Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Recebemos recorrentemente “newsletters” de promoções doschamados imóveis da Banca, que oferecem oportunidades “excelentes” deinvestimento.
Ao lermos uma dessas promoções, no caso, do portal “Sapo”,resolvemos investigar um pouco, fazendo uso também daquela fórmula que váriasvezes nos foi útil:
Yield (%) = 12 xrenda mensal / valor do imóvel
Relembramos que a “yield”, no fundo, é a rentabilidade obtidano investimento imobiliário.
Comparamos as “yields” apresentadas para os imóveisconsiderados “oportunidades” com as “yields” do mercado que designamos por “normal”.
A comparação foi feita para imóveis de habitação da mesmatipologia e em zonas comparáveis.
Chegamos à espantosa conclusão que os imóveis apontados comooportunidades tinham uma rentabilidade menor que os imóveis do mercado normal!
Pior do que isso, considera que “yields” brutas de 4,5% sãoum bom investimento!
Lamentamos que a informação prestada se assemelhe apublicidade enganosa.
Só não o consideramos assim porque sabemos que elacorresponderá, provavelmente, a falta de cuidado e de conhecimento de quem apresta.
Mostra também que o mercado de habitação é desregulado e queexistem muitos “players” que abandonar a mediação de imóveis.
Mostra também que a Banca irá financiar imóveis que não sãobons investimentos. Provavelmente, conseguem limpar, de imediato, os balanços eas imparidades, mas o médio e longo prazo não trará nada de bom.
Mas terá que existir regras!
Terá que existir um controlo por parte de quem publica estetipo de informação.
Terá que existir um esforço didático da APEMIP - Associação dos Profissionais eEmpresas de Mediação Imobiliária de Portugal para que os seus associados presteminformação cuidada e relevante.
Hoje resolvemos fazer uma pequenaatualização do nosso artigo de 24 de junho de 2012, de há quase dois anos.
Acrescentamos-lhe uma pequena ferramenta que poderá saber como fazer o “download”se ler o artigo até ao fim!
O assunto é importante já que uma análisede sensibilidade ou de risco é uma ferramenta muito importante para aestimativa do valor dos imóveis.
No imobiliário, uma análise desensibilidade é recomendada quando o valor de um ativo pode variar em função docomportamento de várias variáveis independentes, que comportam alguns fatoresde risco.
Estamos a falar, por exemplo, em variaçõesda taxa de juro, da taxa de inflação ou da atividade económica, que podem terinfluência decisiva no VAL ou na TIR de um investimento.
Assim, justifica-se a atenção dosavaliadores a esta problemática.
O Microsoft Excel apresenta-nos algumasferramentas que nos podem ser muito úteis, permitindo-nos, por exemplo, estudara variação do VAL da TIR em função da wacc (Tabela de Dados) ou, de umaforma mais simples, qual o valor da wacc de torna o VAL nulo (Atingirobjetivo).
Para uma melhor compreensão desta ferramentaaconselhamos a leitura do artigo
Para os avaliadores mais exigentes éaconselhável a análise de risco recorrendo à Simulação de Monte Carlo, atravésde umaddinpara o Excel, de propriedade da Oracle,chamadoCrystal Ball.
Permite estudar qual o impacto que tem na variável que estamos a estudar, seja ela, o VAL, TIR ou outra, as milhares de combinações possíveis existentes nas variáveis independentes do nosso estudo. Este addin pode ser instalado, gratuitamente, por um período de 30 dias, podendo ser feito o “download” em
Temos uma alternativa, é verdade que nãotão poderosa, que se chama Simulación 4.0, desenvolvida por José Ricardo Varela,na Argentina. É uma aplicação para Excel que tem a grande vantagem de sergrátis e totalmente funcional. Pode ser descarregada em
Muitaspropriedades são compradas e vendidas com base no seu potencial de negócio enão apenas no valor dos seus terrenos ou edifícios. São concebidas, ouadaptadas, para um uso especifico.
Estão incluídasneste capitulo unidades hoteleiras, bares, restaurantes, teatros ou cinemas,estações de serviço e lares de terceira idade.
Na avaliaçãode investimentos hoteleiros os profissionais da avaliação não se devem centrarapenas nos métodos de avaliação, necessitando de complementar a sua informaçãocom características intrínsecas ao negocio.
No artigo dehoje abordamos um conjunto de conceitos importantes para a avaliação deunidades hoteleiras.
Enunciamosuma série de acrónimos comummente utilizados no negócio:
Acrónimo
Descrição
Fórmula
OCC
Occupancy
N.º total de quartos ocupados / Total de quartos disponíveis
ADR
Average Daily Rate
Total rendimento obtido (quartos) / Total de quartos ocupados
RevPAR
Revenue Per Available Room
Rendimento dos quartos / Quartos disponíveis
MPI
Market Penetration Index
OCC / Taxa de ocupação do mercado
ARI
Average Rate Index
ADR / ADR do mercado
RGI
Revenue Generation Index
RevPAR / RevPAR do mercado
Algumasnotas acerca dos acrónimos atrás referidos:
-O RevPAR, talvez o indicador mais conhecido em hotelaria, dá-nos uma ideia daperformance de todos osquartos que se encontram disponíveis nas unidade hoteleiras.
