Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Num caso acompanhado por nós verificamos que o valorpatrimonial tributário de um imóvel estava errado, porque o coeficiente de vetusteznão estava devidamente ajustado à idade do locado.
A nosso conselho, o inquilino (reformado, com 75 anos deidade) contactou o senhorio - Predidão, Empreendimentos Imobiliários doDão, SA – expondo o assunto e alertando que assim passaria a pagar 1/15 de umvalor que não era devido e que ficaria a vigorar durante os cinco anosseguintes.
A resposta do senhorio espantou-nos:
“Quanto à questão levantada de estar “errado” o valorpatrimonial tributário do imóvel – trata-se de uma matéria que diz respeito aosproprietários dos imóveis e não aos arrendatários !! O valor tributário doimóvel foi fixado pelos Serviços de Finanças, a nossa empresa paga o IMI emfunção desse mesmo valor e nos termos de Lei 6/2006 é com base nesse valor queas rendas estão atualizadas”
Esquece a Predidão, Empreendimentos Imobiliários do Dão, SAo seguinte:
- Deveria ter reclamado nos trinta dias seguintes ànotificação do Serviços de Finanças que o valor estava incorreto, o que seriafacilmente comprovado;
- Que assim está ausar de má fé. Porque lhe convém, não altera já o Valor Patrimonial Tributário,conseguindo um aumento de renda superior ao que deveria ter tido. Depois deconseguido o “bónus” no aumento da renda, corrige o Valor Patrimonial Tributárioe passa a pagar menos de IMI.
Será legal? Até pode ser.
Será correto? Não é.
Felizmente a classe "S"enhorios (com “S” e não com “s”) éséria e não pactua com estes atos menos dignos.
No entanto, os “s”enhorios não devem estar no mercado dearrendamento.
O quadro seguinte mostra, com três pequenos exemplos, comoos contribuintes são prejudicados pelo Estado, em multiplos processosexpropriativos e, em muitos casos, com os peritos avaliadores a “assobiarempara o lado”.
O Códigodas Expropriações sugere, a título meramente indicativo, a utilização demontantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes dehabitação a custos controlados ou de renda condicionada (Portaria 358/2012 de31/10).
Apesar de já ser considerado portribunais superiores que a utilização destes critérios despreza o principio dajusta indemnização com base em critérios de mercado, já que valores de mercadosão estimados por portaria, muitos peritos avaliadores continuam a serconiventes no prejuízo causado aos contribuintes em processos expropriativos. Acomeçar logo pelos peritos avaliadores das Câmaras Municipais …
Por exemplo o Acórdão do TRL 381 de 7 deOutubro de 1997 diz “O valor dacoisa expropriada para efeitos de indemnização é o seu valor comum ou demercado … este valor é um conceito de facto e não normativo, determinando-sesegundo critérios económicos e não segundo regras fixadas por lei”.
Já o Acórdão do TRL 98562 de 16 de janeiro de 1997 diz “… osvalores estabelecidos anualmente, em Portaria, para efeitos de rendacondicionada não podem servir de bitola no custo de construção possível paraefeitos de expropriação”.
Releva aquique o valor, ou custo, da construção deverá ser o valor pelo qual o imóvel podeser vendido, num mercado livre e competitivo e após um determinado período detempo razoável, em que os intervenientes atuem de livre vontade, sem qualquerinteresse particular e conhecedores de toda a informação relevante (valor de mercado) e não outro qualquer valor fixado administrativamente. É por issoque em qualquer avaliação se exigem e fazem as respetivas prospeções locais.
O custo da construção deve incluir projetos, licenças, juros de capital, terrenoe lucro. Deve refletir o preço de venda, o único que é transparente e que condiz com os diferentes códigos queforam publicados.
Avaliação de empresas é um tema com quase tantos anos como o próprio nome “Empresa”. Criadas para suportar todo o sistema capitalista, rapidamente se tornaram como a principal fonte de riqueza, agregadoras de capital físico e humano.
A “Empresa” tem sido alvo de muito estudo e aprofundamento, à medida que o próprio sistema capitalista se vai alargando à escala global. Pois bem, em que se consubstancia afinal uma “Empresa”? Sujeitando-nos a uma certa simplicidade a Empresa é não mais que um meio desenvolvido para atingir um propósito – o propósito de criação valor.
Quanto vale então uma Empresa? Esta questão não é de fácil resolução e diversos métodos para obter este valor têm surgido ao longo dos anos. Modelos económicos e financeiros como Discounted Cash-Flows, Múltiplos, Economic Value Added, Modelo Trifatorial; Opções Reais; foram desenvolvidos e desenvolveram-se para responder às mais diversas necessidades: (1) Investimento; (2) Aquisição; (3) Financiamento; (4) Hierarquização; ou ainda (5) Encerramento.
