Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Continuou,esta semana, o ataque aos fundos de investimento imobiliário.
Apesarde termos tentado fazer chegar ao Sr. Dr. Paulo Morais o nosso artigo alertandopara as afirmações incorretas e porventura demagógicas que proferiu sobre as isenções de IMI e IMTnos fundos de investimento imobiliário, continuou a sua saga contra estesinstrumentos. Desta vez num programa matinal da TVI. Tememos que estasincorreções estejam também vertidas no livro que editou recentemente.
Comose isto não bastasse chegaram as palavras do um candidato a Primeiro- Ministroe líder do maior partido da oposição:
"Como sabem, quem é proprietário de uma casa, paga o IMI,um imposto. Acontece que essas casas têm um valor tributável fiscal superioràquilo que é o valor real dessas casas, porque baixaram muito",justificou.
Perante este cenário, "quer dizer que os portugueses quetêm casas pagam um imposto sobre um valor de uma casa que não vale tanto sobreo qual o imposto incide".
"Proponho que o Estado faça uma actualização de modo a queo valor fiscal dessa casa baixe e os portugueses paguem menos IMI", propôso líder socialista.
Referiu que isso significará "que haverá menos receita parao Estado", mas aponta que a compensação dessa receita "seja feita poraqueles proprietários que têm casas e que não pagam IMI".
"Falo nomeadamente de fundos imobiliários e dos bancosportugueses", concretizou.
Fonte:Jornal SOL
Vamoscorrigir mais uma vez o que consideramos ser intoxicação da opinião pública edesinformação.
Existemdois tipos de fundos de investimento: abertos e fechados. Os fundos deinvestimento imobiliário fechados podem ainda ser de subscrição particular oude subscrição pública.
Aconteceque só os fundos abertos e os fundos fechados de subscrição pública têm isençãode IMI. Recordo ainda que os fundos fechados representam 55,5% do total dascarteiras. Seguramente, metade dos fundos de investimento imobiliário pagamIMI!
Coma medida anunciada também o IMI pago por estes imóveis diminui. E assim areceita fiscal.
“Em suma, a proposta apresentada pelo líder da oposição podeaté ser muito "nobre", fazer sentido num discurso mais populista. Noentanto, na prática irá criar enormes constrangimentos às Sociedades Gestoras,aos seus donos (leia-se, os Bancos), à liquidez dos Fundos e, mais que tudo,aos participantes dos Fundos que são os pequenos aforradores Portugueses. Nãosão os grandes investidores, esses há muito que perderam quaisquer benefícios.”
Durantemuitos anos os FII abertos foram objeto de investimento de pequenos aforradores,que os viram como boas alternativas aos tradicionais depósitos a prazo.
Oque vai António José Seguro fazer quando começar a corrida aos resgates dos FIIos bancos, que não os vão conseguir pagar, ficando suspensos?
Oque vai António José Seguro fazer quando as poupanças de muitos portuguesesficarem cativas e estes não puderem ter dinheiro para pagar as suasnecessidades básicas?
Esperemosque as palavras de ontem as leve o vento! Ou, como pede Medina Carreira, que estepaís seja governado por uma “dona de casa”, seja na versão feminina ou seja naversão masculina!
Habituamo-nos a apreciar a coragem com que o Dr. Paulo Morais emite as suas opiniões incómodas para certos poderes instalados e, nesse sentido, tem toda a nossa admiração.
No entanto, atingiu uma tal notoriedade que o obriga a ter ponderação e certeza no que afirma. De facto, não pode ter afirmações pouco sustentadas que induzam a opinião pública menos preparada em erro. Referimo-nos às afirmações produzidas aos microfones da Rádio Renascença, no passado dia 17 de junho:
“Não existe, em Portugal, um verdadeiro mercado de arrendamento. Os especuladores imobiliários têm casas e não as querem arrendar, porque, tendo o património titulado em fundos de investimento imobiliário, estão isentos de impostos, nomeadamente IMI e IMT.”
