Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Com efeito, na última década assistiu-se a um aumentosignificativo daqueles dois indicadores, podendo constatar-se:
- aumentou cerca de 52% o número de unidades hoteleiras;
- aumentou cerca de 41% o número de camas disponíveis.
Sabemos que o incremento maior verificou-se nas unidades dequatro estrelas (27% nos últimos quatro anos) e de uma/duas estrelas (duplicounos últimos quatro anos).
A situação em 2012 revela-nos que quase metade do número decamas está concentrado em unidades hoteleiras de quatro estrelas, sendo desalientar que 67% do número de camas está no patamar de quatro/cinco estrelas.
Não estará na hora da cidade de Lisboa olhar com maisatenção para outros segmentos, nomeadamente para unidade hoteleiras de pequenadimensão ou mesmo para o alojamento local de uma forma mais assertiva?
Seria também uma forma de ajudar à reabilitação, revitalização e regeneração urbana.
O Mercado do Bolhão é um dos mais belos edifícios da cidade doPorto. E dos mais polémicos, também.
Não são as suascaracterísticas de edifício de arquitetura neoclássica que o colocam no centroda discussão mas sim a politica autárquica da cidade. Recordemos que o projetode reconversão do espaço começa em 1992 e passado vinte anos continua tudo porfazer.
Uma das candidaturas trouxe o assunto novamente à colação erecuperou o projeto do Arquiteto Joaquim Massena. É este projeto que olhamoshoje. Basicamente prevê:
- Estacionamento na cave;
- Mercado tradicional no rés do chão;
- Galeria intermédia (nova), com a intenção de aumentar o númerode bancas de comércio, com acesso direto pela Rua Alexandre Braga e Rua Sá daBandeira, com espaços de venda de produtos regionais e nacionais.
- Segundo piso com 50% dedicada a restauração alimentar e 50%dedicada ao mercado de levante.
Além de vários espaços dedicados à cultura.
E a parte económica?
Sabemos que o investimento são doze milhões e quinhentos mileuros. Ora bem, aqui é que vão residir muitas das discórdias.
As contas que fazemos são as seguintes, de uma forma muitosimplista, é certo:
- Não acreditamos que a Câmara Municipal queira perder dinheiro.Admitimos que vai querer uma remuneração igual à que tenha de pagar a umaentidade bancária: 3.5%
- Acreditamos que uma renda de 10€/m2, em termos médios, seja justapara o espaço.
Nestas condições teremos que ter, obrigatoriamente, uma árealocável de 3.645 m2
Será possível? É que estas premissas são muito otimistas.
A remuneração tem que ser superior a 3,5%; é preciso que não existamderrapagens nos custos; dedicando muito do seu espaço a eventos culturaisdificilmente terão uma renda de 10€/m2.
Continuamos a disponibilizar algumas análises ao documento de valores unitários (euros/m2 de área útil) de avaliação bancária, agora respeitantes à área metropolitana de Lisboa (Fonte: Instituto Nacional de Estatística).
Os dados de avaliação de imóveis mostrados referem-se a valores médios de apartamentos e moradias, em €/m2 de área útil e também à variação sofrida em termos percentuais, considerando setembro de 2008 como base 100.
Nos dois segmentos do mercado habitacional notamos uma queda de cerca de 20%
.
Terminamos afirmando que a utilização das estimativas e quadros apresentados não dispensa a colaboração de um técnico avaliador de imóveis.
- Incluir as contribuições já dadas pela doutrina e pelajurisprudência;
- Diminuir os custos com os processos expropriativos,nomeadamente o pagamento de custas judiciais e honorários a árbitros;
- Introdução do conceito de expropriação de sacrifício(supressão do conteúdo económico do direito, deixando-se intocável atitularidade do direito)
- Que a aquisição deum bem que a administração pretenda para o afetar a fim de interesse publico tenhade passar, previamente, por um processo de negociação com o respetivoproprietário, em tudo idêntico a uma negociação de direito privado para evitarque as expropriações cheguem a tribunal (acabam as expropriações urgentes)
- Correção de algumas inconstitucionalidades, por exemplocom os artigos 26º, n.os 2 e 3, 27º, n.os 1 e 2
- Eliminação de dúvidas de interpretação, com particularimportância no artigo 26º n.º 12
- Aperfeiçoamentos concetuais e técnicos, por exemplo com o artigo26, n.º 5 (valor real e corrente da construção).
É um documento que merece uma leitura cuidada de todos osintervenientes nos processos expropriativos.
