Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Um documento muito bemconseguido pela pwc e pelo Urban Land Institute, com o título “EmergingTrends in Real Estate® 2013”, mostra como as soluções para o mercadode investimento imobiliário são universais e podem ter aplicação em qualquerpaís, e porque não em Portugal ("clicar" na imagem para "download").
Selecionamos uma pequenaamostra de propostas que achamos que podem ser muito interessantes para quem quer estar no mercado de investimento imobiliário:
- Concentrar os investimentosonde os inquilinos querem estar, por exemplo em locais que sejam um “mix” entreo residencial e o comercial. Investir em imóveis em locais mais caros não énecessariamente a melhor opção;
- Construir escritórios denova geração. A maior parte dos inquilinos está mais disposta a pagar rendasmais caras por edifícios com “layouts” mais eficientes e custos operacionaismais baixos (“LEED-rated”, “green projects”);
- Desenvolver parquesindustriais onde exista um “hub” muito forte de portos e aeroportos;
- Usar de cautela eminvestimentos em cidades periféricas. Aqui, preferir projetos ancorados porgrandes instituições de ensino ou de saúde;
- Não investir em mercadosque tenham uma fraca resistência à entrada de novos operadores. Rapidamente setornam saturados e com rentabilidades reduzidas;
- Reposicionar conceitosantigos e propriedades obsoletas. No fundo, reabilitar, mudar o uso e oconceito;
- Recapitalizar ativos bemarrendados e de qualidade, com proprietários muito alavancados e que estejamcom dificuldades financeiras. Muito imobiliário tem potencial de geração derenda, mas está comprometido por estruturas de capital em dificuldades. Énecessário olhar para mutuários em dificuldades, não para propriedades emdificuldades;
- Manter em carteira imóveis “prime”.Os ativos “prime” têm sempre uma boa performance. Se forem vendidos torna-se difícilsubstitui-los.
É, de facto, um excelentedocumento para o qual aconselhamos a sua leitura.
É importante referir que as conclusões são nossas e em nada vinculam a pwc e a Urban Land Institute.
A consultora CBRE disponibiliza uma publicação trimestral de muito interesse, o documento "MarketViewSnapshot - Rendas & Yields", que acompanha as rendas e “yields” do mercado de investimento imobiliário de Lisboa e Porto (dimensão "standard" de 100m2 e como localizações de referência a Rua de Santa Catarina e a zona da Boavista).
Não podemos deixar de partilhar com os nossos leitores algumas curiosidades que vamos registando da sua leitura, hoje com destaque para o setor do comércio de rua.
Tem sido assinalado a saturação dos centros comerciais e o apontar das novas insígnias para este tipo de comércio de retalho. Era espectável que o valor das rendas começassem a subir e/ou as “yields” a baixar. Quando muito que estivessem estabilizadas.
Assim aconteceu em Lisboa.
A surpresa negativa ocorreu no Porto. Não só as rendas baixaram como as “yield” subiram.
Surpreende-nos por não se sentir ainda o sucesso da reabilitação urbana da baixa do Porto neste setor do mercado. A Rua de Santa Catarina, nomeadamente entre a Rua Gonçalo Tomaz e a Praça da Batalha, está tão perto do Hotel Intercontinental, do Passeio das Cardosas e também dos novos projetos para a Avenida dos Aliados que é estranho que não beneficie.
Já não nos surpreende que não se sinta o efeito “Aeroporto de Sá Carneiro”. O fluxo turístico crescente de turistas “low cost” não tem potenciado o mercado.
Será que a solução não passará reposicionar a marca Porto para um turismo de segmento alto, atraindo a visita de chineses, mas também de russos, de brasileiros, de angolanos e de outros mercados emergentes, com grande poder de compra?
E com o Douro Património da Humanidade ali tão perto!
Continuamos no artigo de hoje a analisar, de uma forma quereconhecemos pouco profunda, os dados do Instituto Nacional de Estatística sobrea avaliação bancária de habitação.
A partir do quadro 12 do relatório IABH1212 (ValoresUnitários (euros / m2) de Avaliação Bancária de Habitação por Natureza dosAlojamentos - Zonas Urbanas de Lisboa e Porto - Dezembro de 2012, Média Global –Habitação) disponível no sitio da internet do INE (www.ine.pt),construímos um gráfico, de base 100 em setembro de 2008, que mostra a variaçãoda avaliação bancária nas duas maiores cidades do país até dezembro de 2012.
