Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Decorreu no dia 27 de Março, na Católica Porto Business School, um excelente seminário com o título “As novas tendências na avaliação de projetos de turismo e hotelaria”, da responsabilidade de Rui Ávila (pt.linkedin.com/in/ruiavila/), no âmbito do “Executive Master em Gestão Hoteleira”.
Entre as várias matérias afloradas despertou-nos a curiosidade a apresentação de um estudo feito para a cidade de Lisboa, entre 2003 e 2006, mostrando que as unidades hoteleiras com marcas associadas tiveram um aumento de cerca de 22% no seu RevPAR (Revenue per Available Room/ Receita por Quarto Disponível), enquanto as unidades hoteleiras sem marcas associadas registaram uma perda de 21%.
Ainda de acordo com Rui Ávila, a associação a marcas, apesar de obrigar a um custo operacional elevado e a um investimento adicional, além de retirar autonomia à gestão, tem a grande vantagem de fidelizar os clientes, proporcionar a utilização de centrais de reservas eficientes, transmitir confiança aos parceiros financeiros e potenciar a atratividade para os Fundos de Investimento Imobiliário.
Ficaram ainda alguns segredos para a negociação, que é muito dura, em que devem ser arduamente discutidos a taxa do “base fee”, a progressividade do “incentive fee”, uma provisão para FF&E nula nos dois primeiros anos e crescente no terceiro, quarto e quinto, o prazo contratual, a oportunidade de saída e respetivo preço, a composição do “competitive set”, o “capex” de “rebranding” e a experiência do diretor do hotel.
Já noutra dimensão, um outro ponto muito importante focado foi a possibilidade, de acordo com o Decreto-Lei 228/2009 de 14 de Setembro, das unidades de alojamento dos empreendimentos turísticos poderem constituir-se como frações autónomas nos termos da lei geral e beneficiarem das vantagens do regime da propriedade horizontal
Este ciclo de palestras continua, no próximo dia 5 de Abril, às 18.30h, com o tema "O Turismo em tempos de crise", por Paul Roll - Director Geral do Office du Tourisme et des Congrès de Paris.
Replico o comentário feito por Frederico Mondril, Head of Property Management da Abacus Savills, num outro forum, ao artigo Taxas de atualização. Por ser completamente esclarecedor, e com a devida autorização:
"Caro João, caso a taxa que se está a considerar seja uma taxa nominal efectivamente a correspondência é a apresentada (Tn semestral=Tn anual/2). Sendo uma taxa efectiva, a correspondência é a que o João apresenta, ou seja, (1+Te semestral)= (1+Te anual)^(1/2).
As taxas de actualização são habitualmente nomimais pelo que o exemplo dado está correcto.
O assunto que nos propomos tratar hoje surge em resultado daleitura de um relatório de avaliação de um terreno urbano, realizado pelosserviços técnicos de uma câmara municipal.
O trabalho em questão, muito exaustivo e bem elaborado, adada altura, quando apresenta os pressupostos do “cash flow”, sugere a taxa deatualização anual como o dobro da taxa de atualização semestral.
Esta é a razão da nossa interrogação. A equivalência entretaxas não nos parece correta.
Estas taxas (semestrais e anuais) embora referidas adiferentes períodos de capitalização, são aplicadas a capitais iguais, pelo quedevem produzir o mesmo montante de juros em períodos de tempo iguais.
Talvez exemplificando:
Um ano corresponde a dois semestres, então
No caso concreto, sendo a taxa de juro anual de 12,48%, ataxa de juro semestral correspondente seria de 6,06%.
Uma pequena notícia do jornal “Expresso” desta semana, que poderá passar despercebida, levantou-nos esta inquietação.
Era referido que a cadeia de supermercados “Liedl” jáconfirmou a sua presença no Évora Shopping com uma loja de 1.900 m2.
Recordamos que o Évora Shopping é um investimento de 60milhões de euros do promotor Evret, uma “joint venture” entre Imorendimento eMadford Developments.
É claro que não temos nenhuma preocupação elitista quanto àslojas que devem estar presentes nos centros comerciais mas sempre foi certo quecentro comercial que não tivesse uma loja Continente, Auchan ou, vamos lá, Pingo Doce (Forum Sintra) teriagrandes dificuldades de afirmação.
O aparente desinteresse destas insígnias é um mau sinal paraeste investimento e também para o segmento de mercado. Também é um mau sinal oadiamento da abertura. Estando prevista para o segundo trimestre de 2013 foiadiada, ao que depreendemos da notícia, para o próximo outono.
Aguardamos com expectativa que lojas âncora vão estarpresentes. Delas dependerá, muito provavelmente, o sucesso deste ivestimento
Entretanto, deixamos aqui aos aos nossos a ligação para a apresentação do projeto:
Temos referido váriasvezes estatísticassobre avaliaçãobancáriaemitida pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) pelo que setorna importante esclarecer como ela é obtida e tratada.
Uma informaçãodetalhada estáexpressa no documento metodológico n.º 156 do INE (http://smi.ine.pt).
Assumimos aqui a transcriçãode algumas passagens do documento, que achamos importantes:
"Apurar indicadores avançadosdos preçosda habitação.Os valores recolhidos no âmbitodeste inquérito denunciam a intençãode aquisiçãode habitação, sendo contudo,anteriores à transação efetiva.
...
A informação para este estudo estatísticoéfornecida por um conjunto de instituições de credito a operarem Portugal, consideradas como mais representativas, no mercado de concessãode credito a habitação.Verifica-se um aproveitamento para fins estatísticos,de informaçãoadministrativa recolhida, sobre os alojamentos avaliadospor aquelas instituições,nos processos de concessãode credito.
A informação recebida e utilizadapara o cálculo de indicadores elementares do valor médio de avaliaçãode imóveis com determinada tipologia, no períodot, na unidade territorial i, através da seguinte fórmulade cálculo:
sendo:
Ytij : o valor da avaliação efetuadaao imóvelj com determinada tipologia, no período t, na unidadeterritorial i;
Atij : a correspondente áreaútildo imóvelj com determinada tipologia, no período t, na unidadeterritorial i;
n: o numero de avaliaçõessobre imóveis com determinada tipologia, no período t, na unidadeterritorial i;
...
Designação: ÁREA ÚTIL DO FOGO
Definição: Valor correspondente à superfície do fogo (incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes) medido pelo perímetro interior das paredes que o limitam, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas."
A frase está ao contrário mas é mesmo de propósito!
Muitas vezes somos injustos e não reconhecemos o mérito e aajuda prestada pelas grandes consultoras e também pelas grandes sociedades deadvogados.
Vem isto a propósito do lançamento de uma série depublicações sobre imobiliário que os “mais fortes” disponibilizaram a todo omercado, de uma forma completamente transparente e desinteressada, nos últimostempos.
Estas grandes empresas têm também um papel muito importante,que é subestimado. São, de facto, os disciplinadores de um mercado muitas vezesdesregulado, fruto da entrada de alguns atores pouco profissionais, que nãoservem os potenciais investidores no mercado de investimento imobiliário.