Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
(ou como o Ministério das Finanças fez um comunicado que “tapao sol com uma peneira”)
A temática do Imposto Municipal sobre Imóveis é de grandeinteresse e tem ocupado parte das nossas preocupações ao da existência enquantoblogue. Relembramos os artigos seguintes, que são importantes para percebercomo o comunicado do Ministério das Finanças deliberadamente não fala do essenciale não contribui para esclarecer os portugueses:
Entre outras afirmações, podemos ler no comunicado “…. ocódigo do IMI prevê, desde a sua aprovação em 2003, que os VPT de todos osprédios urbanos habitacionais são atualizados pela Autoridade Tributária eAduaneira (AT) de três em três anos, nos termos do código do IMI, o que temvindo a ser efetuado”.
É verdade. O Ministério das Finanças atualiza automaticamentede três em três anos a parte que interessa para o aumento da receita, em todo oprocesso de estimativa do VPT (Valor Patrimonial Tributável), no fundo a parteem que faz aumentar este imposto.
O que o Ministério das Finanças não faz, propositadamente, éalterar automaticamente os valores do coeficiente Vc (já foi de 615 €/m2 eagora é de 603 €/m2) e do Coeficiente de Vetustez (que diminui à medida que aidade dos prédios vai aumentado). Estes valores só são alterados se oscontribuintes reclamarem.
Em jeito de conclusão queremos alertar para o seguinte:
- Quando se trata de aumentar imposto, o Estado é célere enão precisa que o lembrem;
- Quando se trata de, eventualmente, diminuir o imposto, só ofará se o contribuinte se queixar.
Sabemos que este é o procedimento do código do IMI. Mas estáerrado. E o que está errado deve ser mudado, assim haja vontade!
Seria muito complicado alterar o algoritmo do programa doCIMI e, com uns ciclos “For … Next” oucom uns “If .. Then … Else”, que qualquer estudante de informática conhece, eatualizarautomaticamente o valor do VPT?
Pode parecer coisa pouca o valor adicional que a DECO-Defesa do Consumidor estima que com este “expediente” o Estado se financie.
O que não é coisa pouca são as consequências para muitoscidadãos, que viram as suas rendas de casa aumentadas para valores superioresaos devidos!
Relembramos que os aumentos da renda estavamindexados ao VPT. E que alguns senhorios se aproveitaram.
(ou como os supermercados de conveniênciasecam tudo à volta!)
Quem conhece a cidade do Porto conhece, decerteza absoluta, o cruzamento do Monte dos Burgos.
É um cruzamento curioso porque agregava trêsfreguesias (antes da recente reorganização), agora duas, e de concelhosdiferentes.
Além de ser um local com um tráfego muitointenso é também uma zona habitacional interessante, com um misto de habitaçãounifamiliar e de construção em altura.
Por isso, a zona do cruzamento do Monte dosBurgos é muito favorável ao comércio tradicional de proximidade onde coexistem,por exemplo, um talho, um “pão quente”, uma loja de eletrodomésticos, umafrutaria, uma farmácia e um “take away”. Isto em 45 metros de rua!
Só que os eucaliptos chegaram!
Num ápice apareceram três supermercadoschamados de conveniência, que convenientemente têm, cada um, cerca de oitocentosmetros quadrados de superfície comercial.
Um pouco mais longe, mas não tanto assim,mais dois supermercados de conveniência e uma grande superfície.
Inexoravelmente, o comércio de rua naenvolvente do cruzamento do Monte dos Burgos vai morrer.
Inexoravelmente, mais lojas devolutas e maisproblemas para o investimento imobiliário.
Muito facilmente atribuiríamos culpas a umcapitalismo selvagem, muito preocupado em olhar muito para o seu umbigo.
Mas não!
O perigo está nas entidades que permitem queisto aconteça, com as Câmaras Municipais à cabeça.
