Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
O método comparativo demercado, enquanto ferramenta para a avaliação de património imobiliário,enquadra-se nos designados métodos diretos.
O método comparativo de mercado, por comparação com imóveisidênticos existentes no mercado, e após homogeneização, estima o valor de um imóvel.
Deste modo, torna-senecessária uma comparação com valores de transação de imóveis equivalentes eque possam ser comparados.
Aqui começam as nossadúvidas na aplicação do método:
-Não existe um mercadode investimento imobiliário em habitação estruturado, pelo que ainda subsistemmuitas transações com valores de venda declarados que não correspondem aoverdadeiro valor de venda dos imóveis;
-Ainda que admitindo quemuitos valores de venda são corretos, sobra a falta de informaçãodisponibilizada ao mercado. Seria muito interessante que fosse construída umabase de dados, pública, das transações efetuadas. Não seria um exercício muitocomplicado porquanto são exigidas escrituras publicas.
Na falta destainformação, os avaliadores recorrem, com frequência, ao estudo das informaçõesdisponibilizadas pelas empresas de mediação imobiliária. Também aqui existemalgumas imperfeições de penalizam o método:
-Os valores normalmentedisponibilizados são valores de oferta;
-Os valores apresentadosresultam principalmente da expectativa do vendedor, normalmente muito acima dovalor real;
-A informaçãodisponibilizada não é uniformizada e muitas vezes é incorreta. É frequente aconfusão entre áreas brutas e áreas úteis ou a contabilização de áreas comunscom áreas privativas.
É então claro que estemétodo não é o nosso preferido.
De facto, achamos que ométodo mais correto para a avaliação de imóveis é o método do rendimento!
É comummente aceite queos métodos de avaliação de imóveis devem ser aplicados por esta ordem: métodocomparativo, método do rendimento, método do custo.
Proponho uma alteração. Oprimeiro método a ser aplicado deverá ser o método do rendimento.
Juntamente com os votos de um bom Natal resolvemos sugerir aleitura de um documento muito interessante, com o título “Mercado imobiliárioportuguês: performance, ciclos e tendências”, uma tese de Mestrado emFinanças de Manuel do Carmo Lopes Fanico, orientada pelo Doutor Rui Alpalhão,no ISCTE Business School.
Apesar de ter alguns anos (é de setembro de 2009) é umdocumento muito importante para se entender o mercado de investimentoimobiliário.
A actividade imobiliária e os activos que acompõem representam uma das bases da sociedade actual, com os edifícios aapresentarem-se como um bem essencial a qualquer actividade humana. Estacaracterística implica a intervenção de muitos agentes que actuam desde oplaneamento até à manutenção dos imóveis provocando assim o envolvimento devariados sectores da actividade económica. Esta característica deuniversalidade, atribui ao sector imobiliário uma função de indicador dedesenvolvimento de um país ou região. Sendo necessariamente um investimento demédio-longo prazo, o activo imobiliário está sujeito às grandes variaçõesmacroeconómicas pelo que se torna essencial uma visão alargada dos cicloseconómicos para assim se poder analisar o comportamento da rendibilidade dosector. Ao longo dos 27 anos analisados, a economia conheceu fases decrescimento e de expansão, mas sobretudo assistimos a uma tendênciageneralizada de crescimento do produto e de recuo da inflação e de aumento doconsumo, o que proporcionou estabilidade aos mercados. O mercado portuguêsreflectiu fielmente as condições económicas proporcionando condições aodesenvolvimento do sector e à especialização dos agentes, provocada pelaespecificidade dos activos. As séries analisadas permitiram analisar eidentificar o comportamento da rendibilidade nos três segmentos analisados,verificando a existência de estabilidade no retorno imobiliário. Da conjugaçãodas séries analisadas com as variáveis macroeconómicas utilizadas constatamosque o mercado imobiliário em Portugal apresenta uma fraca sensibilidade àsvariações da conjuntura, o que lhe atribui a característica de activo derefúgio e bem assim uma alternativa eficaz para os investidores.
Além da noção de valor de mercado, queabaixo recordamos (entre outras), o sistema bancário pode também aplicar anoção de Mortgage Lending Value (MLV) para caucionamento de créditos hipotecários.
O MLV tem por base uma avaliação prudentedo valor do imóvel, considerando os aspetos sustentáveis a longo prazo desseimóvel e as condições normais do mercado, afastando assim os elementosespeculativos dessa avaliação.
Segundo a definição da Diretiva 2006/48/EC é “Thevalue of the property as determin/ed by a prudent assessment of the futuremarketability of the property taking into account long term sustainable aspectsof the property, the normal and local market conditions, and the current useand alternative appropriate uses of the property. Speculative elements shall notbe taken into account in the assessment of the mortgage lending value. The mortgagelending value shall be documented in a clear and transparent manner.”
