Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
(ou a importância da International Property MeasurementStandards Coalition (IPMSC))
A medição e a informação das áreas é um dos assuntosmais controversos quando são comunicadas as características de um qualquerproduto imobiliário.
Só para termos presente as confusões que podem existirlembramos regulamentos ou entidades que podem ter diferentes conceções quantoaos diversos conceitos de área:
- RGEU - Regulamento Geral das Edificações Urbanas;
- CIMI – Código do imposto Municipal de Imóveis;
- Os diversos PDM (Planos Diretores Municipais);
- Portais de informação imobiliária e mediadorasimobiliárias.
Bom, e ainda mais há…
É necessário um cuidado muito especial quando estamos acomparar produtos imobiliários, atendendo a esta diversidade de opiniões, sob pena de chegarmos a juízos precipitados quanto ao real valor dos imóveis.
Assume assim particular importância a criação da organizaçãoInternational Property Measurement Standards Coalition (IPMSC), de quetomamos a liberdade de traduzir a seguinte passagem da sua página na internet:
“A International Property MeasurementStandards Coalition (IPMSC) é um grupode 44organizações profissionaisesemfins lucrativosde todo omundo, comprometidos com odesenvolvimentoe implementação deum padrão internacionalpara medir apropriedade.
Atualmente, a forma como osativos - comocasas,escritóriosoucentros comerciais -sãomedidosvaria drasticamente. Por exemplo,em algumaspartes do mundoé práticaincluir espaçocomum(poçosde elevador; corredorescomunsetc) emmedições deáreaútil; noutros,locais deestacionamento ou até mesmopiscinas podeser incluído.
Com tantosmétodosdiferentes demediçãoem uso,torna-se difícil para os utilizadoresdepropriedades, investidores, ocupantese desenvolvedorescomparar com precisãoo espaço.Uma pesquisa feita pelaempresa JLL (Jones Lang LaSalle) mostra que,dependendo do método utilizado, a área útil de umimóvel podedesviar-seaté24%.
A International Property MeasurementStandards Coalition (IPMSC) é um grupointernacional deorganizações profissionaise nãofins lucrativosquetrabalhamem conjunto para desenvolvereincorporar umúnicopadrão de mediçãopropriedade.
Um standard internacional de medição dapropriedade irá garantirque os ativosde propriedadesão medidosde forma consistente, a criação de um mercadomais transparente,maiorconfiança do público, mais forte a confiançados investidorese aumento daestabilidadedo mercado.”
Como consequência da Lei 23/2013 de 5 de março, a gestão dos processosde inventário passou para os Cartórios Notários do município onde se dá aabertura da sucessão.
Os bens são relacionados por meio de verbas, numerados, e valorizados.No caso dos prédios inscritos na matriz, o valor, de acordo com a Lei 23/2013de 5 de março, deve corresponder ao valor matricial:
Artigo 26.º
Indicação do valor
1 - Além de os relacionar, o cabeça de casal indica o valor queatribui a cada um dos bens.
2 - O valor dos prédios inscritos na matriz é o respetivo valormatricial, devendo o cabeça de casal apresentar a respetiva certidão.
3 - São mencionados como bens ilíquidos:
a) Os direitos de crédito ou de outra natureza, cujo valor não sejaainda possível determinar;
b) As partes sociais em sociedades cuja dissolução seja determinadapela morte do inventariado, desde que a respetiva liquidação não estejaconcluída, mencionando-se, entretanto, o valor que tinham segundo o últimobalanço.
Este valor pode ser, obviamente, impugnado por qualquer um dos interessados.
Os documentos que se encontramno processo de inventário são disponibilizados na plataforma eletrónica https://www.inventarios.pt/.
O legislador, ao indicar como valor do imóvel o valor que se encontrainscrito na matriz, permite o surgimento de potenciais conflitos e atritos entreos interessados.
Aqueles valores, relatados no processo pelo “cabeça de casal”, muitasvezes estão desfasados do valor de mercado, sem que este possa serresponsabilizado por isso.
No entanto, existindo tensões latentes entre os interessados pode sero rastilho para conflitos desnecessários.
São conhecidas as debilidades da avaliação dos prédios urbanos, e airrealidade dos valores dos prédios rústicos. É exemplo um prédio rústico deeucaliptal, com 0,75 hectares avaliado em 1,36€.
Assim sendo, as partilhas por acordo extrajudicial são menosfrequentes, com custos acrescidos para os interessados.
Brincando Um pouco com a matéria, com a abertura de um processo deinventário, surgem inevitavelmente três novos herdeiros (pelo menos ...)
