Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Saíram esta semana dados do InstitutoNacional de Estatística (INE), veiculados pela maioria dos órgãos decomunicação social, e que referem uma baixa dos valores médios da avaliação bancária do ano de 2012, no todo nacional, em7,7%. Na Área Metropolitana de Lisboa teria ocorrido uma descida homóloga de 5,9% e na Área Metropolitana do Porto uma diminuição de 4,4% também em termos homólogos.
Antes de mais queremos enfatizar que quem baixa ovalor habitações é o mercado, ou seja o jogo da oferta e da procura. Uma leitura apressada das notícias pode induzir os mais distraídos que a Banca tem algum interesse particular em que isso aconteça. De facto,os Bancos não podem ser culpados de tudo o que de menos bom se passa na sociedade.
No artigo de hoje queremos mostrar que osfundos de investimento imobiliário não acompanham esta queda constante dosvalores da habitação.
No gráfico seguinte comparamos, numa base 100 (setembro de 2008) os “Valores Unitários (euros / m2)de Avaliação Bancária de Habitação por Natureza dos Alojamentos - Zonas Urbanasde Lisboa e Porto - Dezembro de 2012”, valores médios, publicados pelo INE como índice publicado até março de 2012 pela Associação Portuguesa de Fundos deInvestimento, Pensões e Patrimónios, o Índice APFIPP.
Notamos que existe uma evolução contrária, em que a umabaixa do valor das habitações existe uma melhoria do Índice. Porquê?
- Os valores do INEtraduzem o mercado de compra e venda enquanto os fundos de investimentotraduzem o mercado de arrendamento?
- Os outros mercados de investimento imobiliário(escritórios, comércio, logística, …) têm um peso muito superior nos fundos deinvestimento, quando comparado com o mercado da habitação?
- Os imóveis dos fundos de investimento estãosobreavaliados, não refletindo o preço de mercado, por forma a não seregistarem imparidades?
Reforçamos mais uma vez queas opiniões aqui expressas são única e exclusivamente da nossa responsabilidadee da análise que fazemos dos diversos normativos. Por isso admitimos, e até desejamos,a polémica e a dialética.
Vem esta pequena introdução apropósito de um conceito aparentemente inofensivo mas que se reveste de umaimportância extrema: vida útil, do ponto de vista contabilístico.
Vejamos o que diz a norma(NCRF 7 – Ativos fixos tangíveis):
“Vida útil: é:
(a) O período durante o qual uma entidade esperaque um ativo esteja disponível para uso; ou
(b) O número de unidades de produção ou similares que umaentidade espera obter do ativo.”
É legitimo inferir-se que aoafirmar-se que é o período de tempo durante o qual uma entidade espera que umativo esteja disponível estamos também a considerar que a vida útilcontabilística pode ser diferente da vida útil funcional de um ativo.
Talvez com um pequenoexemplo, recorrendo ao absurdo, possamos explicar melhor:
- Uma empresa adquire umpavilhão industrial, no estado de novo, com uma vida útil funcional de 60 anos,mas regista-o na contabilidade com uma vida útil de 5 anos.
É isto possível?
Achamos quesim. A empresa espera que dali a cinco anos vá mudar de instalações, paraoutras de maior dimensão, e que vai alienar as que acabou de adquirir. Defacto, o “O período durante o qual uma entidade espera que um ativo esteja disponívelpara uso” é de cinco anos!
O impacto da vida útil de umbem poderá ser relevante no triangulo Excedentes de revalorização / Resultadostransitados / Valor residual ("é a quantia estimada que uma entidade obteriacorrentemente pela alienação de um ativo, após dedução dos custos de alienaçãoestimados, se o ativo já tivesse a idade e as condições esperadas no final dasua vida útil") e, consequentemente, na apresentação das contas de umaempresa.
Do ponto de vista daavaliação de património levanta-se a questão de saber como estimar o valorresidual já que a vida útil deve ser determinada pelos órgãos de gestão das empresas.
