Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
As opiniões produzidas neste espaço responsabilizam apenas oseu autor e correspondem à livre afirmação de um direito, devidamentelegitimado, que é o direito à livre expressão.
É, então, normal que venham a surgir criticas, por vezes veementes,ao que é escrito. Todas as criticas, todas mesmo, serão bem vindas e publicadasneste espaço.
Este introito surge porque às vezes não conseguimos calar a nossainsatisfação quanto a situações que emergem no nosso exercício profissional deassessorarmos entidades particulares em peritagens de tribunais.
Generalizando, o caso é o seguinte:
“Um estabelecimento comercial (da área da restauração, hotelaria e diversão noturna) está implantado numterreno cujo parque de estacionamento vai ser expropriado em 50% da sua áreapara atravessamento de uma estrada”.
A entidade expropriante e alguns peritos da lista oficial deperitos de Tribunal alegam o que queremos polemizar:
- O valor do terreno é depreciado em 40% porque o que está aser expropriado serve de logradouro e a capacidade edificativa já estaria todaocupada;
- O facto do estacionamento ficar diminuído em 50% nãodeprecia a parte sobrante.
Refutamos:
- Quando adquirimos um terreno, seja até para habitaçãoprópria e permanente, nunca dizemos ao vendedor “Olhe, esta parte do terrenopago a X €/m2 e esta parte, porque vai servir de jardim e vou esgotar acapacidade edificativa na outra parte, pago a X-Y €/m2”.
O valor de um terreno é, simplesmente, Z €, que correspondemX €/m2 x área do terreno m2.
Mesmo a existência de zonas “non aedificandi” em logradourosnão é em si mesmo razão para depreciação de terrenos;
- Não pode ser feita tábua rasa ao artigo 29º do Código dasExpropriações (Cálculo do valor nas expropriações parciais), nomeadamentequando afirma “Quando a parte não expropriada ficar depreciada pela divisão doprédio ou desta resultarem outros prejuízos ou encargos, incluindo a diminuiçãoda área total edificável ou a construção de vedações idênticas às demolidas ouàs subsistentes , especificam-se também, em separado, os montantes dadepreciação e dos prejuízos ou encargos, que acrescem ao valor da parteexpropriada”.
Não é claro que a supressão de cerca de metade dos lugaresde estacionamento disponíveis conduzirá à diminuição do movimento ou afluênciade clientes à discoteca em causa?
Não é claro que os prejuízos causados à parte sobrante devemacrescentar ao valor da parte expropriada?
A nossa preocupação é ainda maior porque achamos que existe uma inércia muito grande dos intervenientes dos processos de expropriação em pensar de uma forma não formatada e pouco flexível.
Não podemos deixar de trazer estes assuntos à discussão porque é o interesse de muita gente semrecursos que é prejudicado.
A PwC, emcolaboração com o LIDE – Turismo & Gastronomia, apresentou um documentomuito interessante e de leitura obrigatória com o nome “Desafios do Turismo emPortugal 2014”.
Um pouco paradespertar a atenção mostramos aqui algumas das muitas constatações que nosdevem fazer refletir:
- O Turismorepresenta 46% das exportações de serviços e 14% das exportações totais;
- Representa ainda 8%e 10% do PIB;
- O “Travel &Tourism Competitiveness Report 2013” classifica Portugal está 20º lugar noranking global de competitividade e em 5º lugar ao nível dos países da Bacia doMediterrâneo, no setor de Viagens e Turismo;
- Portugal está emlugar 72º no que diz respeito à qualidade e cobertura das estatísticasdisponíveis para o setor do Turismo, de acordo com o “Travel & TourismCompetitiveness Report 2013”;
- Lisboa, Algarve eMadeira são responsáveis por 84% das dormidas de estrangeiros em Portugal;
- Lisboa foi a únicaregião que viu RevPar aumentar nos últimos 10 anos e também a única que viu aprocura crescer a um ritmo superior à oferta;
- Denota-se umaprocura crescente de outras regiões do País, nomeadamente “porto com Douro”;
- Os principaismotivos que estiveram na origem da seleção de Portugal como destino foram (36%)recomendação de familiares, colegas e amigos e (22%) informação na internet;
- O aumento de 1% naavaliação de um hotel (na escala de 100 pontos do “ReviewPro global review índex)gera um aumento de 0,89% no preço, 0,54% na taxa de ocupação e 1,42% no RevPar.
Existem mesmo bastantesrazões para a leitura do documento!
As propriedades de investimento podem ter uma importânciavital nos contas que as empresas apresentam nos seus relatos financeiros.
É um facto a tendência em não se atualizarem devidamenteos valores dos imóveis, qualquer que seja a classe contabilística onde estãoinseridos. No caso das propriedades de investimento é tanto mais grave porquese pode prejudicar o resultado do exercício.
Os ganhos pelo justo valor, nas propriedades deinvestimento, quando não revertem perdas anteriores, vão diretamente aresultados do exercício, o que pode ser uma mais valia para as empresas que seencontrem em dificuldades, apesar de não esconder os resultados operacionais negativos,quando eles existem.
A Norma Contabilística e de Relato Financeiro 11, quetrata estas matérias tem por base a Norma Internacional de Contabilidade IAS 40— Propriedades de Investimento. Relembramos aqui algumas definições quevêm plasmadas na norma:
“Justo valor: é a quantia pela qual um ativo pode sertrocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso,numa transação em que não exista relacionamento entre elas.
