Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Uma das maravilhas da internet (e do Linkedin) é permitir o acessoa informação relevante que de outra forma não seria possível. Falamos, mais umavez, da informação disponibilizada pelas grandes consultoras.
Recorrentemente fazemos referência às grandes empresas e ao papel que desempenham na informação edisciplina do mercado.
A leitura do relatório não deixa de recordar a profeciade José Saramago, de que Portugal se integraria num país chamado Ibéria. Defacto, as imperfeições do mercado português replicam-se do mercado espanhol eparece que vivemos a mesma realidade.
Vejamos, por exemplo, as debilidades do mercado residencialespanhol:
- Nível alto de desemprego (nomeadamente jovem)
- Diminuição do poder de compra das famílias
- Dificuldade de financiamento
- Incerteza quanto ao comportamento futuro da economia
- Aumento de número de estrangeiros que comprar no mercadoespanhol, e que o vêm como uma oportunidade
Onde é que já vimos isto?
Fizemos, paralelamente, um pequeno estudo comparativo quantoàs rendas e “yields” do mercado prime nas três cidades.
A conclusão parece simples: as rendas em Lisboa até que sesão competitivas, agora as “yield” … o que faz a diferença no valor dos espaços.
A leitura do documento é obrigatória!
Nota: Os valores para Lisboa foram obtidos na publicação "Snapshot Rendas _ Yields T4 2013_PT" da consultora CBRE
Não nos perdoamos pela distração, já há muito que deveríamoster mostrado o nosso apreço pelo Portugal Economy Probe.
Lançado em 2012, constitui-se como um sitio da internetagregador da informação económica e financeira sobre Portugal.
E de facto consegue-o de uma forma muito competente, completae clara.
Em edição bilingue (português e inglês) replica a informaçãode forma a que possa ser analisada e estudada por todos os interessados.
A informação é atualizada diariamente.
Achamos que é de muito interesse para todos osintervenientes do mercado imobiliário, nomeadamente para quem se dedica apaixonadamenteà arte de bem avaliar.
É nosso entendimento que o imobiliário deve ser visto comorendimento, logo investimento. Só com o domínio integral de toda a informaçãoeconómica e financeira podem ser realizados trabalhos de qualidade.
Por isso, passamos a ser adeptos incondicionais do “PortugalEconomy Probe”!
Através da Diretiva 2013/34/EU promove-se a alteração daDiretiva 2006/43/CE e a revogação das Diretivas 78/660/CEE e 83/349/CEE, comconsequências nas demonstrações financeiras anuais, nas demonstraçõesfinanceiras consolidadas e nos diversos relatórios que lhes estão adstritos.
O foco principal desta nova Diretiva está no aligeirar dacarga administrativa para as pequenas empresas e a harmonização em toda a UniãoEuropeia, com a não transposição para estas das normas emanadas pelas IAS/IFRS.
Importa portanto refletir se esta nova disposiçãocomunitária tem reflexos na sobreposição do “custo histórico” relativamente ao “justovalor” e até que ponto afeta a avaliaçãodo património imobiliário das empresas para efeitos contabilísticos.
De facto, há o reconhecimento que as rúbricas devem sermensuradas de acordo com o principio do custo de aquisição ou de custo deprodução, apesar dos estados membros poderem autorizar ou mesmo exigir amensuração de um ativo fixo pelas quantias revalorizadas e a mensuração do justovalor.
Acrescente-se também a chamada de atenção da Diretiva para que“as demostrações financeiras anuais das empresas deverão ser elaboradas deforma prudente e deverão dar uma imagem verdadeira e apropriada dos ativos epassivos, da posição financeira e do lucro ou prejuízo”.
No que diz respeito aos “excedentes de revalorização” dosativos fixos continua a ser possível a sua conversão em capital, pela parteou pela sua totalidade, em qualquer momento, podendo, no entanto, só poderser distribuído, direta ou indiretamente, desde que se seja obtida uma mais-valiarealizada.
Apesar de ainda terem de ser definidas algumas regras pelosestado membros, e concretamente pelo estado português, e da exigência de maiorrigor da Diretiva, mantêm-se, em nossa opinião a absoluta prevalência do “justovalor” relativamente ao “custo histórico” como objetivo de uma contastransparentes e saudáveis, que transmitam para o mercado uma imagem correta dasempresas portuguesas.
As empresasdevem organizar-se por forma a monitorizarem permanentemente as suas contas (ainformatização da contabilidade permite isso), a estimarem os resultados de fimde ano e, muito importante, a preverem se uma reavaliação dos ativos fixostangíveis lhes pode servir, entre outros aspetos, para:
- Daruma imagem verdadeira e apropriada das suas demonstrações financeiras, o que éuma imposição da adoção do Sistema de Normalização Contabilística e da Diretiva2013/34/EU, que responsabiliza os órgãos de gestão de fiscalização das empresas.De facto, as demonstrações financeiras devem dar uma imagem fiel do património;
- Até que pontouma reavaliação do património pode reverter situações como a não observância doartigo 35º do Código das Sociedades Comerciais, ou a não observância de ráciosde autonomia e solvabilidade adequados, que podem inviabilizar uma qualquercandidatura, um empréstimo bancário ou mesmo uma garantia.
A consultora CBRE continua a disponibilizaruma publicação trimestral de muito interesse, o documento "Portugal Rendas& Yields – MarketView ", que acompanha as rendas e “yields” prime domercado de investimento imobiliário de Lisboa e Porto.
Não podemos deixar de partilhar com osnossos leitores algumas curiosidades que vamos registando da sua leitura, hojecom destaque para o setor do comércio de rua (dimensão "standard" de100m2 e como localizações de referência a Rua de Santa Catarina e a zona daBoavista, no Porto e Avenida da Liberdade e Chiado em Lisboa).
Tem sido assinalado a saturação dos centroscomerciais e o apontar das novas insígnias para este tipo de comércio deretalho. Era espectável que o valor das rendas começassem a subir e/ou as“yields” a baixar. Quando muito que estivessem estabilizadas.
Assim aconteceu em Lisboa, com a manutençãodas rendas e diminuição da Yield. Deste modo, podemos afirmar que o valor dosimóveis subiu.
Os sinais de retoma que se verificaram noúltimo trimestre do ano na economia dopaís também se fez sentir no setor do retalho, com um aumento sustentado de confiança por parte dos retalhistas, queviram os seus resultados melhorados apósanos de estagnação.
O Indicador do Volume de Negócios do Comércio aRetalho inverteu a tendência de queda, apresentando crescimentos anuaispositivos durante o ano de 2013.
A surpresa negativa ocorreu no Porto. Já hámuito tempo que tudo continua igual.
Continua a surpreender-nos não se sentirainda o sucesso da reabilitação urbana da baixa do Porto neste setor domercado. A Rua de Santa Catarina, nomeadamente entre a Rua Gonçalo Tomaz e aPraça da Batalha, está tão perto do Hotel Intercontinental, do Passeio dasCardosas e também dos novos projetos para a Avenida dos Aliados que é estranhoque não beneficie.
Já não nos surpreende que não se sinta oefeito “Aeroporto de Sá Carneiro”. O fluxo turístico crescente de turistas “lowcost” não tem potenciado o mercado.
Preocupa-nos também que passado este tempodesde as últimas autárquicas ainda não existam novidades quanto ao Mercado doBolhão!