A utilização do modelo mais apropriado depende de diversos fatores relacionados com o seu enquadramento e propósito final.
Empresas Intensivas em Conhecimento
A par com a entrada no século XX, um novo panorama instalou-se nos países ditos mais desenvolvidos. Os ganhos e as vantagens competitivas que estes países possuíam em centralizar a sua atividade económica na indústria começaram a ser postos em causa e um novo setor ganhou relevância – os serviços. Com o desenvolvimento deste setor, o conhecimento especializado assumiu-se como um novo fator produtivo gerador de riqueza. Este deve ser encarado como um fator estratégico que pode e deve ser explorado pelas organizações no sentido de promover o desenvolvimento sustentado das mesmas.
Empresas Intensivas em Conhecimento podem ser caracterizadas pelos seguintes fatores:
· Empresas novas e/ou em setores nascentes;
· Rápido crescimento;
· Reduzidos investimentos fixos;
· Mão-de-obra altamente qualificada e especializadas;
· Recursos Humanos e promoção surgem como principais investimentos.
Assim, a avaliação de Empresas Intensivas em Conhecimento é em si um tema digno de ser explorado devido à introdução da variável risco/incerteza. Como veremos mais à frente, a evolução destas empresas não se faz de uma forma linear, nem tão pouco é um dado adquirido. Na Frederico Mendes & Associados deparamo-nos comummente com a necessidade de utilizar com alguma cautela o conceito de “cash-flows futuros esperados” e a questão de qual o modelo mais adequado a utilizar é usualmente colocada. Em boa verdade a avaliação de Empresas Intensivas em Conhecimento pode ficar defeituosa, conduzindo a conclusões completamente erradas, caso os modelos não sejam devidamente utilizados.
Embora o modelo Trifatorial apresente vantagens e acurácia demonstradas a avaliar o valor de cada Empresa (especialmente cotadas), a sua utilização revela-se como complexa e de difícil implementação. A utilização da teoria das opções reais é bastante promissora, abordando temas como a flexibilidade de escolhas e o papel da gestão em cada projeto/opção de investimento, no entanto não é de fácil utilização no meio profissional e acaba por utilizar os mesmos dados que o método dos Cash-Flows Descontados. Já métodos como os múltiplos ou o Economic Value Added são mais indicados para avaliar negócios com um histórico representativo e em setores de atividade maduros.
Assim, a utilização do modelo dos Cash-Flows Descontados continua a recolher a nossa preferência para avaliar eficazmente negócios baseados em conhecimento, salvaguardando a necessidade de uma abordagem mais cuidada comparativamente à avaliação de um negócio maduro, com um histórico estável e onde a estrutura produtiva está claramente indexada aos investimentos fixos que se realizam.
Desse modo, passaremos a esquematizar a abordagem correta de que toca à avaliação de Empresas Intensivas em Conhecimento:
1. Nestas Empresas é necessário antes de mais clarificar quais as fontes de rendimento. Como vai o negócio gerar dinheiro, em que mercado atua e quais os potenciais clientes? De que depende a faturação – recursos humanos? Fornecedores? Equipamentos? Propriedade intelectual? Este exercício torna-se mais importante quando estivermos perante negócios dependentes do conhecimento e carteira de clientes adquiridos.
2. Todo o negócio, por mais promissor que seja, atingirá o estado de maturidade. A questão de perceber quando alcançaremos este estado assume igualmente uma certa importância de forma a definirmos o período temporal de análise.
3. Com base nas duas primeiras informações, deve-se calcular qual o estado espectável do negócio na sua maturidade. Estando ainda a trabalhar unicamente a questão dos proveitos, deve-se fazer uma estimativa razoável de quanto pode a Empresa faturar quando atingir o seu apogeu. É esperado que este seja um processo dinâmico na medida em que a estrutura de investimentos necessários para atingir este objetivo deve também ser tida em conta e posteriormente aferida a sua razoabilidade.
4. Um dos pontos que mais difere a avaliação de Empresas Intensivas em Conhecimento de uma avaliação standard é a evolução do negócio. O processo de avaliação é bastante sensível a este ponto. Nos primeiros anos de atividade, o investimento necessário é avultado devido a processos de Investigação & Desenvolvimento que se destinam à obtenção do produto/componente que se pretende comercializar ou incorporar no produto final. O próprio processo de comercialização passa por ciclos de vida distintos e com crescimentos progressivamente maiores antes de atingir a maturidade. Sequenciar as principais fases do projeto, incluindo o período das mesmas, até atingir a maturidade ajuda a definir a estrutura de custos e proveitos em cada fase.
