Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Defacto, existem regras e procedimentos a serem aplicados na avaliação de ativos,quaisquer que eles sejam, e que estão bem explicadas, por exemplo, nasInternational Valuation Standards.
OInternacional Valuation Standards Council (IVSC) é uma instituição privada,independente, sem fins lucrativos, que tem como missão de servir o interessepúblico (http://www.ivsc.org/).
Oseu objetivo é contribuir para que o cliente de uma avaliação sinta confiançano processo de avaliação, com a criação de um conjunto de regras eprocedimentos que devem ser seguidos.
Destaforma, a ISVC exige que as opiniões fornecidas sejam credíveis e, muitoimportante, que os avaliadores ajam com princípios éticos muito fortes.
Aorigem do IVSC está no International Assets Valuation Standards Committee(TIAVSC), formado em 1981 com o objetivo de desenvolver procedimentos comuns adiversos países.
Osseus membros fundadores foram um conjunto de organizações profissionaispreocupadas com a avaliação de património tangível.
Estacomissão mudou o nome para International Valuation Standards Committee em 1994e desde 1990 passou a incluir membros que se dedicavam à avaliação de outro tipode ativos.
Em 2008 alterou novamente o seu nome, para International ValuationStandards Council.
Em 2012 o IVSCcontavamais de 70 organizações de 54países.
Cada uma destasorganizações acredita e regula a conduta individual dos avaliadores que seespecializam na avaliação de diversos tipos de ativos ou passivos, como sejamativos intangíveis, imóveis ou instrumentos financeiros.
Portugal não seencontra representado no IVSC. É pena, pois existem duas associaçõesprofissionais de avaliadores, e, como prática no nosso país, de costasvoltadas!
A avaliação de uma prática médica é um processodesafiante e alvo de elevado debate e discussão. À semelhança de outros setoresintensivos em conhecimento, não existe uma fórmula ótima que se possa aplicar atodas as atividades médicas com vista à obtenção do valor da entidade.
Embora agrupadas no mesmo setor, cada prática médicaapresenta características que limitam a comparação entre entidades.
Os investimentos em equipamentos diferem bastante entreatividades – desde máquinas de quimioterapia para tratamento do cancro a bolassuíças para tratamentos fisiátricos. O grau de estandardização é tambémbastante relevante na medida em que a substituição de profissionais não tem omesmo efeito entre especialidades.
Por outro lado, a visão do mesmo negócio por parte dovendedor e comprador assume contornos bastante distintos. A experiência ededicação do responsável médico são dois dos fatores mais difíceis de majorar.Todo o responsável tem orgulho no negócio que construiu e dedicou o seu tempo,a par com a reputação que ganhou no mercado como especialista numa dada especialidademédica. Uma parte do sucesso do negócio reside neste “amor à camisola”demonstrado ao longo do tempo.
Do lado do comprador, aspetos como a localização,concorrência atual, facilidade de instalação, patenteamento de dado produto ouprocesso e carteira recente de clientes, são fatores que pesam na definição dovalor justo do negócio.
Por todos estes aspetos, o processo de escolha do métodode avaliação mais adequado deve suceder a uma análise criteriosa de cada método.
Métodos deAvaliação
Existem diversas metodologias aplicáveis na avaliação deempresas e negócios, as quais, ao propor enfoques distintos, devem serselecionadas tendo em atenção as condições, especificidade e objetivos aatingir com a avaliação.
As metodologias de avaliação são passíveis deenquadramento em três (3) óticas principais:
Valor Patrimonial –Análise da posição financeira da entidade. O valor da entidade é obtido atravésda diferença entre a soma de todos os ativos e a soma dos passivos existentes.
Este é claramenteo método mais simples de ser aplicado, uma vez que a análise da situação económico-financeiraatual é suficiente para se obter o valor da empresa. No entanto, não é tido emconta qualquer capacidade de geração de valor futuro. Assim, o métodopatrimonial só deve ser aplicado quando se tem planeado o encerramento da atividade.
Mercado –Análise do valor da entidade tendo em conta anteriores transações de empresascomparáveis.
Este métodofornece a melhor aproximação do valor que o mercado está disposto a pagar pornegócios equiparáveis. O múltiplo a utilizar em cada avaliação é escolhidomediante o estabelecimento de relações entre os indicadores de performanceeconómica das empresas selecionadas e o seu valor de transação.
Esta óticapermite contornar a definição de pressupostos de atividade futuros que, numprocesso de compra e venda, devem sempre ser bem fundamentados e discutidosentre ambas as partes.
