Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
É recorrente as instituiçõesbancárias exigirem aos avaliadores, quando este realizam avaliações para osimóveis que servem de colateral no crédito à habitação, o cumprimento do Aviso5/2006 do Banco de Portugal.
Salvo melhor opinião, que gostaríamosde ver discutida neste fórum, esta obrigatoriedade não nos parece correta.Vejamos:
-Existe um regime legal para as obrigaçõeshipotecárias, que está consubstanciado no Aviso 5/2006 do Banco de Portugal, e que aBanca tem vindo a exigir que seja cumprido (erradamente?) para o créditohipotecário;
-O Aviso 5/2007 foitransposto para a ordem jurídica interna com a publicação do Decreto-Lei n.º104/2007, de 3 de Abril, e do Decreto-Lei n.º 103/2007, de 3 de Abril,(Directiva n.º 2006/48/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 14 de Junhode 2006, e Directiva n.º 2006/49/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 14de Junho de 2006).
Estabelece um conjunto deregras que devem ser seguidas pelas instituições financeiras, e,consequentemente, pelos peritos avaliadores, na avaliação de imóveis que sãogarantia de crédito hipotecário.
Genericamente, são:
Créditos hipotecários - os créditos concedidos pelas entidades emitentes, aparticulares ou empresas, garantidos por hipoteca;
Obrigações hipotecárias – captação de recursos a investidores, através deobrigações, com o pagamento de determinada taxa ou juro, dando como garantia umconjunto de hipotecas sobre ativos reais, imóveis, dados aos bancos;
Não estaremos a avaliar “alhos”com regras de “bugalhos”?
Ao (re)lermosos “Minimum Educational Requirements” do TEGoVA’s (The European Group ofValuers' Association) somos novamente confrontados com os três níveis de conhecimentodistintos que os avaliadores devem cumprir:
-compreensão (princípiosda teoria económica, conhecimento especializado de economia para o setorimobiliário, negócios e finanças);
-conhecimentogeral (marketing do setor imobiliário, eficiência energética, ambiente e proteção de recursos e ainda edifícios econstrução);
-conhecimentoprofundo (legislação relevante para a propriedade, pratica profissional, standardsde avaliação, politicas governamentais e uso da propriedade).
Definitivamente,a transversalidade de conhecimentos como condição para um bom suporte técnico.
Para garantir aconformidade com estas regras, os avaliadores devem suportar-se de todas asferramentas que os possam ajudar na realização de um trabalho competente.
Sem dúvida quea página de “research” do BES (isso mesmo, o Banco Espirito Santo!) é umadessas ferramentas.
A página de abertura é elucidativa quanto aos propósitos:
“O Departamento ES Research tem como âmbito de atuaçãoservir como unidade de análise e de apoio à decisão disponibilizando informaçãoe aconselhamento nas áreas de research económico e setorial.”
Análise de setores, atividades, novos mercados e temasselecionados no contexto da economia nacional e internacional, dodesenvolvimento sustentável e da expansão do BES”
É a leitura que fazemos de rentabilidades de 15.48% e 13.48%que encontramos nos dados disponibilizados pela revista Visão n.º 1099, emconjunto com a com a Associação dos Profissionais e Empresas de MediaçãoImobiliária de Portugal, com base nos dados do portal CasaYes.
Relembramos que as rentabilidades brutas foram obtidasrecorrendo à fórmula rentabilidade = renda mensal x 12 / valor do imóvel.
São valores exagerados que, certamente, são resultado dealgum engano. Não nos parece verosímil que estes tipos de frações, numa cidade limítrofedo Grande Porto, possam ter tamanha rentabilidade. Ainda assim, mostramos oquadro resumo para a cidade do Porto e concelhos adjacentes:
Destes dados sobressaem algumas conclusões, que partilhamos:
- Apartamentos T1 e T2 são, em regra, investimentos maisrentáveis;
- As rentabilidades brutas obtidas, à semelhança de Lisboa,são bastante baixas;
- Apesar de não estar mostrado na tabela, para a freguesia daSé, que está na moda em termos de reabilitação urbana, os valores deapartamentos T1 e T2 novos são bastante elevados. Seria muito interessanteobter a rentabilidade do investimento em imóveis reabilitados. A nossasensação, com alguma heresia à mistura, é que não são investimentos muitorentáveis, atendendo aos preços praticados.
Apresentamos também o mesmo estudo para algumas cidades dointerior:
Achamos muito estranhas as baixas rentabilidades das cidadesde Coimbra e de Braga. De facto, a estarem corretos os valores apresentados,não aproveitam o facto de serem cidades com grande número de população flutuante.
