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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Centro de Arbitragem Administrativa: a arbitragem tributária

Parece-nos importante para a nossa missão divulgarmos todos os temas que possam relacionar-se com o setor imobiliário.


Éneste espírito que se insere a divulgação do Centro de ArbitragemAdministrativa, na sua vertente arbitragem tributária (http://www.caad.org.pt/tributaria). 

Não escondemos também que a existência deste Centro de Arbitragem gera controvérsiana sociedade portuguesa, nomeadamente quando alguns setores da sociedade portuguesa afirmam que a maior parte das descisões são desfavoráveis ao Estado.


Avaliador de imóveis / João Fonseca / 919375417

O Decreto-Lei 10/2011 oferece a possibilidade de os conflitos entre a AdministraçãoTributária e os contribuintes serem resolvidos através de arbitragem. Destaforma, com a ajuda de árbitros nomeados pelas partes, depois de estas seremouvidas, e sem recurso a tribunais, consegue-se agilizar uma decisão.



Vejamos,no entanto, alguns dos assuntos que são dirimidos neste centro de arbitragem:


P8/ 2013 - T / IRS – Exclusão de tributação de mais-valias imobiliárias


P127/ 2012 - T / IRS – Tributação de mais-valias resultantes da alienação onerosa de direitosreais sobre bens imóveis, realizadas por sujeito passivo residente noutroEstado membro da União Europeia


P86/ 2012 - T / IRS - Conceito de aquisição de imóveis para efeitos de mais valias


P63/2012 - T /IMT - Isenção de pagamento de imposto nasaquisições de imóveis destinados a revenda


P18/ 2012 - T/ IMT e IS – bens permutados


P4/ 2013 - T/ IMI - Artigo 49.º do EBF; Caducidade dos benefícios fiscais

Não é favor ao Partido Socialista!.....


… foi a única candidatura que teve aamabilidade de responder.

De facto, se tivéssemos audiência aonível de um grande órgão de informação talvez todos quisessem colaborar…

João Fonseca / Avaliação de Imóveis / 919375417
O nosso blogue tem vindo a escrever,em algumas das suas publicações, análises criticas ao que tem sido apresentadopela candidatura do Dr. Luís Filipe Meneses como uma das suas imposições para areabilitação e revitalização do mercado do Bolhão: a construção de um parque deestacionamento.

Resolvemos, então, auscultar a opiniãode todas as candidaturas relativamente a duas questões:

- Acham necessária a construção deum parque de estacionamento no Mercado do Bolhão, qualquer que seja o projetopara o espaço?
- Admitem a concessão do espaço aprivados como solução para a reabilitação e revitalização do Mercado do Bolhão?

As perguntas foram feitas àscandidaturas do independente Rui Moreira, e dos cinco partidos, CDS-PP, PSD,PS, Bloco de Esquerda e PC, garantido a publicação respetivas respostas emabsolutas condições de igualdade.

Como já referimos, só o PartidoSocialista se mostrou disponível para responder, o que muito nos sensibilizou.Aqui fica a resposta:

“CaroJoão Fonseca,



Obrigadopelo envio desta mensagem e pela preocupação com as nossas propostas.



Aproposta de recuperação do Mercado do Bolhão como mercado de frescos será umadas minhas grandes prioridades no próximo mandato, tendo apresentado um projecto que ficará pronto em 2015. Pode consultá-lodirectamente neste link:




Emrelação às suas questões:



1 - Nãoirei construir parque de estacionamento no Bolhão. Isso não só iriaencarecer de forma incomportável o projecto, como tem sérias dificuldades deexecução (lençóis de água, estação de Metro, ...) e falta de procura. Existemtrês parques nas imediações que podem servir os clientes do Mercado do Bolhão.Concretamente, apresentei uma proposta integrada para o Silo-Auto que prevêprecisamente que seja utilizado como parque de apoio ao Mercado do Bolhão,incluindo uma central de compras:








2 - Recusoa privatização do Mercado do Bolhão e a sua inevitável transformação numshopping. O Bolhão será reabilitado com investimento municipal, num totalestimado de 8 milhões de euros, mantendo as suas características de mercado defrescos como parte da identidade do Porto.



As nossasopções sobre esta matéria distinguem-se claramente das outras candidaturas,espero que sirvam para ajudar a uma tomada de opção consciente.



Nãohesite em contactar-me se necessitar de algum esclarecimento adicional.



Aceite umabraço,

ManuelPizarro”

Sitio da internet portalimo.pt

Não é mais um sitio da internet dedicado à divulgação deimóveis: www.portalimo.pt



De facto, além de ser um agregador de imóveis em venda ouarrendamento, com uma grande abrangência nacional, lista um conjunto deimobiliárias e profissionais do setor bem como um diretório muito interessantede empresas e entidades.




No entanto, o que mais nos chamou a atenção foi o separador “Localidades”,com informação ao nível da freguesia, muito bem conseguido.



