o que não é correto.
Mas como só perde quemdesiste de lutar… Bom ano de 2013, para todos, sem exceção!
Uma leitora dos Açores recriminou-nos, e bem, pelo facto de ainda não termos dado a devida atenção à IAS 41, transposta para o Sistema de Normalização Contabilística pela NCRF 17 (“Porém tenho a questionar o seguinte: porque não o fazem também em relação à IAS 41? Tal normativo internacional assenta precisamente nos mesmos conceitos e procedimentos na valoração de ativos (tenho conhecimento fatual e prático de tais princípios, por via Eurostat)!
Haverá alguma questão de elevada consideração que eu desconheça, (ou serão lobbies!?) que insistem em tal discriminação para as entidades agrícolas?
Esta minha questão tem a ver com a formação, informação e pareceres correntes da OTOC, e que eu considero totalmente irregulares, ao recomendar a classificação e reconhecimento contabilístico dos “animais”, como ativos detidos para venda… “).
Obviamente que não o fizemos por causa de qualquer “lobby”. E para corrigir o lapso aqui está o nosso modesto contributo para tão importante matéria, principalmente quando estamos todos a tomar consciência dos prejuízos que os agentes políticos causaram ao bem público quando nos levaram a crer que era bom pagar-nos para não produzirmos, levando ao abandono da terra, ao abate de barcos de pesca ou à desindustrialização.
Resumindo a NCRF 17 - Agricultura, muito sucintamente:
- Ativo biológico: é um animal ou planta vivos;
- Um ativo biológico deve ser mensurado, no reconhecimento inicial e em cada data de balanço, pelo seu justo valor menos custos estimados no ponto de venda;
- O “justo valor” (definição que já abordamos exaustivamente no nosso fórum) de um ativo é baseado na sua localização e condição presentes;
- Um ganho ou uma perda proveniente do reconhecimento inicial de um ativo biológico pelo justo valor menos os custos estimados no ponto de venda e de uma alteração de justo valor menos os custos estimados no ponto de venda de um ativo biológico devem ser incluídos no resultado líquido do exercício do período em que surja.
A importância das alterações do “justo valor” é semelhante à que se verifica nas propriedades de investimento, podendo afetar de forma decisiva os resultados de um exercício económico.
Para finalizar, um comentário à frase da leitora (reconhecimento contabilístico dos “animais”, como ativos detidos para venda), acompanhado de um exemplo, para melhor suportar a nossa opinião:
- Uma suinicultura intensiva em ciclo fechado tem animais reprodutores: Ativonão corrente /ativos biológicos (antigamente designado por “imobilizado”);
- Nascem novos animais. Os que ficam também para animais reprodutores: Ativonão corrente / ativos biológicos;
-Os outros animais: Ativo corrente / Ativos biológicos (junto às outrasrúbricas, como por exemplo Inventários).
Como não podia deixar de ser desejo um Bom Natal a todos!
De facto, como afirmamos, os ganhos pelo justo valor, naspropriedades de investimento, quando não revertem perdas anteriores, vãodiretamente a resultados do exercício, o que pode ser muito relevantepara a imagem de uma empresa perante terceiros.
Hoje vamos dar a nossa opinião quanto às metodologias para aestimativa do “justo valor”, de acordo com a Norma Contabilística e de RelatoFinanceiro 11.
O justo valor da propriedade de investimento “reflete, entre outrascoisas, rendimento de rendas provenientes de locações correntes epressupostos razoáveis e suportáveis que representem aquilo que entidadesconhecedoras e dispostas a isso assumiriam acerca de rendimentos de rendas defuturas locações à luz de condições correntes. Também reflete, numa basesemelhante, quaisquer exfluxos de caixa (incluindo pagamentos de rendas eoutros exfluxos)”.
Articulando esta noção com oestipulado no artigo 45 “ … O vendedor disposto a isso está motivado avender a propriedade de investimento nos termos do mercado pelo melhor preçopossível...“, com o estipulado no artigo 47 “A melhor evidência de justovalor é dada por preços correntes num mercado ativo de propriedadessemelhantes no mesmo local e condição e sujeitas a locações e outros contratossemelhantes…” e com o estipulado no artigo 48 alínea c) “Projeções defluxos de caixa descontados com base em estimativas fiáveis de futuros fluxosde caixa, suportadas pelos termos de qualquer locação e de outros contratosexistentes e (quando possível) por evidência externa tal como rendas correntesde mercado de propriedades semelhantes no mesmo local e condição, e usandotaxas de desconto que reflitam avaliações correntes de mercado quanto àincerteza na quantia e tempestividade dos fluxos decaixa. “, uma propriedade de investimento deve ser avaliada segundo osseguintes critérios:
- Máxima e melhorutilização para o imóvel, o que na prática aproxima a noção de justo valor aovalor de mercado;
- Aplicação,preferencialmente, do método comparativo de mercado;
- Se se revelarimpossível a aplicação deste método, aplicar o método do rendimento com a noçãode fluxo de caixa descontado.
No entanto, achamos que, prudencialmente, devem ser aplicados estesdois métodos.
Assim sendo, é importante a consulta a um profissional da avaliação,recordando que quer a Ordem dos Revisores Oficiais de Contas quer a Ordem dosTécnicos Oficiais de Contas preferem que as estimativas de avaliação de imóveissejam realizadas por técnicos inscritos na CMVM (Comissão do Mercado dosValores Mobiliários).