O artigo de hoje é um “remake” do artigo que publicamos no finalde 2011, quando o nosso blogue ainda estava a gatinhar. No entanto, destavez, com alguns dados mais atualizados.
Apresentamos assim as nossas conclusões daanálise do documento "MarketViewSnapshot - Rendas & Yields",disponibilizado pela CBRE, relativamente ao segundo trimestre de 2014 e aosterceiros trimestre de 2009 a 2013.
Dizem respeito a produtos "Prime", no caso tendo como referênciaa dimensão "standard" de 100m2 e como localizações dereferência a Rua de Santa Catarina e a zona da Boavista.
Como consequência destas estimativas, é lícitoinferir que os preços, nas zonas e para a dimensão atrás mencionadas, se podemtraduzir no seguinte gráfico:
Verificamos que osvalores estimados continuam em baixa, em contra ciclo com o que acontece, porexemplo, na cidade de Lisboa.
Porquê?
A publicação continua aconsiderar a zona da Boavista como zona “prime”. Esta zona só se poderáconsiderar “prime” se se incluir a zona do Aviz. De facto, a Boavista perdeu oseu caracter comercial e mesmo o Aviz começa a apresentar algumas lojasdevolutas.
A reabilitação urbanatambém não chegou ao comércio de rua, com exceção, talvez, do eixoMouzinho-Flores. A este respeito preocupa-nos a intenção manifestada pela CâmaraMunicipal em manter os atuais lojistas, sem capacidade económica para regeneraremos seus espaços, ameaçando até com o recurso a processos expropriativos.
É um caminho perigoso,pois pode virar-se contra a própria autarquia. Vejam-se os preços absolutamenteespeculativos obtidos pelos proprietários em processos anteriores semelhantes,que encareceram muito a reabilitação urbana na cidade.
A nossa convicção é que aBaixa do Porto tem todas as condições para ter um comércio de rua pujante.
E, desculpem a insistência,o Mercado do Bolhão e o Siloauto podem tornar-se uma âncora fundamental.
(ou como o justo valor e o custo histórico podem coexistir)
Com o aproximar do encerramento do ano contabilístico, as entidades comresponsabilidade na gestão das empresas começam a prestar atenção àsdenominadas operações contabilísticas do fim do ano.
Necessariamente, os ativos fixos tangíveis e propriedades de investimentodevem beneficiar de uma atenção acrescida.
A este respeito tornamos a relembrar as palavras de Joaquim Fernando daCunha Guimarães, na Revista Electrónica n.º 53, de Junho de 2010, que sãodemasiado importantes para serem ignoradas:
“A imagem verdadeira e apropriada está para a contabilidade, assim como ajustiça está para o direito”.
As demonstrações financeiras devem mostrar uma imagem verdadeira eapropriada da posição financeira, do desempenho e das alterações na posiçãofinanceira de uma entidade, seja ela da economia real ou da economia social.
A este respeito existe uma ponderação permanente entre esta necessidade deafirmação da imagem verdadeira e apropriada e o principio muito apreciado pelos contabilistas, que é o principio da prudência. Este principio reflete-sena escolha do custo histórico para valorização dos ativos.
Acreditamos, no entanto, que esta permanente discussão acerca das vantagensda valorização pelo custo histórico em detrimento do modelo de revalorização,ou do contrário, conforme uns defensores de um modelo ou de outro (nósdefendemos o modelo de revalorização com a estimativa do justo valor) pode serfacilmente resolvida.
De facto, se uma empresa adotar o modelo da revalorização tem, no Anexo aoBalanço, fazer referência ao custo histórico.
A sugestão que fazemos é que o oposto também seja obrigatório.
Porque não também obrigar a que no Anexo ao Balanço seja feita umareferência ao Justo valor se entretanto tiver sido adotado o modelo do custohistórico?
Ou seja, qualquer que seja o modelo escolhido para a valorização dos ativosde uma empresa os dois modelos devem ser explicitados de forma clara.