Propriedade de investimento: é a propriedade (terreno ouum edifício — ou parte de um edifício — ou ambos) detida (pelo dono ou pelolocatário numa locação financeira) para obter rendas ou para valorização docapital ou para ambas as finalidades, …”
Define ainda alguns exemplos depropriedades de investimento:
“(a)Terrenos detidos para valorização do capital a longo prazo e não para venda acurto prazo no curso ordinário de negócios;
(b)Terrenos detidos para uso futuro ainda não determinado (se uma entidade nãotiver determinado que usará o terreno como propriedade ocupada pelo dono oupara venda a curto prazo no curso ordinário do negócio, o terreno é consideradocomo detido para valorização do capital);
(c) Um edifício que seja propriedade da entidade (oudetido pela entidade numa locação financeira) e que seja locado segundo uma oumais locações operacionais;
(d) Um edifício que esteja desocupado mas detido para serlocado segundo uma ou mais locações operacionais.”
É muito importante ser recordado que deve ser sempredeterminado o justo valor das propriedades de investimento quer seja ”para afinalidade de mensuração (se a entidade usar o modelo do justo valor) ou dedivulgação (se usar o modelo do custo).”
Por outro lado, apesar de não ser obrigatório, o justovalor das propriedades de investimento deve ser estimado ”por um avaliadorindependente que tenha uma qualificação profissional relevante e reconhecida eque tenha experiênciarecentena localização e na categoria da propriedade de investimento que esteja a servalorizada.”
Normalmente, quer a Ordem dos Revisores Oficiais deContas quer a Ordem dos Técnicos Oficiais de Contas reconhecem comoqualificação profissional a inscrição dos técnicos na CMVM (Comissão do Mercadodos Valores Mobiliários).
Ojusto valor da propriedade de investimento “reflete, entre outras coisas, rendimentode rendasprovenientesde locações correntes e pressupostos razoáveis e suportáveis que representemaquilo que entidades conhecedoras e dispostas a isso assumiriam acerca derendimentos de rendas de futuras locações à luz de condições correntes.Também reflete, numa base semelhante,quaisquer exfluxos de caixa (incluindo pagamentos de rendas e outros exfluxos)”.
Articulandoesta noção com o estipulado no artigo 45 “ … O vendedor disposto a issoestá motivado a vender a propriedade de investimento nos termos do mercadopelo melhor preço possível...“, com o estipulado no artigo 47 “A melhorevidência de justo valor é dada por preços correntes num mercadoativo de propriedadessemelhantes no mesmo local e condição e sujeitas a locações e outros contratossemelhantes…” e com o estipulado no artigo 48 alínea c) “Projeçõesde fluxos de caixa descontados com base em estimativas fiáveis de futurosfluxos de caixa, suportadas pelos termos de qualquer locação e de outroscontratos existentes e (quando possível) por evidência externa tal como rendascorrentes de mercado de propriedades semelhantes no mesmo local e condição, eusando taxas de desconto que reflitam avaliações correntes de mercado quanto àincerteza na quantia e tempestividade dos fluxos de caixa. “, umapropriedade de investimento deve ser avaliada segundo os seguintes critérios:
-Máxima e melhor utilização para o imóvel, o que na prática aproxima a noção dejusto valor ao valor de mercado;
-Aplicação, preferencialmente, do método comparativo de mercado;
-Se se revelar impossível a aplicação deste método, aplicar o método dorendimento com a noção de fluxo de caixa descontado.
Noentanto, achamos que, prudencialmente, devem ser aplicados estes dois métodos.
Assimsendo, é importante a consulta a um profissional da avaliação, recordando quequer a Ordem dos Revisores Oficiais de Contas quer a Ordem dos TécnicosOficiais de Contas preferem que as estimativas de avaliação de imóveis sejamrealizadas portécnicosinscritos na CMVM(Comissão do Mercado dos Valores Mobiliários).
O nosso artigo de hoje divulga umatese de mestrado muito interessante, com o título “Avaliação Imobiliária e asua relação com a Depreciação dos Edifícios”, de António José de Sousa Pereira.
Foi realizada no âmbito do MestradoIntegrado em Engenharia Civil - 2012/2013 - Departamento de Engenharia Civil,Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, Porto, Portugal, 2013.
Publicamos um pequeno excerto do seu resumo:
“Nesta perspetiva esta dissertação tem como objetivomelhorar o modelo que se considera mais evoluído no cálculo da depreciação.Analisados os diferentes modelos nos resultados a que conduzem e respetivavariabilidade, constata-se que há um processo evolutivo, servindo os anterioresde base à formulação dos seguintes, desde o modelo linear ao modelo deRoss-Heidecke. Com base neste princípio, utiliza-se este método ou modelo paraformular a proposta de melhoria, assentando este objetivo nos estudos maisrecentes realizados, comprovando-se a possibilidade de tratar o edifício não comoum todo, mas procedendo à sua decomposição nos seus elementos construtivos,especificando-os e caracterizando-os.
Verificando-se que o fator tempo ou idade do imóvel édeterminante no cálculo da depreciação, entrando como variável em todos osmétodos, foi dada especial atenção à sua análise com base nos estudos avançadosexistentes para o cálculo da vida útil estimada dos elementos construtivos, introduzindopara o efeito o Método Fatorial.”
É, então, normal que venham a surgir criticas, por vezes veementes,ao que é escrito. Todas as criticas, todas mesmo, serão bem vindas e publicadasneste espaço.