Tradicionalmente, a avaliaçãode imóveis resulta da aplicação de um dos três métodos: método comparativo demercado, método do rendimento e método do custo. Qualquer um deles permite aestimativa do valor residual?
Estamos em crer que só ométodo do rendimento está em condições de responder ao desafio, porquanto é oúnico que permite estimar o valor residual, corretamente, função da vida útildeterminada (medimos bem as palavras) para o bem.
Como? Nós achamos quesabemos. Mas talvez seja um questão para ser colocada no que se avizinha venha aser um excelente debate e que vai ocorrer na Católica Porto Business School, nopróximo dia 31 de janeiro, intitulado “O justo valor e a gestão de resultados”.
Alguns dias atrás, segundo o “ionline”,a DECO (Associação para a Defesa do Consumidor) publicou um documento que afirmava mais ou menos o seguinte: “Mas vamosa contas. Um T2 em Telheiras com cem metros quadrados que apresente um preço devenda de 161.600 euros, exija mais de mil euros de despesas anuais fixas –entre despesas com IMI, condomínio, seguro e taxa de esgotos – e cujoproprietário cobre uma renda mensal de 880 euros de renda, só consegue obter umretorno na ordem dos 3,3%. Para atingir os tais 5% de rentabilidade (valorconsiderado mínimo para que o mesmo consiga lucrar com o negócio), o senhorioou teria de ter comprado o apartamento por 98 mil euros ou teria de subir arenda para cerca de 1.300 euros.”
Segundo as nossas contas,para o imóvel e arrendamentos em questão, e com os pressupostos do quadro seguinte, daria um retorno de 4,28%.
Mas se o retorno é maior queo estimado pela DECO porque é que estamos mais pessimistas? É que faltaaprofundar o ponto de vista do pequeno investidor:
- A compra de um imóvel de161.600€ acarretará despesas legais e outras, adicionais, de cerca de 12.500€,o que implicará um investimento total de aproximadamente 174.000€;
- Com o retorno acimamencionado obterá um “net operating income” (ganhos operacionais líquidos) decerca 4.600€ anuais, o que fará um “return on investement” (retorno doinvestimento) de 2,7%. Muito pouco, não?;
- Suponhamos que faz umaalavancagem (pedido de capitais alheios) de 20%, com pagamento de capitais ejuros anuais constantes ao longo de 25 anos (vulgar crédito à habitação). O queresulta? Um “return on equity” (rentabilidade dos capitais próprios) deaproximadamente 2,8%.
- E no fim de tudo o que nossobra? Uma TIR (taxa interna de rentabilidade) de 1,8%.
Este tem sido, infelizmente,o paradigma da venda de imóveis da Banca a pequenos investidores.
Tem sido amplamente divulgadopela Banca e também por empresas de promoção imobiliária as virtudes doinvestimento imobiliário para arrendamento, arrastando para este mercadopequenos investidores que buscam investimentos alternativos aos tradicionaisdepósitos bancários.
O escoamento destes imóveis, aserem feitos desta forma, atraindo os clientes com “spread´s” (margensbancárias) baixos e com alavancagem a 100% podem tornar-se desastrosos parapequenos aforradores. É uma espécie de um logro, de “empurrar com a barrigapara a frente”, que trará, daqui a alguns anos, impactos semelhantes aos que seestão a viver agora.
Será que não se está acorrigir uma asneira com outra asneira, empurrando outra vez os clientes para oincumprimento?
Numa linguagem corrente, diz-se que um ativo fixo (tangível ou intangível) está em imparidade quando a sua quantia recuperável é inferior à quantia escriturada.
Muitas vezes, o conceito de imparidade é confundido com desvalorização, o que, contabilisticamente falando, é muito relevante.
Tentando explicar o conceito de imparidade com um pequeno exemplo:
“Uma empresa compra uma máquina para fazer determinado produto. Desse produto advêm um fluxo de caixa estimado.
Suponhamos agora que um concorrente adquire uma máquina para fazer o mesmo produto, com custos mais baixos, que implica uma diminuição do nosso fluxo de caixa, já que a nossa empresa vai perder quota de mercado.