5. Cumpridos os pontos anteriores, estamos em condições de aplicar o modelo definido, o Discounted Cash-Flow Model. A este respeito, o período de análise deve ser definido. Ora, este processo pode variar de Empresa para Empresa tendo em conta a natureza do negócio, investimento inicial, ciclo de vida do produto, etc. O cálculo da Taxa Interna de Rentabilidade (TIR) e do Valor Atualizado Líquido (VAL) assume especial relevância na medida em que permitem resumir de forma objetiva todos os pressupostos e resultados num valor universal – determinado montante de dinheiro. Uma pesquisa rápida na web pode-nos ser útil uma vez que nos dá um termo de comparação para a taxa de atualização utilizada (e.g.: Damodaran).
6. Devem-se desenhar diferentes cenários e verificar o valor da Empresa em cada um deles. Este é, a par da evolução do negócio, o ponto mais importante quando falamos em avaliação de empresas que utilizam o conhecimento como fonte de competitividade. Os pressupostos assumidos podem facilmente não se verificar e quem vai criar/investir/adquirir/gerir um negócio deve estar bem ciente de como este pode variar em termos da capacidade de gerar valor. Assim deve ser estimado o valor da Empresa assumindo quebras nas receitas e/ou aumento de custos (outros cenários podem ser avaliados, e.g.: variação momento em que uma nova tecnologia será lançada no mercado).
Conclusão
Com este procedimento somos capazes de avaliar um negócio de uma forma dinâmica e tendo sempre presente variações nos pressupostos definidos. Para Empresas em que a sua base de riqueza é o capital humano e os seus “ativos” intangíveis, sem histórico representativo e inseridas num mercado em constante crescimento/mutação, esta metodologia revela-se como sendo a mais indicada pelos aspetos referidos anteriormente.
Sobre os Autores
Paulo Pires (pp@fredericomendes.pt) é Associate da Frederico Mendes & Associados.
Frederico Mendes (fm@fredericomendes.pt) é Managing Partner da Frederico Mendes & Associados
(Este artigo é da responsabilidade da Eng.ª Agrária e também Técnica Oficial de Contas Ofélia Vieira, que teve a amabilidade de o partilhar no nosso blogue. Agradecemos o seu excelente contributo)
A designação de ativo biológicosurge como conceito da nova estrutura conceptual em contabilidade internacionalmenteharmonizada para a agricultura, regulamentada em 2003 (IAS 41) e implementadaem 2010 pelo novo Sistema de Normalização Contabilística (SNC). Tal regulamentofoi adaptado para normativo português (NCRF17) o qual determina que os ativos biológicos,quer consumíveis (em crescimento), quer adultos em produção, sejam reconhecidoscomo ativos correntes, ou seja contabilizados na rubrica Inventários (#3)mas específicos, porque mensurados pelo critério Justo Valor.
A valoração dos ativos biológicos pelo justo valor,obrigatório para atividades agrícolas das empresas ou entidades agrícolas,torna mais prudente compreensível e relevante a eficácia da contabilidade pelasubstância sobre a forma, o que permite divulgar com neutralidade e plenitudenas demonstrações financeiras o valor patrimonial da empresa ou entidadeagrícola. Assim sendo, tal normativo contabilístico garante a fiabilidade dainformação financeira para uma melhor gestão, quer para decisores quer parautilizadores das demonstrações financeiras porque é inconcludente identificaruma empresa com atividades agrícolas através de um Balanço que não apresenteexclusivamente nos ativos correntes a rubrica (#37) – Ativos biológicos, emcrescimento (#371) e em produção (#372).
A relevar ainda umpressuposto fundamental no desempenho da valoração dos ativos biológicos pelo justovalor, em relação aos subsídios de exploração agrícola. Naintrodução do Jornal Oficial nº L 261/376 PT, que regulamenta o normativointernacional de contabilidade (IAS 41) é estipulado no último parágrafo do nº6, o seguinte – “Se um subsídio do governo se relacionar com um ativobiológico mensurado pelo seu custo menos qualquer depreciação acumulada equaisquer perdas por imparidade acumuladas, é aplicada a IAS 20, Contabilizaçãodos Subsídios do Governo e Divulgação de Apoios do Governo.”
Analisandoportanto os efeitos fiscais das empresas, consoante o resultado contabilísticodo normativo aplicado, o rendimento é menor quando na aplicação do Justo Valor.Ou seja, para efeitos de resultado antes de impostos, os valores calculados nacontabilidade pelo normativo para as microentidades é superior ao resultadoapurado antes de impostos quando se aplica o novo paradigma da contabilidadepara a agricultura (NCRF17) porque dependente da respetiva classificaçãoatribuída aos ativos.
Os ativosbiológicos serem reconhecidos tal como preconiza a IAS 41 (Inventários - JustoValor) não só assegura ser mais fiável as demonstrações financeiras dasatividades agrícolas como também permite uma poupança fiscal das empresas eentidades agrícolas.