Por outro lado, permite a subscrição de uma “newsletter”,para cinco concelhos, com informação muito importante para o mercado.



Merece uma visita!



Estacionamento subterrâneo no Mercado do Bolhão?!!!!!!!!!

A revitalização do Mercado do Bolhão é um desígnio que ultrapassa a esfera estritamente política da cidade do Porto.


É nesse sentido que nos permitimos abordar novamente esta problemática, o que nos leva a trazer a debate o projeto do Arquiteto Joaquim Massena.

João Fonseca / Avaliador de imóveis / 919375417

Este projeto tem logo à partida um grande mérito que é a apresentação de uma proposta para a reabilitação deste excelente património da Península Ibérica. Como todos os projetos, tem virtudes e defeitos e não está imune à critica, entenda-se construtiva.

Um dos aspetos que nos preocupava era saber se o Dr. Luís Filipe Meneses, caso venha a ser eleito, vai fazer deste projeto o seu projeto ou se irá permitir o concurso de outras ideias para o local. Colocámos a questão à sua candidatura e obtivemos, simpaticamente, a seguinte resposta:

“Caso seja eleito Presidente da Câmara Municipal do Porto o Dr. Luís Filipe Menezes pretende lançar um concurso até ao final de Janeiro de 2014 para permitir a apresentação de diferentes propostas, mas que respeitem duas grandes prioridades:

1) Construção de estacionamento subterrâneo;
2) Manutenção das atividades que dão nome ao mercado para evitar a sua descaracterização e transformação em mais um centro comercial.”


O esclarecimento da nossa dúvida trouxe-nos uma preocupação ainda maior, a obrigatoriedade do projeto que vier a ganhar ter de construir um estacionamento subterrâneo.


Ora, parece-nos que esta obrigatoriedade é um erro enorme. Senão vejamos:

- Existem parques de estacionamento na Praça D. João I, no Via Catarina, no Gran Plaza, na Trindade, entre outros, já para não falar no Silo Auto, que é propriedade da Câmara Municipal do Porto e que garante as necessidades de estacionamento para o Mercado do Bolhão. Se o Silo Auto for bem explorado, poderá ser uma fonte de rendimento excelente para os cofres camarários. É, ainda, indesmentível, que existem acima de dois mil e quinhentos lugares de estacionamento a menos de dez minutos a pé, a maior parte deles com baixa taxa de ocupação (a exceção é a Praça D. João I).

- Em termos estruturais, é muito complicado construir no subsolo do Mercado do Bolhão. É uma obra de risco. Qual o peso, no “business plan”, dos custos da sua construção, atendendo aos riscos inerentes à dificuldade da obra? É trabalhar na incerteza, o que pode fazer disparar os custos de construção.

- É aceitável trazer mais fluxo automóvel para a Baixa quando temos transportes públicos de excelência, como é o caso do Metro do Porto, e arruamentos na envolvente do Mercado de Bolhão que não o suportam?

Francamente não nos parece bem! 






Uma sugestão ingénua para a reabilitação urbana



A problemática da reabilitação dos centros urbanos está na ordem do dia e também nós não queremos deixar de contribuir para a sua resolução. Daí apresentarmos esta sugestão, eventualmente um pouco ingénua.

É do conhecimento geral que a banca não empresta dinheiro a particulares para a reabilitação, ou, fazendo-o, é com “spreads” impossíveis. De facto, a reabilitação está direcionada para os núcleos históricos das grandes cidades e para investidores institucionais, FII e SIIMO.

No entanto, há investidores particulares que sabem que o dinheiro no banco não rende ou rende muito pouco e que também começam a ter receio de ter o dinheiro no banco (exemplo de Chipre e das novas diretrizes para o resgate dos estado.

Em paralelo com esta realidade temos um parque habitacional degradado, com os proprietários sem o capital necessário para procederem às necessárias obras de reabilitação.

Podemos aproximar estas pessoas? Achamos que sim.

Porque não criar condições para que aqueles investidores emprestem dinheiro para a reabilitação, coloquem o imóvel no mercado de arrendamento, recebam o dinheiro das rendas enquanto contrapartidas pelo investimento realizado e, terminado o investimento, os imóveis regressem aos proprietários?

E quem pode disciplinar esta relação? As Câmaras Municipais.

Colocarão ao serviço dos munícipes proprietários, porventura a parte mais frágil, assessoria jurídica e técnica e poderão, ainda, fazer as obras de reabilitação. Podem ter uma ação decisiva no estabelecimento de preços de reabilitação coerentes, facilitando o aparecimento de rendas baixas, para atraírem inquilinos, mas suficientemente sedutoras para os investidores.

Porque não começarem com a criação de uma bolsa de potenciais investidores e de potenciais imóveis para reabilitação?

Se isto correr bem temos rendas mais baixas, mais gente, mais comércio e mais serviços nos centros das cidades.

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