Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Este artigo é importante atendendo a queestamos a atingir o primeiro ano da entrada em vigor do acordo de Basileia III.
É justo perguntar se a sua empresa estápreparada.
A primeira consequência deste acordo é queos bancos terão uma maior exigência de capital disponível para poderem concederempréstimos.Ao abrigo das novasregras a Banca estará, no futuro, obrigada a manter reservas de capitaissuperiores às previstas ao abrigo do acordo Basileia II.
Tem consequências para sua empresa? Tem.Crédito mais caro, mais escasso e mais seletivo.
Relembramos também a exigência para a suaempresa do anterior acordo, Basileia II:capacidadede influenciar as classificações de risco de crédito que lhe sejam atribuídas,principalmente pelo seu Banco, que lhe fornece o seu crédito, ou mesmo pelaseguradora que lhe acautela os créditos a receber do seu cliente.
A análise do seu risco de crédito é dada,em última análise e de uma forma muito simplista, pela seguinte equação:
Como pode conseguir influenciar a visão queo seu banco tem da sua empresa?
De muitas e variadas formas sendo que umadelas passa, inexoravelmente, no plano externo, perante a prestação deinformações económicas e financeiras tempestivas, relevantes e credíveis.
Está proibido de elaborar documentos deprestação de contas mal estruturados, balanços e demonstrações de resultadosunicamente a valorizar o aspeto fiscal.
Está proibido de esconder a realidadepatrimonial da sua empresa.
Aproxima-se o fim do ano e nunca é de maisrelembrar que os Empresários, os Técnicos Oficiais de Contas e, porque não, os Revisores Oficiais de Contas, devem prestar uma especial atenção ao impacto que oimobiliário pode ter nas contas das empresas.
Por isso, as palavras que transcrevemos, deJoaquim Fernando da Cunha Guimarães, na Revista Electrónica n.º 53, de Junho de2010, são demasiado importantes para serem ignoradas:
“A imagem verdadeira e apropriada está paraa contabilidade, assim como a justiça está para o direito”.
Vem a propósito relembrar que asdemonstrações financeiras devem mostrar uma imagem verdadeira e apropriada daposição financeira, do desempenho e das alterações na posição financeira de umaentidade, seja ela da economia real ou da economia social.
Os Técnicos Oficiais de Contas, aoassinarem as demonstrações financeiras e as declarações fiscais, em conjuntocom o Representante Legal da Empresa, assumem vincadamente as suasresponsabilidades em prol da “imagem verdadeira e apropriada”.
Por outro lado, nas empresas sujeitas arevisão legal das contas, os Revisores Oficiais de Contas também assumem a suaresponsabilidade ao emitirem os seus relatórios de certificação legal dascontas fazendo referência explícita à “imagem verdadeira e apropriada”.
Voltamos à revista TOC111 de Junho 2009, da, na altura, Câmara dos Técnicos Oficiais de Contas, e ao quadro que a seguir reproduzimos:
Mereceu-nos uma reflexãoo aspeto particular evidenciado de entender o “justo valor” como o “valorrealizável liquido”, que, em tese, corresponderia ao “valor de mercado”.
A nossa opinião,modestamente, é que esta consideração é um pouco redutora do que pode serconsiderado como “justo valor”, sobrepondo este conceito ao conceito de “valorde mercado”.
Tentaremos demonstrar aolongo deste artigo que o “valor de mercado” não corresponde, exatamente, ao“justo valor”.
De acordo com o normativocontabilístico, nomeadamente a NCRF 7, devemos considerar “justo valor: é aquantia pela qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entrepartes conhecedoras e dispostas a isso, numa transação em que não existarelacionamento entre elas”.
Mais adiante, a mesmanorma refere que “O justo valor de terrenos e edifícios deve serdeterminado a partir de provas com base nomercadopor avaliação que deveráser realizada por avaliadores profissionalmente qualificados e independentes. Ojusto valor de instalações e equipamentos égeralmenteo seu valor de mercado determinado doravaliação” e também que“Se não houver provas com base no mercado do justo valor devido ànatureza especializada do item do ativofixo tangívelou se o item forraramente vendido, exceto como parte de um negócio emcontinuação, uma entidade não deve utilizar o método de revalorização”.
Por valor de mercado, naavaliação de património, entendemos como o “valor pelo qual um bem pode sertransacionado, num mercado livre e competitivo e após um determinado período detempo razoável, em que os intervenientes atuem de livre vontade, sem qualquerinteresse particular e conhecedores de toda a informação relevante”.
Talvez com um exemplopossamos explicar melhor a diferença, em nossa opinião, entre “justo valor” e “valorde mercado”:
Exemplo:
As instalações de umaempresa (ativo fixo tangível) estão preparadas para a industria de curtumes esão causadoras de um impacto ambiental negativo na sua envolvente. No entanto,tem todas as licenças e autorizações devidas para o seu funcionamento, pelo quese encontra absolutamente legal. A administração da empresa já sabe que, casotermine a sua atividade, o local onde está instalada deve reconvertido parazona verde, de acordo com o Plano Diretor Municipal, com uma densidade deconstrução quase residual. O valor estimado para este uso alternativo é de200.000€ (valor realizável liquido).
É este o valor peloque deverão ser registadas, na contabilidade, as instalações da empresa(terreno e imóvel)?
Pela análise derevista TOC 111 de Junho2009,sim, pois este seria o valor realizável liquido. A nossa posição é discordante.