A nossa máquina perdeu valor, ou porque deixa de haver um mercado líquido para ela ou porque o seu valor de uso é menor. “
A máquina, neste caso, está em imparidade.
De acordo com a Norma Contabilística e de Relato Financeiro 12- Imparidades de ativos "uma entidade deve avaliar em cada data de relato se há qualquer indicação de que um ativo possa estar em imparidade".
Os técnicos de avaliação de património (edifícios, máquinas, equipamentos, marcas comerciais,...) deverão estar preparados para intervirem nestas questões, ou seja, realizarem testes de imparidade.
O conceito de “imparidade” agrega um conjunto de noções que se tornam decisivos para o seu completo esclarecimento.
As metodologias para a determinação do valor da perda por imparidade demonstram a necessidade de recurso a técnicos avaliadores de património especializados que dominem as noções de “quantia recuperável”, “justo valor”, “valor de uso”, “quantia escriturada” e “depreciação”.
Estas noções encontram-se perfeitamente enquadradas nas normas contabilísticas e de relato financeiro NCRF 7 e NCRF 12:
“Depreciação (amortização): é a imputação sistemática da quantia depreciável (custo de um ativo, ou outra quantia substituta do custo, menos o seu valor residual) de um ativo durante a sua vida útil.
Justo valor: é a quantia pela qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transação em que não exista relacionamento entre elas.
Quantia escriturada: é a quantia pela qual um ativo é reconhecido no Balanço, após a dedução de qualquer depreciação/amortização acumulada e de perdas por imparidade acumuladas inerentes.
Quantia recuperável: é a quantia mais alta de entre o preço de venda líquido de um ativo e o seu valor de uso.
Valor residual: de um ativo é a quantia estimada que uma entidade obteria correntemente pela alienação de um ativo, após dedução dos custos de alienação estimados, se o ativo já tivesse a idade e as condições esperadas no final da sua vida útil.”
Já o “valor de uso” é definido como um “valor presente dos fluxos de caixa futuros estimados, que se espere surjam do uso continuado de um ativo e da sua alienação no fim da vida útil”
Muito sucintamente, concluímos abordando alguns aspetos importantes a ter em conta quando se realizam testes de imparidade.
O primeiro aspeto a considerar é a estimativa da taxa de atualização a que devem ser descontados os "cash-flow" quando pretendemos encontrar o valor de uso (“valor presente dos fluxos de caixa futuros estimados, que se espere surjam do uso continuado de um ativo e da sua alienação no fim da vida útil”). Uma alternativa é utilizar o modelo CAPM - Capital Asset Pricing Model, que estima a taxa de retorno mínima por forma a satisfazer as expectativas dos investidores.
Um segundo aspeto a verificar é se os testes de imparidade podem ser feitos de uma forma isolada ou em conjunto com outros bens. Acontece muitas vezes que só grupos de bens, e não bens de forma isolada, têm capacidade para gerar fluxos de caixa. Estes conjuntos chamam-se unidades geradoras de caixa, e os testes devem ser aplicados a estas unidades.
São de aplicação a todos os ativos exceto os que pertencerem à seguinte lista:
- Inventários (NCRF 18)
- Ativos provenientes de contratos de construção (NCRF 19)
- Ativos por impostos diferidos (NCRF 25)
- Ativos provenientes de benefícios de empregados (NCRF 28)
- Ativos financeiros (NCRF 27)
- Propriedades de investimento registadas pelo justo valor (NCRF 11)
- Ativos biológicos (NCRF 17)
- Ativos não correntes detidos para venda (NCRF 8)
Uma entidade deve avaliar em cada data de relato se há qualquer indicação de que um ativo possa estar com imparidade. Se existir qualquer indicação, a entidade deve estimar a quantia recuperável do ativo.
Independentemente de existir ou não qualquer indicação de imparidade, uma entidade deve também:
(a) Testar anualmente a imparidade de um ativo intangível com vida útil indefinida ou um ativo intangível ainda não disponível para uso
(b) testar anualmente a imparidade do goodwill adquirido numa concentração de atividades empresariais.