ORevPAR articula-se com o ADR e a OCC da seguinte forma:
REVPAR /ADR = OCC %
REVPAR /OCC% = ADR
ADR X OCC (% ) = REVPAR
Comoé que estes indicadores se relacionam com os indicadores de mercado?Precisamente através do MPI (mede como um hotel se está a comportarrelativamente à concorrência, devendo o seu valor ser sempre superior à unidade),ARI (como é que o nosso ADR se confronta com a concorrência) e RGI (como é queo nosso RevPAR se confronta com a concorrência).
Nuncanos cansamos de insistir na interdisciplinaridade da atividade de avaliação depatrimónio!
No artigo de hoje analisamos, de uma forma que reconhecemos pouco profunda, os dados do Instituto Nacional de Estatística sobre a avaliação bancária de habitação.
A partir do quadro 12 do relatório IABH0414 (Valores Unitários (euros/m2) de Avaliação Bancária de Habitação por Natureza dos Alojamentos - Zonas Urbanas de Lisboa e Porto - Abril de 2014, Média Global – Habitação) disponível no sitio da internet do INE (www.ine.pt), construímos um gráfico, de base 100 em setembro de 2008, que mostra a variação da avaliação bancária na maior cidade do país até Abril de 2014.
A variação no valor da avaliação bancária é mais acentuada no produto de menor valor. De facto, no “Percentil 25” é onde se verificam as maiores descidas, que vão sendo menores à medida que aumenta o “Percentil”. Estas descidas não serão imunes à crise económica que se faz sentir, nomeadamente nos estratos mais desfavorecidos da população.
O percentil 75, portanto a habitação de maior qualidade, foi a que sentiu menos a descida de preços e é também a primeira a reagir em alta.
É notícia de primeira página do jornal “Expresso” deste fimde semana: “Estrangeiros investem €2 mil milhões em imobiliário”.
Aponta os dados da Associação dos Profissionais e Empresasde Mediação Imobiliária de Portugal que referem um aumento do número de casasvendidas em cerca de 35%. Elenca três razões:
- Banca a conceder mais crédito à habitação.
- Investimento das famílias no mercado da habitação.
- A concessão dos vistos “Gold” para a captação doinvestimento estrangeiro.
As duas primeiras razões são, no nosso ponto de vista, mais preocupantesdo que poderá parecer numa primeira análise. Por um lado, a Banca privilegia osseus imóveis e dá condições razoáveis de crédito a quem os compra, emdetrimento de outras opções que, em muitos casos, se revelam investimentosimobiliários bem mais criteriosos, por força da necessidade de limpar balanços.(Na mesma notícia uma mediadora orgulhava-se de ter em carteira 6.000 imóveisda banca para vender).
Empurra, desta forma, os seus clientes para investimentosque no futuro serão penalizadores, com “vacancy rates” elevadas e rendas baixas.Terá um efeito “boomerang”, pois estará a potenciar o incumprimento futuro. Emalguns anos estaremos outra vez a falar de imparidades.
Quanto aos vistos “Gold” têm, de facto, constituído boasoportunidades de negócio para imóveis “prime”.
E aqui reside a oportunidade da questão que formulamos: E oPorto, porque não conta? Onde estão os vistos “Gold”?
“Começaram por comprar casas, sobretudo em Lisboa e Cascais”
“Em algumas zonas, porém, a oferta começa a escassear, comopor exemplo no Parque das Nações, em Lisboa, algumas localizações na linha deCascais, e em Vilamoura, no Algarve”.
Existem razões para este alheamento em relação ao Porto? No dialogoque escutamos entre dois consultores importantes da cidade do Porto foram aduzidasalgumas razões.
Em primeiro lugar a falta de escala da cidade. Mesmo imóveisde referência da cidade não têm valor suficiente para atraírem grandesinvestidores internacionais. Falavam, com razão, que, por exemplo, ninguém atravessa o atlântico para vir àcidade realizar investimentos de pouca monta (do alto de um dos edifíciosemblemáticos da cidade apontavam a dedo os imóveis da Avenida dos Aliados queirão ficar desocupados – a somar aos que já existem).
Depois, o desinteresse das grandes consultorasinternacionais na cidade do Porto.
Poderemos acrescentar ainda mais dois motivos para a cidadedo Porto continuar desinteressante:
- Uma Sociedade de Reabilitação Urbana objeto de disputapolitica entre a Câmara Municipal e o Governo, que se arrastou durante anos, eque está a prazo;
- Uma visão demasiadamente socializante da Câmara Municipalem relação ao património da cidade, que, com vistas um pouco apertadas, dificultaráo investimento privado.