Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Já em tempos, no nosso artigo“Cordeiroscom pele de lobo…”, fizemos a apologia das grandes empresas e no papel quedesempenham na informação e disciplina do mercado.
Apenas alguns destaques denossa inteira responsabilidade, para suscitar o interesse na leitura completado documento:
-O salientar do melhorambiente económico no país, com o crescimento do PIB, a diminuição dodesemprego e a recuperação da procura interna;
-O único investimento relevante,no retalho, em 2013, foi a expansão do Algarve Shopping. Para 2014 estáunicamente prevista a abertura do Alegro Setúbal;
-O segmento “prime” docomércio de rua de Lisboa e Porto este dinâmico, em 2013, prevendo-se que assimcontinue em 2014;
-Em linha com os indicadoreseconómicos globais, houve uma ténue melhoria, embora consistente, no mercadoindustrial;
-No setor do Turismodestaca-se o aumento do número de visitantes e de dormidas, na comparaçãohomóloga de 2013/2012, prevendo-se que assim continue em 2014.
Surgem portanto alguns sinaisde melhoria, nos vários mercado de investimento imobiliário, que nos fazempensar que talvez o imobiliário já tenha batido no fundo.
Asimples existência de dois lotes contíguos, com frentes iguais, em que um delestem uma profundidade muito superior à do outro, não faz com que se apoie aideia de que o de fundo maior seja superior, em valor, à proporção dosrespetivos fundos.
Esta ideia, que subscrevemos plenamente, é partilhada por Alberto Lélio Moreira no seu livro “Princípios deEngenharia de Avaliações”, da editora brasileira Pini, 5ª edição, ISBN85-7266-124-7.
Ovalor da unidade de área junto do alinhamento da rua é maior do que o valor daunidade de área que se acha mais distante do alinhamento da rua e essevalor diminui, progressivamente, à medida que a distância aumenta.
OEng. Alberto Lélio Moreira explica-nos, de uma forma muito simples e objetiva,diversas metodologias empíricas para o tratamento desta problemática:
-Regra4-3-2-1;
-Hipótesede Hoffman;
-Hipótesede Jerret;
-Hipótesede Harper.
Atítulo de curiosidade vamos replicar a “Regra 4-3-2-1”:
-Ovalor de um lote distribui-se 40% no primeiro quarto, a partir da frente, 30%no segundo quarto, 20% no terceiro quarto e 10% no último quarto.
Uma avaliação de um imóvel, por muito irrelevante que eleseja, encerra uma série de passos que enumeramos: deslocação ao imóvel e visitaao imóvel em avaliação, prospeção de imóveis comparáveis na envolvente doimóvel em avaliação, consultas a bases de dados imobiliárias e outras fontes deinformação, homogeneização da amostra, elaboração do relatório segundo osmétodos mais apropriados a cada caso e entrega do relatório ao cliente.
A cada um destes passos acrescentemos o tempo que demoracada um a cumprir (No nosso estudo os tempos são mesmo mínimos, para aquelasavaliações de complexidade muito reduzida e quase à porta de casa). Deixamos defor os custos com combustíveis, viaturas, consumíveis, ….
Vamos tomar como justo (que não é) o valor pago a formadoresexternos no âmbito do POPH para ações de formação dos níveis de qualificação 5e 6 que é de 30€/hora;
No fim, façamos as contas:
No mínimo dos mínimos, um avaliador deveria receber por cadaavaliação a quantia de 180€, sem contar com os custos conexos a uma avaliação.Relembramos que este estudo é para avaliações muito simples.
Alguma coisa estará mal quando alguns clientes abusam dapressão sobre a classe dos avaliadores e obrigam-nos a uma quase escravaturaeconómica.
Exemplos de clientes?
- O Estado na avaliação extraordinária que realizou noâmbito da ajuda externa, a 0,90€/avaliação;
- A Banca, através das empresas de avaliação, que pagam aavaliadores externos quantias entre os 30€ a 40€, estando os avaliadores aindasujeitos a penalizações se não cumprirem o prazo estabelecido, em regra 3 diasúteis.
É urgente uma tomada de posição das associações da classedos avaliadores (APAE e ANAI) para que estas situações não ocorram.
É urgente que a CMVM, o Banco de Portugal e o Instituto deSeguros também venham a jogo.
Porque não uma tabela de honorários, à semelhança do queocorre com outras classes profissionais?
Neste caso é apropriado o ditado popular “depressa e bem nãohá quem”, ou, por outras palavras, “depressa e barato alguém fica a perder”.
Normalmente os mais vulneráveis!
PS.: Louve-se a atitude dos tribunais que permitem, em regra,que o valor mínimo de uma avaliação sejam 3 unidades de conta!
No seguimentodo nosso artigo “Expropriações:há justiça nos Tribunais?”, transcrevemos um excerto do acórdão do processo 337/04.0TBACN.C1 quedá suporte a uma opinião muito própria que temos:
Deixemos em Paz a Portaria!
“No Ac.TRP de 17/04/2008, proferido no processo0831654 (Relator: Fernando Baptista), considerou-se, na esteira do que supra sereferiu, que “os critérios contidos nos aludidos artºs 26º a 32º do Cód. dasExp. (respeitantes à valorização dos bens) não são vinculativos, mas apenasmeras directivas, que acabam por ser, também, meros instrumentos para se lograrobter o valor real e corrente dos bens a expropriar e, assim, odesideratumconstitucional da justa indemnização,apenas sendo legítimos enquanto atinjam, ou sirvam para atingir, esse mesmofim”, de tal forma que “se em determinada situação, se verificar que nãoconduzem ao valor real e corrente do bem expropriado (…) devem ser afastados,adoptando-se outros critérios mais adequados à determinação daquelevalor”.
