Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Concluímos hoje a apresentação dos valores médios de avaliação bancária (euros/m2 de área útil) – apartamentos – do Grande Porto com a apresentação de resultados do concelho de Vila Nova de Gaia (Fonte: Instituto Nacional de Estatística).
Este era o título do “negóciosonline” em 18 de junho de 2012, a partir de um estudo realizado pela Deco Proteste.Apresentava como rentabilidades liquidas anuais, em média, na compra de T2, nasZonas da Grande Lisboa e do Grande Porto de 3,1%, assumindo uma taxa detributação de 24,5%.
… e nós concordamos.
Recuperamos este estudoporque nos chegou às mãos a Revista Proprietários Regional, Grande Porto eMinho, 1ª edição de 2013, da ERA Senhora da Hora, com o anúncio de casas dealta rentabilidade em Mafamude, Vila Nova de Gaia.
Aliás, não é a primeira vezque fazemos uma abordagem a esta problemática, como atesta o nosso artigo de 22de julho de 2012
Valor
(€)
Renda (€/mês)
Condomínio (€/mês)
IMI (€/ano)
Taxa bruta (%)
Taxa liquida (€)
38.000
250
25
190
7,8
4,26
43.000
250
25
215
6,9
3,70
56.000
350
30
280
7,5
4,13
49.500
350
30
247,5
8,4
4,75
Aplicamos o simulador de arrendamentojá disponibilizado e transformamos as rentabilidades brutas em rentabilidadesliquidas.
Chamamos a atenção que onosso simulador, além de ser feito com a taxa liberatória de 28% só foram assumidoscomo encargos despesas de condomínio, despesas com seguros e Imposto Municipalde Imóveis.
A estimativa que apresentamosde rentabilidades liquidas é otimista pelo que acreditamos que asrentabilidades liquidas finais ainda serão mais baixas.
Por exemplo, o que aconteceráà tal alta rentabilidade se acrescentarmos ao nosso simulador:
- o valor temporal dodinheiro?
- o imóvel estiver, em média,95% do tempo arrendado?
- se o inquilino incumprir?
- se tiver despesas demanutenção do imóvel?
É muito importante que ospotenciais investidores com reduzido conhecimento do mercado se apoiem emtécnicos de avaliação de imóveis,independentes de qualquer interesse particular.
A decisão de investimento emimobiliário, hoje, envolve riscos acrescidos, que não se podem compadecer comuma visão amadorística da questão.
Em complemento ao Simulador de Rendas que disponibilizamos a todos os nossos leitores, vamos dar inicio a um pequeno ciclo de artigos onde apresentaremos valores unitários (euros/m2 de área útil) de avaliação bancária em alguns concelhos das áreas metropolitanas de Porto e Lisboa (Fonte: Instituto Nacional de Estatística).
Os dados de avaliação de imóveis mostrados referem-se a valores médios de apartamentos nos concelhos da Maia, Matosinhos e Gondomar.
Uma leitura rápida permite as seguintes conclusões:
- A ordem dos concelhos , por importância imobiliária crescente, é a seguinte: Gondomar, Maia, Matosinhos;
- Os valores absolutos da Maia e Matosinhos têm-se aproximado bastante nos últimos meses. De facto, se considerarmos o valor 100 em 2008, comparativamente, os preços em Matosinhos tiveram uma queda superior;
- Gondomar será sempre o parente pobre, um pouco reflexo da sua interioridade (não esquecer que Matosinhos tem frente de mar) mas também das condições sócio-económicas da sua população.
Terminamos afirmando que a utilização das estimativas e quadros apresentados não dispensa a colaboração de um técnico avaliador de imóveis.
Pretende ser um pequeno contributo para todos os investidores menos informados e que estão a ser empurrados pela Banca e por algumas imobiliárias para o mercado de arrendamento.
É um ficheiro de distribuição gratuita que queremos muito que seja partilhado e divulgado. A avaliação de imóveis não é uma disciplina complexa e está ao alcance de todos.
Temos no entanto que ressalvar alguns pormenores importantes, que não devem ser esquecidos quando da análise do investimento imobiliário:
- A utilização do ficheiro não dispensa a consulta de um avaliador de património credenciado pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM);
- A taxa de imposto assumida para a realização de qualquer estimativa é de 28% (taxa liberatória);
- Na elaboração da folha de cálculo foram unicamente assumidos como encargos despesas de condomínio, despesas com seguros e Imposto Municipal de Imóveis.
Apesar de não ser um estudo exaustivo de análise da rentabilidade de um investimento imobiliário ajuda a perceber se o investidor está a tomar a opção correta.