(ou o contributo para uma melhor independência dos peritosque representam o Estado perante os cidadãos na aplicação do Código dasExpropriações)
Os processos expropriativos, como já referimos em artigosanteriores, são processos judiciais muito complexos, em que na maior partedos casos há um desequilíbrio latente entre as partes. Reconhecemos que temhavido uma preocupação grande do legislador para equilibrar os pratos dabalança. Como exemplo, no projeto de Código das Expropriações em discussãopública, na fase de negociação particular a indemnização proposta pela entidadeexpropriante tem que ser realizada pelos peritos da Lista Oficial da Justiça.Acabarão, esperamos nós, muitas daquelas cartas a propor valores completamenteirrisórios de indemnização.
A nossa questão de hoje centra-se na efetiva independênciados peritos da Lista Oficial da Justiça. E isto porque “à mulher de César nãobasta ser séria, também tem que parecê-lo”
É certo que os peritos da Lista Oficial da Justiça foramformados no Curso de admissão à Lista Oficial do Ministério da Justiçaministrado pelo Centro de Estudos Judiciários e tiveram que ter sucesso norespetivo exame. Mas isto basta para que possam ser consideradoscompletamente isentos?
Achamos que não.
Verificamos recorrentemente, no âmbito da nossa atividadeprofissional, que uma parte algo significativa daqueles técnicos desempenham a funçãode perito da Lista Oficial em regime de “part time”, ou seja, têm uma atividadeprofissional que acumulam com aquela função.
O que se verifica muitas vezes é que esta atividadeprofissional está, direta ou indiretamente, ligada às entidades expropriantes.
Exemplos?
- Colaboradores de Câmaras Municipais a intervirem comoperitos da Lista Oficial em processos expropriativos noutras Câmaras Municipais;
- Colaboradores das Estradas de Portugal a intervirem comoperitos da Lista Oficial em processos expropriativos de concessões rodoviárias;
- (… E a lista é bem mais extensa do que estes dois exemplos)
Assim, por muito independentes e sérios que os técnicossejam, não se livram de uma suspeição que acreditamos injusta.
Deixamos assim o desafio para que a função de peritoda Lista Oficial seja exercida em regime de exclusividade e que o Estado garantaque os técnicos recebam os seus honorários (e justos) a tempo e horas.
Esta obrigatoriedade traria ainda um outro benefício muitoimportante. Os processos seriam julgados com muito mais rapidez.
Admitimos, em alternativa, que deveria ser obrigatório umregisto prévio de interesses e os Senhores Juízes, ao nomearem os peritos daLista Oficial, julgariam da sua verdadeira independência para o processo em .
(Ou como o projeto do novo Código das Expropriações (CE)poderá vir a ser uma forma de ir ao bolso dos mais incautos ou dos que não têmo melhor apoio jurídico e técnico!)
Em artigoanterior demos a conhecer o projeto do novo CE. Destacamos, na altura, osseguintes aspetos:
"- Incluir as contribuições já dadas pela doutrina epela jurisprudência;
- Diminuir os custos com os processos expropriativos,nomeadamente o pagamento de custas judiciais e honorários a árbitros;
- Introdução do conceito de expropriação de sacrifício(supressão do conteúdo económico do direito, deixando-se intocável a titularidadedo direito)
- Que a aquisição de um bem que a administraçãopretenda para o afetar a fim de interesse publico tenha de passar, previamente,por um processo de negociação com o respetivo proprietário, em tudo idêntico auma negociação de direito privado para evitar que as expropriações cheguem atribunal (acabam as expropriações urgentes)
- Correção de algumas inconstitucionalidades, por exemplocom os artigos 26º, n.os 2 e 3, 27º, n.os 1 e 2
- Eliminação de dúvidas de interpretação, com particular importânciano artigo 26º n.º 12
- Aperfeiçoamentos concetuais e técnicos, por exemplo com oartigo 26, n.º 5 (valor real e corrente da construção)."
Não mencionamos também uma modificação estrutural, de que osprocessos expropriativos passariam para os Tribunais Administrativos.
No entanto, o que mais nos inquieta é a preocupação de empurraros expropriados para a negociação particular.
Uma reflexão mais atenta sobre esta intenção levanta duas questões que, salvo melhor opinião, nos farão aconselhar os nossos clientes a não aceitara negociação particular:
- Sendo uma negociação do direito privado (no fundo não são expropriações!),com um normal contrato de compra e venda, as expropriações de bens com atitularidade posterior a 1989, são objeto do pagamento de mais valias;
- Sendo também uma negociação do direito privado também nãosão possíveis as chamadas “reversões”.
Claramente, há um prejuízo em sede de negociação particularque não se verifica se houver uma verdadeira expropriação (com declaração deutilidade pública).
Será caso para dizer que “não existem bruxas, mas que elasexistem, existem”?
Será que existia algum representante do Governo na comissãoque procedeu à elaboração da proposta no novo Código das Expropriações aesfregar as mãos de contente?