Por outro ladouma recolha errada da informação a comparar pode levar a desfasamentosconsideráveis no valor da avaliação. Os fatores distintos de cada práticamédica (c.f. brevemente descrito na secção inicial) tornam desaconselhável acomparação entre empresas de áreas distintas, regiões com caraterísticas singularesou transacionadas em momentos temporais distantes entre si.
Um bom exemplodisso são os efeitos da transposição da diretiva europeia de livre circulaçãode doentes para a legislação nacional, aprovada em outubro de 2013 pelo governoportuguês, que indica que, uma vez ultrapassado período normal de espera paradeterminado cuidado de saúde, o estado deve comparticipar o tratamento feitonoutro estado membro. Não querendo discutir o enorme desafio que estaorientação representa para ao Sistema Nacional de Saúde português, estamosclaramente perante uma oportunidade para clínicas especializadas e hospitaisprivados com capacidade financeira promoverem os seus serviços junto demercados até agora não prioritários. Esta alteração de mercado deve ser tida emconta uma vez que múltiplos históricos não refletem a liberalização do mercadode doentes.
Optando por estemétodo, ainda é necessário escolher o múltiplo mais adequado à prática que sequer avaliar. Dois dos múltiplos mais utilizados são os que relacionam o EBIT eo EBITDA com o valor da empresa. O que distingue os dois é a inclusão dasamortizações como um gasto operacional no caso do EBIT logo, a importânciadesta rubrica deve ser medida caso a caso. Sem quer entrar em grandes detalhes,a inclusão das amortizações pode fazer sentido em práticas que necessitem deinvestimentos contantes em ativos fixos e assim, as amortizações são vistascomo uma aproximação (ainda que desfasada no tempo) destes investimentos.
Rendimento –Análise da capacidade de geração de valor futuro.
Este métodofornece uma avaliação baseada em projeções económico-financeiras para um futuroa médio prazo. A relação rendibilidade/risco da atividade é utilizada comofator de atualização dos cash-flow futuros.
O exemplo daadoção da livre circulação de doentes por parte de Portugal pode ser aqui novamenteutilizada, embora com alguma cautela, uma vez que a capacidade para alocarrecursos a este novo desafio pode significar efeitos diferentes a cadaentidade. Assim, empresas com melhor solidez financeira devem beneficiar destaliberalização enquanto outras podem indiretamente ser afetadas por campanhasprotagonizadas por empresas que ambicionam o mercado europeu.
Por outro lado, autilização desta ótica obriga à definição de uma estratégia de negócio quesuporte os pressupostos assumidos. Este exercício pode-se revelar como um pontoessencial do processo de avaliação, quer do ponto de vista do novo gestor querde quem vende, uma vez que o sucesso da empresa é normalmente um objetivo quese procura assegurar num processo de compra e venda. Da mesma forma, tendo sidoapontadas dificuldades na seleção de empresas comparáveis, este método, ao nãorecolher desta análise de mercado, permite avaliar negócios menos suscetíveisde ser comparados.
Por último, éimportante referir que este método é algo sensível ao fator de atualizaçãoescolhido. Existem fórmulas testadas e aceites pela comunidade académica mas asua utilização deve ter em conta o tipo de empresa, o mercado em que atua e asua exposição a fatores externos.
Aspetos chave
Antes de pormenorizar outros fatores relevantes, convémmencionar a importância da análise de cenários. Definir o valor de uma empresacomo sendo um número com duas casas decimais não pode ser um objetivo. Osprincipais pressupostos devem ser alvo de análise individual, o que levará, emúltima instância, à obtenção de um intervalo de valores.
No que diz respeito à avaliação depráticas de saúde médica aconselhamos ainda que se tenha em conta as seguintesrecomendações:
A importância deum bom benchmark
É impossívelagregar todas as práticas médicas como um todo e usá-las como regra de ouro paratodas as avaliações, uma vez que os pressupostos operacionais e dadoseconómico-financeiros são bastante díspares entre si. A definição incorreta ouinsuficiente do benchmark da empresaresultará em desfasamentos consideráveis no valor final.
Da mesma forma, arecolha de dados desatualizados, muitas vezes mais fáceis de encontrargratuitamente, é um erro que vai querer evitar.
A correta escolhade empresas comparáveis e dados atualizados é fundamental para desenvolver umprocesso de avaliação criterioso em vez de uma questão de sorte.
O goodwill tambémconta
Avaliar o goodwill e ativos intangíveis de umaentidade é seguramente uma das tarefas mais complicadas de uma avaliação. Aindaassim, se o valor final não considerar estes dois fatores então a avaliaçãocertamente pecará por falta de rigor.
O “bom nome” daentidade e dos seus responsáveis médicos deve ser tido em conta no valor daempresa. A existência de patenteamentos e a localização da atividade são outrosexemplos de ativos que dificilmente aparecerão nos registos contabilísticos daentidade.