Não é verdade que os fundos de investimento estejam isentos de impostos.
Basicamente, existem dois tipos fundos de investimento imobiliários (FII): fechados e abertos.
Nos FII fechados, em que existe um número de unidades de participação fixa, a entrada ou saída de investidores está vedada durante a duração do fundo, ao contrário dos FII abertos, em que o alvo é o público em geral, e que podem comprar ou vender livremente unidades de participação.
Quanto à fiscalidade:
-A isenção em sede de IMI e IMT existiu para todos os fundos só até 2005;
-De 2005 a 2009, os fundos fechados perderam 50% da isenção;
-A partir de 2009 só os fundos abertos e alguns fundos "especializados" mantêm algumas isenções.
-Nos FII Fechados vigora respetivamente o disposto nos artigos 1º e 112º n.º 1 do CIMI e nos artigos 12º n.º 1 e 17º n.º 1 c) e d) do CIMT;
-Os rendimentos obtidos pelos participantes nos FII têm a mesma carga fiscal dos rendimentos obtidos por participações em FIM.
- São ainda passiveis de IMT a adjudicação de bens imóveis como reembolso em espécie de unidades de participação decorrente da liquidação de fundos de investimento imobiliário fechados de subscrição particular e por fusão de tais sociedades entre si ou com sociedade civil, bem como a fusão de fundos de investimento imobiliário fechados de subscrição particular.
Refira-se que os fundos abertos de subscrição publica foram durante muitos anos a forma dos contribuintes com menores recursos obterem rendimentos superiores aos tradicionais depósitos a prazo.
Quem olha com atenção o mercado de investimento imobiliário sabe que a ferramenta “fundos de investimento” é cada vez menos interessante.
Achamos que o Dr. Paulo Morais deveria explicar melhor o que quis dizer para que possamos continuar a reconhecer a lucidez que sempre o caracterizou.
Somos daopinião que um exemplo prático é, mal comparando com o código postal, "meiocaminho andado" para percebermos melhor as questões:
-Suponhamos que uma empresa tem como objecto social o CAE 25120 - Fabricação dePortas, Janelas e elementos similares em metal, possuindo também as suas instalaçõesfabris.
Paralelamentepossui uma loja de rua alugada a uma farmácia.
Segundoa norma contabilística e de relato financeiro NCRF 11 “As propriedades deinvestimento”, contrariamente às instalações fabris (ocupadas pelos donos) estaloja é uma propriedade de investimento.
Porquê?
Porque a propriedade da loja visa “obterrendas ou para valorização do capital ou para ambas as finalidades. Por isso,uma propriedade de investimento gera fluxos de caixa altamente independentesdos outros ativos detidos por uma entidade”
O que também distingue, em nossa opinião,as propriedades de investimento dos outros ativos das empresas (ativos fixostangíveis ouativos não correntes detidos para venda e unidadesoperacionais descontinuadas) é que o seu justo valor (quantiapela qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partesconhecedoras e dispostas a isso, numa transação em que não existarelacionamento entre elas) deve ser determinado em todos os exercíciosindependentemente da entidade usar o modelo do justo valor ou usar o modelo docusto.
Neste aspeto achamos que todos os atoresque intervêm nas empresas (empresários, técnicos oficiais de contas, revisoresoficiais de contas e principalmente a autoridade fiscal) deveriam ter uma açãomais decisiva para que a NCRF 11 seja cumprida na sua plenitude.
Poroutro lado, apesar de não ser obrigatório, o justo valor das propriedades deinvestimento deve ser estimado ”por um avaliador independente que tenha umaqualificação profissional relevante e reconhecida e que tenha experiênciarecente na localização e na categoria dapropriedade de investimento que esteja a ser valorizada.”
Naturalmente,quer a Ordem dos Revisores Oficiais de Contas quer a Ordem dos TécnicosOficiais de Contas reconhecem como qualificação profissional a inscrição dostécnicos na CMVM (Comissão do Mercado dos Valores Mobiliários).
