Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
A revista Visão desta semana tem como título “Quanto vale asua casa” e apresenta um estudo, em conjunto com a Associação dos Profissionaise Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal, com base nos dados do portalCasaYes.
Numa altura em que é recorrente por parte das empresas imobiliárias, etambém da banca, aconselhar a compra de imóveis para arrendar, resolvemos, deuma forma assumidamente simplista, verificar se perante os dados apresentadosvale a pena este tipo de investimento, nomeadamente quando comparado com umvulgar depósito a prazo.
Os dados que apresentamos referem-se unicamente a Lisboa e àGrande Lisboa. As rentabilidades brutas foram obtidas recorrendo à fórmularentabilidade = renda mensal x 12 / valor do imóvel:
Conseguindo-se, à partida, depósitos a prazo com uma TANB decerca de 3% (2.1% liquida) dir-se-ia que apostar no investimento imobiliário residencial emLisboa, tal como nos é apresentado no estudo, seria um bom investimento.
Mas será mesmo?
Tomemos o exemplo da maior rentabilidade obtida, de 7.67% numimóvel em Santa Maria dos Olivais, com um valor de venda de 183.750€:
Bem vistas as coisas, e, repetimos, com base nos dadosapresentados, uma diferença de risco de 3.74% - 2.10 % = 1.64% não parece muitoaliciante.
Por outro lado, observaram-se nos quadros acima rentabilidadesmédias de 4.54% (a mediana situa-se a 4.59%). De facto, os dados não aprovammuito o investimento em imobiliário residencial.
Ou, dito de outra forma, deixemos o mercado imobiliárioresidencial para investidores seniores, que obtenham economias de escalasuficientes para tornar apetecível o mercado!
As três entidades que regulam o sistema financeiro e seguradorem Portugal (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, Banco de Portugal eInstituto de Seguros de Portugal) colocaram em discussão publica até 15 dejaneiro passado o documento “AAVALIAÇÃO E VALORIZAÇÃO DE IMÓVEIS – UMA ABORDAGEM INTEGRADA PARA O SISTEMA FINANCEIRO PORTUGUÊS –“, convidandotodas os profissionais do setor e associações profissionais a melhorar odocumento com sugestões e criticas.
É a sugestão da APAE- Associação Portuguesa dos Avaliadoresde Engenharia que nos permitimos criticar (e também apoiar) no artigo de hoje.
Comecemos pelo mais fácil, pelo que concordamos. Achamos detodo correto que as Ordens Profissionais e as Associações Profissionais dosetor tenham assento permanente no Colégio de Peritos. Representando elas osprofissionais do setor faz todo o sentido que lá estejam presentes.
Vamos ao que discordamos.
Uma das posições com que discordamos frontalmente é reduzir adisciplina da avaliação de imóveis só aos profissionais de engenharia e da arquitetura.
Desde logo porque se desvia do que é o paradigma doimobiliário nos dias de hoje. O imobiliário é rendimento. Quem melhor que ascompetências da área da gestão e da economia para lidar com estas matérias?
A avaliação de imóveis não pode ser reduzida “ao técnicoencarregue da avaliação para: determinar, verificar e interpretar riscosocultos e vícios ou patologias, prever a evolução da degradação e contemplá-lasna avaliação”. A avaliação de imóveis vai muito para lá disso.
Recordemos, muito sucintamente, que são três os métodostradicionais de avaliação, e aplicados por esta ordem: método comparativo demercado, método do rendimento e método do custo. Dito de uma outra forma,regressão linear simples ou múltipla, “cash-flows” e, por último, custos doterreno, mais custos de construção, mais margem de lucro, menos depreciação.
O que queremos afirmar? Que a avaliação de imóveis émultidisciplinar e todos os saberes não estão unicamente dentro das áreas deengenharia ou arquitetura. Se a área da engenharia se sente capaz de “invadir”a área das ciências económicas porque é que o contrário não pode acontecer?
A nossa outra discordância de maior peso prende-se com oconceito de Justo Valor, quando afirma que “O JUSTO VALOR de um imóvel, determinado poravaliação efetuada por perito avaliador, deve ser ÚNICO, independente dafinalidade da avaliação. A influência do risco de análise de crédito, ou deoutro objetivo, deve ser resolvida pela aplicação de diferentes coeficientes aojusto valor determinado”.
Claramente, parece-nos que a teoria univalenteda avaliação não cabe na definição de justo valor.
Por um lado, é importante salientar que o Justo Valornão corresponde, necessariamente, ao valor de mercado dos imóveis. De facto,poderão existir fatores que façam uma majoração ou minoração do valor demercado para se encontrar o justo valor de um ativo, o que faz com que ele nãoseja único.
Por outro lado, porque as Normas Internacionaisde Contabilidade, vertidas no normativo nacional pelas Normas Contabilísticas ede Relato Financeiro, definem metodologias distintas de avaliação dos imóveis,consoante eles sejam Ativos Fixos Tangíveis, Ativos Não Correntes Detidos Para Vendaou Unidades Operacionais Descontinuadas, ou ainda Propriedades de Investimento.