O valor do goodwill está geralmente dependente da habilidadedos intervenientes serem capazes de gerar retornos superiores aos normalmenteconseguidos por médicos da mesma especialidade.
Ter noção darealidade
Independentementeda avaliação que possa ser feita e dos números que estejam em cima da mesa,nenhum comprador ou investidor vai pagar mais por um negócio que o que lhecuste abrir o mesmo negócio do outro lado da rua.
Outras dascomparações que um possível comprador deve fazer tem a ver com a capacidade deobter ganhos superiores aos aferidos como trabalhador de uma entidade terceira.
Em suma, uma boadose de razoabilidade deve acompanhar todas as avaliações.
A compra ou venda de uma atividade médica é seguramente otransação mais valiosa que um médico pode efetuar em toda a sua carreira. Éessencial garantir que a avaliação do negócio transmite adequadamente o que foiou será o trabalho da sua vida.
- Grafismo excelente: é absolutamente fantástica a formacomo podemos chegar rapidamente à zona do país onde pretendemos efetuar a nossapesquisa.
-Facilidade com que se realizam as tarefas de buscaavançada, permitindo também a busca em linguagem natural.
- Localização dos imóveis: é recorrente na maioria dosportais a dificuldade em se obter com exatidão o local dos imóveis, o que nãoacontece com o portal “imoveis-xy”
- Informação do contacto das imobiliárias que comercializamos imóveis.
- É um portal multilingue: português, inglês, holandês ealemão.
Para ser um portal quase perfeito faltam resolver doisaspetos que consideramos importantes:
- A área dos imóveis vem identificável como “área habitável”.O que é “Área habitável”? Ora, este é um problema que acontece com todos osportais, mesmos os das imobiliárias “de referência”. Nunca são possíveiscomparáveis corretos porque não existe uma uniformidade da descrição das áreas.
- Ainda não estão disponíveis as buscas ao nível dafreguesia.
O portal “imoveis-xy” é um portal com capacidade para setornar um portal de referência.
Aindemnização por expropriação pretende compensar o dano causado à entidadeexpropriada pelo facto de ficar sem um bem imóvel.
Devemosrelevar que o valor da indemnização reporta-se à data da declaração deutilidade pública. Este valor será atualizado à data da decisão final doprocesso, recorrendo-se à evolução do índice de preços do consumidor, excluindoa habitação.
Apesarda legislação apontar para critérios de avaliação, não deixa também de referir,no seu artigo 23º, parágrafo 5, que “o valor dos bens… deve corresponder aovalor real e corrente dos mesmos, numa situação normal de mercado, podendo aentidade expropriante e o expropriado, quando tal não se verifique requerer, ouo tribunal decidir oficiosamente, que na avaliação sejam atendidos outroscritérios para alcançar aquele valor”.
OCódigo das Expropriações sugere, a título meramente indicativo, a utilização demontantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes dehabitação a custos controlados ou de renda condicionada.
Estranhamente,o titulo meramente indicativo transformou-se em lei de aplicação cega!
Apesarde já ser considerado por tribunais superiores que a utilização destescritérios despreza o principio da justa indemnização com base em critérios demercado, já que valores de mercado são estimados por portaria, muitos peritosavaliadores continuam a ser coniventes no prejuízo causado aos contribuintes emprocessos expropriativos. A começar logo pelos peritos avaliadores das CâmarasMunicipais …
Porexemplo o Acórdão do TRL 381 de 7 de Outubro de 1997 diz “O valor da coisaexpropriada para efeitos de indemnização é o seu valor comum ou de mercado …este valor é um conceito de facto e não normativo, determinando-se segundocritérios económicos e não segundo regras fixadas por lei”.
Jáo Acórdão do TRL 98562 de 16 de janeiro de 1997 diz “… os valoresestabelecidos anualmente, em Portaria, para efeitos de renda condicionada nãopodem servir de bitola no custo de construção possível para efeitos deexpropriação”.
Relevaaqui que o valor, ou custo, da construção deverá ser o valor pelo qual o imóvelpode ser vendido, num mercado livre e competitivo e após um determinado períodode tempo razoável, em que os intervenientes atuem de livre vontade, semqualquer interesse particular e conhecedores de toda a informação relevante (valor de mercado) e nãooutro qualquer valor fixado administrativamente. É por isso que em qualqueravaliação se exigem e fazem as respetivas prospeções locais.
Ocusto da construção deve incluir projetos, licenças, juros de capital,terreno e lucro. Deve refletir o preço de venda, o único que étransparente e que condiz com os diferentes códigos que foram publicados.