As propriedades de investimento terão umaimportância vital nos contas que as empresas apresentarão no próximo relato financeiro.
É um facto a tendência em não se atualizaremdevidamente os valores dos imóveis, qualquer que seja a classe contabilísticaonde estão inseridos. No caso das propriedades de investimento é tanto maisgrave porque se prejudica o resultado do exercício.
Os ganhos pelo justo valor, nas propriedades deinvestimento, quando não revertem perdas anteriores, vão diretamente aresultados do exercício, o que pode ser uma mais valia para as empresas que seencontrem em dificuldades, apesar de não esconder os resultados operacionaisnegativos, quando eles existem.
A Norma Contabilística e de Relato Financeiro11, que trata estas matérias tem por base a Norma Internacional deContabilidade IAS 40 — Propriedades de Investimento. Relembramos aquialgumas definições que vêm plasmadas na norma:
“Justo valor: é a quantia pela qual um ativopode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostasa isso, numa transação em que não exista relacionamento entre elas.
Propriedade de investimento: é a propriedade(terreno ou um edifício — ou parte de um edifício — ou ambos) detida (pelo donoou pelo locatário numa locação financeira) para obter rendas ou paravalorização do capital ou para ambas as finalidades, …”
Define ainda algunsexemplos de propriedades de investimento:
“(a) Terrenos detidospara valorização do capital a longo prazo e não para venda a curto prazo nocurso ordinário de negócios;
(b) Terrenos detidos para uso futuro ainda não determinado (se uma entidade nãotiver determinado que usará o terreno como propriedade ocupada pelo dono oupara venda a curto prazo no curso ordinário do negócio, o terreno é consideradocomo detido para valorização do capital);
(c) Um edifício que sejapropriedade da entidade (ou detido pela entidade numa locação financeira) e queseja locado segundo uma ou mais locações operacionais;
(d) Um edifício queesteja desocupado mas detido para ser locado segundo uma ou mais locaçõesoperacionais.”
É muito importante ser recordado que deve sersempre determinado o justo valor das propriedades de investimento quer seja ”paraa finalidade de mensuração (se a entidade usar o modelo do justo valor) ou dedivulgação (se usar o modelo do custo).”
Por outro lado, apesar de não ser obrigatório,o justo valor das propriedades de investimento deve ser estimado ”por umavaliador independente que tenha uma qualificação profissional relevante ereconhecida e que tenha experiência recente na localização e nacategoria da propriedade de investimento que esteja a ser valorizada.”
Normalmente, quer a Ordem dos RevisoresOficiais de Contas quer a Ordem dos Técnicos Oficiais de Contas reconhecem comoqualificação profissional a inscrição dos técnicos na CMVM (Comissão do Mercadodos Valores Mobiliários).
A formacomo devem ser avaliadas as propriedades de investimento é algo polémica eprometemos tratar este assunto no artigo da próxima semana.
Continuando a análise da publicação ”Portugal Rendas& Yields |Snapshot,” deautoria da consultora CB Richard Ellis, iniciada no artigo anterior, que, deuma forma muito simples, nos permite concluir não existe diferença no mercadoimobiliário da Logística nas duas principais cidades do país.
A análise centra-se nosvalores das rendas e yields prime de cada uma das cidades. É justo esclarecerque quando falámos em Porto nos referimos à Maia e que quando falamos em Lisboanos referimos ao eixo Azambuja/Carregado. A primeira conclusão a que devemoschegar é na perda de importância das duas capitais neste mercado.
Ainda de acordo com ametodologia da consultoraRenda Prime“Representa o valor máximo da renda quepode ser esperado no período em análise para um espaço de dimensão standard(adequado à procura nessa localização), de elevada qualidade e situado namelhor localização. Assume-se que a Renda Prime pressupõe o pacote deincentivos comummente praticado no mercado nesse período.”eYield Prime“Representa a yield maisbaixa que pode ser esperada no período em análise para a aquisição de um imóvelde Classe A, situado numa localização privilegiada, totalmente arrendado e comrendas de mercado. Considera-se imóvel de Classe A o que tem uma construçãorecente, equipamento moderno e layout eficiente.”
São consideradas lojas de10.000 m2 de área útil, na Azambuja, e de 2.000 m2 de área útil na Maia.
Ao transformarmos osvalores da tabela acima em valores de venda (€/m2) verificamos os valores dográfico seguinte:
Concluímos que nas duas localizações opreço por m2 caiu para cerca de metade. Esta conclusão pode ser replicada paraa maioria das zonas industriais do país.
Porquê?
Mais uma vez todosteremos a nossa explicação. No nosso entender devido à crise económica queentão se instalou e também à tendência que os portugueses têm de matar asgalinhas dos ovos de ouro. O mercado era tão apetecível para promotores ouespeculadores (margens acima do valor racional) e para Câmaras Municipais(taxas, licenças e derramas). A ofertapassou a ser excessiva.
É também consequência dafalta de planeamento e inoperância das CCDR´s e Associações de Municípios. Nãose justificaria uma ação conjunta e concertada? Aliás, não haveria CâmaraMunicipal que não quisesse e não conseguisse ter a sua zona industrial.
O mais grave que adescida dos preços é o facto do mercado não conseguir absorver os imóveis queagora se encontram devolutos.