No mercado imobiliário existem outrosconceitos de valor, que aqui recordamos:
Valor venal é o valor pelo qualo bem foi transaccionado em mercado livre, ou seja, o preço que o compradorpagou ao vendedor no momento da concretização do negócio. Este valor difere do valorde mercado, que é o valor pelo qual um bem pode ser transaccionado,num mercado livre e competitivo e após um determinado período de temporazoável, em que os intervenientes actuem de livre vontade, sem qualquerinteresse particular e conhecedores de toda a informação relevante.
Podemos ainda falar de valorintrínseco como o valor que traduz os custos necessários à construçãode um imóvel semelhante ao em avaliação, ponderados com valores que traduzam adepreciação física ou obsolescência funcional ocorrida, acrescida do custo doterreno.
Os custos necessários à construção podemser de substituição se a construção visa obter a mesma função mas com materiaise técnicas atuais. Já o custo de reposição visa repor um imóvel exatamenteigual ao em avaliação, com as mesmas técnicas e materiais.
O valor potencial, locativo oude rendimento traduz o valor actual do imóvel atendendo aosseus rendimentos futuros, actualizados a uma determinada taxa de rentabilidadeesperada.
Esta noção está em contraponto com a de valorfinanceiro, que é o valor do bem considerando o seu rendimento atual,capitalizado a uma determinada taxa de rentabilidade esperada.
O valor residual éutilizado na avaliação de terrenos ou imóveis a reabilitar e é obtido deduzindoao valor potencial do imóvel todos os custos diretos ou indiretos associados aodesenvolvimento do processo imobiliário considerado.
Na obtenção do valor do imóvel é tambémimportante considerar a sua utilização. No caso do uso continuado avaliamoso imóvel atendendo ao seu uso atual enquanto no uso alternativo consideramoso valor do imóvel de acordo com os vários usos que o imóvel pode vir a terlegalmente, que traduzam a sua melhor valorização (máxima e melhorutilização).
Esta semana fazemos um intervalo na nossa persistência deescrever sobre as operações contabilísticas de fim do ano, que envolvem,necessariamente, as avaliações de imóveis e verificação de imparidades.
Preferirmos então divulgar uma página da internet, de excelência,que todos devem visitar: www.rassis.com.
Rui Assis é licenciado e doutorado em Engenharia Mecânicapelo IST, sendo especialista em Gestão de Ativos Físicos e um entusiastapor métodos quantitativos de apoio à decisão (investimentos de produtividade, análisesde risco, simulação em computador, estatística, otimização matemática).
Assim como nós, o autor pensa que a partilha deconhecimentos é uma missão, que não nos torna vulneráveis numa sociedade deconsumo e extremamente concorrencial.
Não tem diretamente a ver com a avaliação de património.Contudo, tem material (explicações e ficheiros) que são transversais a todas asespecialidades.
Na nossa área, por exemplo, tem uma explicação sobre ométodo de Monte Carlo, tão caro para a análise de sensibilidade nosinvestimentos imobiliários.
Enfatizamos,muitas vezes, a importância que a reavaliação de ativos pode ter na melhoriados capitais próprios das empresas, o que hoje em dia pode fazer a diferença.
Chamamosno entanto a atenção que isto só é válido e possível se … o valor escriturado dos imóveis forsubstancialmente superior ao seu “justo valor”.
Anorma contabilística e de relato financeiro que trata desta problemática é aNCRF 8.
Ativosnão correntes são todos aqueles que não sejam correntes, o que quer dizer, segundoa norma, que não satisfaçam os seguintes critérios:
-Seespera que seja realizado, ou se pretende que seja vendido ou consumido, nodecurso normal do ciclo operacional da entidade;
-Estejadetido essencialmente para a finalidade de ser negociado
-Seespere que seja realizado num período de doze meses após a data do balanço ou;
-Sejacaixa ou um ativo equivalente de caixa a menos que lhe seja limitada a troca ouo uso para liquidar um passivo pelo menos doze meses após a data do balanço.
Segundoa norma, uma unidade operacional descontinuada é um componente de umaentidade que seja alienado ou esteja classificado como detido para venda e:
-Representeuma importante linha de negócios separada ou uma área geográfica operacional;
-Seja parte integrante de um único planocoordenado para alienar uma importante linha de negócios separada ou áreageográfica operacional, ou
-Seja uma subsidiária adquirida exclusivamente com vista à revenda.
Umpequeno exemplo talvez seja esclarecedor. Suponhamos uma empresa que, pornecessidade de aumentar a sua capacidade produtiva, mude de instalações,deixando de funcionar na anterior. Esta deve ser reconhecida como unidadeoperacional descontinuada.
Estesativos devem ser mensurados nos balanços pelo menor valor de entre a quantiaescriturada e o justo valor menos os custos de vender.
Chamamosa atenção que o justo valor é transversal à avaliação de todos os tipos de ativose que só os avaliadores de património o podem estimar de uma forma correta.
-Não existe um mercadode investimento imobiliário em habitação estruturado, pelo que ainda subsistemmuitas transações com valores de venda declarados que não correspondem aoverdadeiro valor de venda dos imóveis;