Acrescentamos ainda que nada nos move contra as empresas demediação imobiliária, bem pelo contrário, pois exercem um mecanismo deregulação no mercado que é muito vantajoso para todos os intervenientes.
Importa-nos aqui é a denuncia das más práticas, quer seja a estimativaincorreta de rentabilidades quer a informação errada de valores de mercado aquem comprar ou vender património imobiliário.
Vem isto a propósito de um documento em nossa posse, de umaimobiliária de referência, intitulado “Pré-estudo demercado”, que aqui reproduzimos na integra (salvaguardando aconfidencialidade da empresa de mediação imobiliária).
Achamos, em primeiro lugar, que é uma forma pouco ortodoxade ultrapassar o impedimento que as empresas de mediação imobiliária têm deproceder a avaliação de imóveis, quedevem ser feitas por um peritoavaliador devidamente credenciado.
Por outro lado é uma estimativa feita sem qualquer rigortécnico que levou, neste exemplo, a uma diferença de 30% relativamente ao presumívelvalor de transação.
Como se avalia um terreno? Amaro Laia, no artigo “ Laia, Amaro Naves, Métodos Correntes deAvaliação vs Métodos Avançados de Avaliação de Imóveis, in Revista Imobiliária,Setembro 2000.” (Amaro Naves Laia é professor no ISEG e avaliador de imóveisacreditado pela Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS)), muitoassertivamente explica:
“Por exemplo, na avaliação de um terreno destinado àconstrução para venda, o valor máximo desse terreno será igual ao VAL desseempreendimento, com a particularidade de o mesmo ter sido calculado sem que, àpartida, se considerasse no respetivo cash-flow o custo do terreno,diferentemente do procedimento adotado para cálculo da rendibilidade doinvestimento.
Aplica-se especialmente a imóveis que não sejam defácil comparação com outros recentemente transacionados no mercado e aos quaisseja possível associar fluxos de caixa futuros.
Este método apresenta normalmente duas variantes:
» VBR (valor baseado no rendimento), muitas vezesdesignado por capitalização, para as situações típicas de arrendamento / rendasconstantes;
» DCF (discountedcash flow) para todas as outras situações.”
Esta semana prestamos assessoria, “pro bono”, a um inquilino, reformado, com 75 anos de idade e com um RABC (rendimento anual bruto corrigido) inferior a 2 x RMNA (retribuição mínima nacional anual).
Trata-se de uma fração de um prédio em propriedade total.
O senhorio conhecia perfeitamente todas estas condições do inquilino mas mesmo assim não se coibiu de:
- propor uma renda totalmente desfasada do que a legislação prevê. Uma intenção clara de se tentar aproveitar do eventual desconhecimento do inquilino;
- anexar à carta uma caderneta predial urbana que não respeita à fração arrendada mas a todo o prédio de que ele faz parte;
- não ter feito um juízo critico à caderneta predial urbana, onde um olhar atento verificaria um coeficiente de vetustez incorreto, e um VPT (Valor Patrimonial Tributário) que não teve em conta a inexistência de saneamento básico do locado, que levará, tudo somado, a um VPT 20% mais baixo.
Este amadorismo e talvez alguma má fé (nossa interpretação) faz com que uma lei que pode ser útil, se aplicada com ponderação e bom senso, se torne numa legislação ferozmente criticada.
É fundamental que as organizações de inquilinos e de senhorios façam um esforço adicional de esclarecimento e de ajuda aos seus associados, por forma a que estas situações não ocorram.
A propósito, chegou ao nosso conhecimento o aparecimento de uma nova associação de proprietários, a Aprenor- Associação de Proprietários do Norte de Portugal, a quem desejamos o maior sucesso na pacificação das relações tensas entre inquilinos e proprietários.
Aproveitamos também para deixar aqui uma ligação para um documento da CBRE/Garrigues muito bem conseguido que será certamente uma grande ajuda para todos.