É curioso verificar que a banca demorou menos tempo a reagirà crise imobiliária na cidade de Lisboa. A partir de junho de 2009 começou adescer os valores de avaliação bancária, o que, aparentemente, só começou averificar-se passado um ano na cidade do Porto, e de forma ténue. Na cidade doPorto só em meados de 2012 é que se atingiram valores de 2008.
Será que os mercados são assim tão diferentes? À primeiravista parece-nos que deveria ser o Porto a reagir primeiro. É um mercado demenor dimensão, onde as variações se deveriam sentir mais rapidamente, com umapopulação mais débil economicamente e com maior taxa de desemprego. Os reflexospelo lado da procura deveriam ser bastante mais evidentes.
Outro ponto de reflexão que queremos deixar é o facto quedesde setembro de 2012 os valores de avaliação bancária para a cidade de Lisboaterem subido, em contrate com a cidade do Porto, onde se deu uma descidaacentuada.
Serão alguns sinais de retoma, com origem na nova Lei dasRendas, com a chegada de novos investidores a este mercado? Será que a bancaestá a corrigir em alta os valores de avaliação bancária, atendendo aos “spreads” muito baixos, podendo existir atentação de inflacionar os preços?
Esta definição de justo valor(“O valor que justamente serve para enganar os outros”), a afirmação de que“justo valor sim desde que seja para menos” e a referência de que a reavaliaçãode imóveis serviria para melhorar balanços foram afirmações proferidas pelo SenhorProfessor Doutor José Pinheiro Pinto no seminário “O justo valor e a Gestão deResultados” moderado de forma exemplar pela Professora Doutora Luísa Anacoretae que teve lugar na Católica Porto Business School no passado dia 31 dejaneiro.
A nossa intensão era fazeruma resenha de tudo quanto foi dito de relevante por todos os intervenientes dopainel mas perante as afirmações que atrás reproduzimos sentimo-nos no dever de afirmar que a honorabilidade, a honra ea capacidade técnica da nossa classe profissional não permite enviesamentosestranhos na estimativa do “justo valor”, que não sejam os próprios de uma qualquerestimativa.
Quer as Normas Internacionaisde Contabilidade (NIC), quer a IFRS 13 (hierarquia do justo valor), quer asNormas Contabilísticas de Relatos Financeiro (NCRF), nomeadamente as NCRF 7, 8e 11, apontam claramente como deve ser estimado o “justo valor”. Uma leituraatenta e o conhecimento profundo destes normativos permite aos auditores e aostécnicos de contabilidade verificar a qualidade dos relatórios de avaliação deimóveis. Temos a certeza que estes técnicos são tão competentes e honestos comoos profissionais da avaliação e não pactuam com situações menos claras.
Tanto quanto sabemos, quer aOrdem dos Revisores Oficiais de Contas que a Ordem dos Técnicos Oficiais deContas, exigem que os avaliadores de imóveis para efeitos de “justo valor”estejam registados da Comissão do Mercado de Valores Imobiliários. Os casos deincompetência e de fraude devem ser denunciados para esta entidade. E acreditemque os profissionais da avaliação agradecem!
Quem tem conhecimento de atosmenos lícitos praticados por profissionais, quaisquer que eles sejam, tem odever de os denunciar no fórum próprio, sob pena de ser conivente com essesmesmos atos.
Defender o “custo histórico”em detrimento do “justo valor” é legitimo mas não pode ser feito com suspeiçõese generalizações. A suspeição do enviesamento das avaliações de imóveis pelo“justo valor” está ao mesmo nível da suspeição que existe sobre o “custohistórico”. Quantas e quantas vezes não se houve falar que o preço de compra eos gastos suportados foram empolados,por diversos motivos que não vêm agora ao caso, e refletem erradamente overdadeiro custo de um bem?
Porque defendemos o “justovalor”? Porque as demonstrações financeiras das empresas devem sertransparentes. Devem refletir a imagem verdadeira e apropriada das entidades.
Terminávamos informando que aCatólica Porto Business School tem uma pós-graduação de excelência, comProfessores de excelência, designada “Gestão e Avaliação no Imobiliário”.
É um curso que merece serfrequentado e que pode dar uma grande ajuda para quem não percebe ou não querperceber que a avaliação de imóveis tem regras.