Teoricamente nãopoderíamos utilizar a noção de “justo valor”, pois tal não é permitido paraativos especializados ou raramente vendidos, o que é o caso. Só que olegislador abre uma exceção para negócios em continuação. E a partir daqui sóexige que seja determinado a partir de provas com base no mercado. Assim sendo,o “justo valor” é estimado tendo em conta a noção de “valor de mercado em usocontinuado”.
O valor do ativo fixotangível será então estimado como o valor que teria se fosse construído denovo, com os mesmos materiais e sujeito aos efeitos de vetustez visíveis à datade avaliação, que depreciará o seu valor (método do custo depreciado). Ao valoragregado dos custos de construção e do terreno (obtido no mercado), adicionandoa margem de lucro do promotor (de mercado) obtemos o “valor de mercado em usocontinuado”.
Desta forma, a norma éintegralmente cumprida. Em termos abstratos, o “valor de mercado” pode ser200.000€ e o “valor de mercado em uso continuado” (que vai ser registado nacontabilidade) de 1.000.000€.
Esta ambiguidade podeser penalizadora para a Banca, quando obtém garantias reais sobre este tipo deimóveis. De facto, o perito avaliador deve avaliar em “uso continuado”,induzindo a Banca para valores que nunca realizará se, porventura, o negóciofor liquidado.
Poderá ser esta arazão por que a Banca, salvo uma ou duas raras e honrosas exceções, é tão poucotransparente na hora de divulgar as avaliações que realiza. É que o clientebancário, pagando as avaliações, raramente as vê!
Aspropriedades de investimento terão uma importância vital nos contas que asempresas apresentarão no próximo relato financeiro.
É umfacto a tendência em não se atualizarem devidamente os valores dos imóveis,qualquer que seja a classe contabilística onde estão inseridos. No caso daspropriedades de investimento é tanto mais grave quanto mais se prejudica oresultado do exercício.
Osganhos pelo justo valor, nas propriedades de investimento, quando não revertemperdas anteriores, vão diretamente a resultados do exercício, o que pode seruma mais valia para as empresas que se encontrem em dificuldades, apesar de nãoesconder os resultados operacionais negativos, quando eles existem.
A NormaContabilística e de Relato Financeiro 11, que trata estas matérias tem por basea Norma Internacional de Contabilidade IAS 40 — Propriedades de Investimento. Relembramos aquialgumas definições que vêm plasmadas na norma:
“Justovalor: é a quantia pela qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado,entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transação em que não existarelacionamento entre elas.
Propriedadede investimento: é a propriedade (terreno ou um edifício — ou parte de umedifício — ou ambos) detida (pelo dono ou pelo locatário numa locaçãofinanceira) para obter rendas ou para valorização do capital ou para ambas asfinalidades, …”
É muitoimportante ser recordado que deve ser sempre determinado o justo valor daspropriedades de investimento quer seja ”para a finalidade de mensuração (se aentidade usar o modelo do justo valor) ou de divulgação (se usar o modelo docusto).”
Poroutro lado, apesar de não ser obrigatório,o justo valor das propriedadesde investimento deve ser estimado ”por um avaliador independente que tenha umaqualificação profissional relevante e reconhecida e que tenha experiênciarecente na localização ena categoria da propriedade de investimento que esteja a ser valorizada.”
Normalmente,quer a Ordem dos Revisores Oficiais de Contas quer a Ordem dos TécnicosOficiais de Contas reconhecem como qualificação profissional a inscrição dostécnicos na CMVM (Comissão do Mercado dos Valores Mobiliários).
O justo valor dapropriedade de investimento “reflete, entre outras coisas, rendimento derendasprovenientes de locaçõescorrentes e pressupostos razoáveis e suportáveis que representem aquilo queentidades conhecedoras e dispostas a isso assumiriam acerca de rendimentos derendas de futuras locações à luz de condições correntes.Também reflete, numa base semelhante,quaisquer exfluxos de caixa (incluindo pagamentos de rendas e outros exfluxos)”.
Articulando esta noçãocom o estipulado no artigo 45 “ … O vendedor disposto a isso está motivadoa vender a propriedade de investimento nos termos do mercado pelo melhorpreço possível...“, com o estipulado no artigo 47 “A melhor evidência dejusto valor é dada por preços correntes num mercadoativo de propriedades semelhantes no mesmolocal e condição e sujeitas a locações e outros contratos semelhantes…” e com o estipulado noartigo 48 alínea c) “Projeções de fluxos de caixa descontados com base emestimativas fiáveis de futuros fluxos de caixa, suportadas pelos termos dequalquer locação e de outros contratos existentes e (quando possível) porevidência externa tal como rendas correntes de mercado de propriedadessemelhantes no mesmo local e condição, e usando taxas de desconto que reflitamavaliações correntes de mercado quanto à incerteza na quantia e tempestividadedos fluxos de caixa. “, uma propriedade de investimento deve ser avaliadasegundo os seguintes critérios:
- Máxima e melhorutilização para o imóvel, o que na prática aproxima a noção de justo valor aovalor de mercado;
- Aplicação,preferencialmente, do método comparativo de mercado;
- Se se revelarimpossível a aplicação deste método, aplicar o método do rendimento com a noçãode fluxo de caixa descontado.
Estamos a chegar ao fim do exercício de pelo que é necessário comerçarmos já a pensar no fecho do ano!
Tem consequências para sua empresa? Tem.Crédito mais caro, mais escasso e mais seletivo.