E são estas normas que as entidades quepromoveram o documento de consulta pública utilizam.
A questão da avaliação de imóveis, quanto aosseus profissionais, é um pouco como no futebol. Há quem defenda que ostreinadores devem ser licenciados em Educação Física. Mas é bem verdade quequalquer um dos maiores clubes nacionais teve treinadores de grande sucesso semqualquer licenciatura. Tinham o “cheiro do balneário”.
Para nós a avaliação de imóveis é bem definida no filme TheUntouchables, de Brian de Palma: “team work”
O nosso artigo de hoje é um “update” do que escrevemos em setembrode 2011, quando falamos de avaliação de máquinas e equipamentos.
Na altura definimos, de acordo com a International ValuationGuidance Note 3- Valuation of Plant and Equipment (Revised 2005), definimos oconceito de máquinas e equipamentos:
“Machinery: Individual machines or a collection of machines. Amachine is an apparatus used for a specific process in connection with theoperation of the entity. Equipment: Other assets that are used toassist the operation of the enterprise or entity.”
Falamos também de duas metodologias para a sua avaliação:
-Informações de mercado obtidas, por exemplo, em feiras eleilões, devidamente homogeneizadas;
-Aplicação do método de Ross-Heideke, em que o coeficientede depreciação ajusta o valor de mercado do bem.
Gostaríamos no entanto de clarificar que não são as únicasmetodologias para a avaliação de máquinas e equipamentos, Assim sendo, temos:
-O método da linha reta que prevê uma depreciação linear, ouconstante, do bem ao longo do tempo, até que esse atinja o fim de suavida-útil, onde lhe restará apenas o “seu valor residual
-O critério de Kuentzle também é conhecido como “método daparábola”. Nele, a depreciação não é constante, como na linha reta, mas os seuspontos de extremos são os mesmos.
-O método de Cole ou da soma dos dígitos
-Fundo de amortização.
Refira-se que o critério de Ross-Heidecke é o primeiro aconsiderar o fator estado de conservação.
Fonte: Avaliação demáquinas e equipamentos – Uma abordagem pelos métodos da depreciação ecomparativo, por Athos Ubirajara daFrota Silva – athos@atspericias.com.br,Auditoria, Avaliações e Perícias de Engenharia, Instituto de Pós-Graduação eGraduação – IPOG
No último artigo questionamos se existiria uma dimensão ótima do número dequartos de um hotel que assegurasse inequivocamente a sua rentabilidade, tendo,para o efeito, realizado um pequeno estudo a partir do relatório “Hotels’325” (seguir o link para descarregar).
É um documento de indiscutível interesse, que não deve passar ao lado de uma leituraatenta, e do qual apresentamos o seu resumo:
“A competitividade é uma questão crucial para a sobrevivênciados campos de golfe como negócio.
O Algarve assume-se como um destino de golfe porexcelência, posição que se traduz numa competitividade crescente com a Espanha,a África do Norte e a América. Na perspectiva do negócio do golfe, a competitividade procura relações de eficiência, qualidadee rendibilidade. O presente artigo aborda as questões de eficiência erendibilidade a partir dos conceitos de avaliação de projectos de investimentosbaseados em cash-flows líquidos gerados numa exploração considerada como padrão.Concluiu-se que o golfe é uma indústria eficiente e competitiva independentementeda sua associação ao turismo. “
Chegou ao nosso conhecimento, embora com considerável atraso,um estudo com o título “Hotels’325”,uma espécie de seriação das maiores companhias hoteleiras.
Sendo a dimensão ideal (n.º de quartos) para uma unidadehoteleira uma discussão recorrente, procuramos, ao ler este estudo, verificarcomo se posicionam as melhores unidades.
Uma das seriações que podemos observar no estudo é um “Top50 Brands”. Vemos que em primeiro lugar está a Best Western International, com312467 quartos e 4050 unidades, depois a Holiday Inn Hotels and Resorts, com231488 quartos e 1247 unidades, e, em terceiro lugar, a Holiday Inn Express com231488 quartos e 2192 unidades.
Transformando os valores “Top 50 Brands” em quartos porunidade hoteleira, observamos que 62%das unidades hoteleiras têm, em média, entre 50 e 150 quartos cada (32% entre 50 e100 e 30% entre 100 e 150).
A média obtida foi de 179 quartos por unidade hoteleira e amediana de 124,5 quartos por unidade hoteleira.
A questão coloca-se: está neste intervalo a quantidade ótimade quartos de uma unidade hoteleira?
Já agora, mais algumas curiosidades:
- A Best Western International, a IHG, a Starwood Hotels andResortsWorldwide estão representadas em 100 países e a Accor em 92;
- A companhia Wyndham Hotel Group é quem tem um maior número de unidades (7342), seguidada Choice Hotels International com 6725 unidades e da IHG com 4602 unidades.
