Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Hojerevelamos dois documentos muito interessantes emanados da Comissão Europeia,Direcção-Geral da Política Regional, e coordenados pelo português Joaquim SilvaRodrigues.
Deixamosaqui as respetivas ligações para quem esteja interessado em obter os documentos:
“O estudoconcentrou-se, em particular, na implementação das políticas urbanas emPortugal e fornece recomendações para as partes interessadas portuguesas, dossectores público e privado, em áreas onde a implementação das políticas poderáser melhorada. Os resultados do estudo irão contribuir para os planos da DGREGIO sobre a alocação de recursos durante o próximo período de programação do FEDER(2014-2020).
Este relatórioresume as principais conclusões a retirar do processo de pesquisa e pormenorizaas recomendações para as futuras abordagens que poderão ser adoptadas parapropiciar um desenvolvimento urbano sustentável”
“This Flash Eurobarometer, “Quality of life in Europeancities” (No 366), was conducted at the request of the Directorate-General forRegional and Urban Policy to get a snapshot of people’s opinions on a range ofurban issues. Earlier surveys were conducted in 2004, 2006 and 2009….”
As localidadesportuguesas escolhidas foram Braga, Lisboa e arredores de Lisboa.
Este documento obriga a que " ... As instituições devem proceder à reavaliação de todos os imóveis adquiridos em reembolso de crédito próprio cuja data de avaliação seja igual ou superior a 1 ano, por referência a 31 de julho de 2013; ..."
A importância desta obrigação, em nossa opinião, não reside no facto do imobiliário poder ter reduzido drasticamente o seu valor, com consequentes imparidades para a banca, ou por qualquer outro motivo disciplinador de mercado e de transparência. O que para nós é verdadeiramente importante neste documento, é a mensagem, subliminar, de que o paradigma da avaliação bancária deve mudar.
Deve deixar de assentar numa base de "contar tijolos" (método do custo) ou então num imóvel visto como uma unidade fragmentada, que não é comparada como um todo (como se fosse possível, num armazém, vender os escritórios separadamente, ou, numa casa habitação vender as varandas, também separadamente!).
Há no documento claras referências ao método do rendimento ("... e assente numa avaliação elaborada com base no pressuposto do projeto concluído (v.g. método do rendimento).") e à utilização de "cash-flows" ("... a reavaliação deve refletir o adiamento dos cash flows de acordo ..."). Este vem reforçar o nosso pensamento, de que devemos afirmar até à exaustão que o imobiliário é investimento, portanto rendimento.
Enquanto a banca avaliar os seus imóveis numa otica que não priveligia esta visão assume um risco permanente de constantemente apoiar projetos votados ao insucesso e á criação de imparidades em caso de insolvência do credor.
Ocorre-nos contar aqui uma situação que se passou com um cliente que assessoramos para a obtenção de crédito à habitação. Tratava-se de uma pequena quinta urbana, em que o comprador pretendia utilizar parte do imóvel como habitação própria e o restante como investimento, arrendando no mercado local (o imóvel situava-se nas imediações de um polo universitário e cumpria os três requisitos de um bom investimento imobiliário: primeiro localização, em segundo lugar localização e em terceiro lugar localização). Fizemos a respetiva avaliação pelo método do rendimento, evidenciando a valia do projeto e mostrando que era um bom investimento também para a entidade bancária.
Resposta de um avaliador bancário:
"O relatório que o João Fonseca enviou não se enquadra no tipo de estudo que os bancos fazem para conceção de crédito hipotecário. O pedido de crédito tem a ver com habitação própria permanente e não com investimento."! E o crédito não se fez!
Esta visão tem que mudar!
Dirão que a banca, no crédito bancário, também utiliza o método do rendimento. É verdade que sim.
Mas de uma forma totalmente insipiente, logo menos exaustiva, que não entra com variáveis definidoras do valor como, por exemplo, taxas de ocupação, incumprimento de arrendatários, despesas de gestão, Imposto Municipal sobre Imóveis, taxa de conservação de esgotos, seguros, despesas de conservação e manutenção, gastos operacionais fixos, condomínio, ou outros.
Atente-se na figura, que mostra a ligeireza com que é aplicado o método do rendimento. Mas não pensem que é um caso isolado. Toda a banca o faz!
Para terminar, também nos faz muita espécie porque é que todos os relatórios bancários de avaliação para crédito hipotecário afirmam, pomposamente "O presente relatório foi efetuado dentro dos critérios, normas e conceitos estabelecidos no estipulado pelo Aviso 5/2006 de 11 de Outubro, do Banco de Portugal".
Tanto quanto sabemos este aviso diz respeito a obrigações hipotecárias e não a crédito hipotecário.
Achamos que é mais um assunto para o Banco de Portugal ponderar.
Caso contrário, como diz o ditado popular, "a bota não bate com a perdigota!"
Achamos oportuno, para o artigo de hoje, retomamos a análise comparativa entre Lisboa e o Porto no que respeita ao segmento do mercado imobiliário “Comércio de rua”.
A análise centra-se nos valores das rendas e "yields prime" de cada uma das cidades.
Fonte: CBRE Adaptação: Formatos, L.da De acordo com a metodologia da consultora Renda Prime “Representa o valor máximo da renda que pode ser esperado no período em análise para um espaço de dimensão standard (adequado à procura nessa localização), de elevada qualidade e situado na melhor localização. Assume-se que a Renda Prime pressupõe o pacote de incentivos comummente praticado no mercado nesse período.” e Yield Prime “Representa a yield mais baixa que pode ser esperada no período em análise para a aquisição de um imóvel de Classe A, situado numa localização privilegiada, totalmente arrendado e com rendas de mercado. Considera-se imóvel de Classe A o que tem uma construção recente, equipamento moderno e layout eficiente.”São consideradas lojas de 100 m2 de área útil, na Avenida da Liberdade e Chiado, em Lisboa, e Rua de Santa Catarina e Boavista, no Porto. Ao transformarmos os valores da tabela acima em valores de venda (€/m2) verificamos os valores do gráfico seguinte:
Fonte: CBRE Adaptação: Formatos, L.da Apesar da crise profunda que o país atravessa, Lisboa continua a cimentar a sua liderança. Às vezes existem pequenos pormenores que fazem a diferença. Já ouvimos criticas pelo facto do trânsito na Avenida da Liberdade ter sido alterado. Mas será que alguém já pensou nos benefícios que tal medida pode trazer para este segmento do mercado de investimento imobiliário?
No Porto ainda temos a Avenida dos Aliados sem estratégia, com lojas (com o devido respeito para quem lá trabalha) de “vão de escada”!
Deixamosaqui as respetivas ligações para quem esteja interessado em obter os documentos:
