Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
(ou como se espera que o Cante Alentejano ajude a mudar oFado*)
(*) entendido como destino, fortuna …
A semana que acabou não foi só palco de más notícias.
De facto, tivemos a boa nova do Cante Alentejano ter sidoconsiderado Património Imaterial da Humanidade. É uma grande honra para amúsica tradicional alentejana, para o país, mas, mais do que isso, é o justoreconhecimento para Gente de carácter, que é o povo alentejano.
Mas a festa dura só poucos dias e é preciso acordar para adura realidade do dia a dia. E a realidade do turismo alentejano é mesmo dura:
(Fonte: Turismo de Portugal)
(Fonte: Turismo de Portugal)
Base 100 = 2004
Ficamos incrédulos como é queuma região do país que tem boas acessibilidades, paisagens deslumbrantes,praia, água em abundância (Alqueva), enologia de excelência e agora CanteAlentejano, continue a não descolar no panorama do Turismo Nacional. Até tem umaeroporto!
Acreditamos que adiversificação de destinos turísticos deve ser promovida. O Alentejo, e tambémo Douro, devem ser uma aposta.
(Oucomo a Avenida dos Banhos, na Póvoa de Varzim, é o sitio mais caro de Portugal!)
Arevista Sábado desta semana trás, em destaque, uma reportagem interessante sobre as zonasmais caras do Porto e Lisboa. Ao leitor ficará a perceção que também são aszonas mais valorizadas do país.
Puroengano!
Tivemosa oportunidade, num passado recente, de fazer um trabalho na Póvoa de Varzim,mais concretamente, na Avenida dos Banhos. Foi uma completa surpresa os valoresque encontramos.
Defacto, parecia que estávamos na Avenida da Liberdade!
No passado dia 12 realizou-se a apresentação da ediçãoportuguesa do “Red Book” ou “AvaliaçãoRICS- Normas Profissionais”, com uma conferência muito bem estruturada, onde foramdiscutidas as noções de Valor de Mercado e Mortgage Lending Value(Valor do Bem hipotecado) e também a sua aplicação na Espanha e na Alemanha.
O setor bancário europeu pretende que “Quanto ao conceito devalor do imóvel, para o setor bancário adota-se o conceito de “valor do bem hipotecado”(mortgage lending value ou MLV), como limite superior, para todos os imóveisque caucionam créditos hipotecários. Trata-se de um conceito“through-the-cycle” (e não “point-in-time”), o qual tem por base uma avaliaçãoprudente do valor do imóvel, considerando os aspetos sustentáveis a longo prazodesse imóvel e as condições normais do mercado, afastando assim os elementosespeculativos dessa avaliação. Para as restantes situações, o “justovalor”/valor de mercado (“point-in-time”) é o conceito de referência.” – In Aavaliação e valorização de imóveis – uma abordagem integrada para o sistema financeiroportuguês – documento de consulta, dezembro de 2013, do Banco de Portugal, CMVMe Instituto de Seguros de Portugal.
É, portanto, muito claro que o Valor de Mercado deixade ser a condição para a concessão de crédito e passa a ser um valor que ainda ninguémsabe o que é - Mortgage Lending Value (Valor do Bem hipotecado).
Em termos práticos ainda não foram ainda definidas asmetodologias para o estimar. Supostamente, o Valor do Bem Hipotecado pretende “amortecer”as variações que o Valor de Mercado possa ter ao longo do tempo de vida doimóvel ou da concessão do empréstimo.
Foi curioso verificar as diferenças profundas entre as formade estimativa na Espanha e na Alemanha. Como exemplo, o facto de na Alemanha oValor do Bem Hipotecado nunca poder ser superior ao Valor de Mercado, aocontrário do que pode suceder em Espanha. Isto para lá da forma totalmentedispare de o encontrar.
Existem, em nossa opinião, ainda duas questões em quedevemos refletir.
Em primeiro lugar, o conceito de Loan to Value. Defacto, o risco do empréstimo fica totalmente coberto pela assunção do Valor doBem Hipotecado, que será, seguramente, sempre inferior ao Valor de Mercado. É a morte do conceito?
Depois, a problemática das dações em pagamento. Abanca deixa de ter argumentos válidos para recusar a dação em pagamento deimóveis porque, desde logo, fica evidente que o valor destes é sempre superiorao valor em dívida.
Ou será que existe mais algum argumento que não lembra ao diabo?
Ao longo danossa atividade, enquanto profissionais da avaliação, somos confrontados comafirmações do género “Como é que me está a dizer que o imóvel vale X se eupaguei Y por ele?”.
Este tipo de afirmações expressam confusões que, não raras vezes, são materializadaspor alguns beneficiários das avaliações de imóveis, mas também por algumalegislação. Quem acompanha o que escrevemos sabe das nossas reticências quantoao atual Código das Expropriações.
O quedistingue os três conceitos?
AsInternational Valuation Standard (IVS)são muito claras. De uma forma muito simplista, e de nossa inteira responsabilidade,a interpretação que damos a estas normas:
- O custode um imóvel é a quantidade de unidades monetárias que foram utilizadas para asua conceção;
- O preçode um imóvel é, basicamente, aquilo que pagamos por ele, e que pode diferir da perceçãodo que os outros têm quanto ao seu valor;
- O valorde um imóvel é uma estimativa do preço que poderá ser pago pela transação doimóvel ou dos benefícios económicos da sua posse.
Um pequeno exemplo:
“Umconstrutor civil constrói uma moradia por solicitação de um terceiro, tendoacordado que pagaria 100 unidades monetárias (UM). O custo do terreno mais asua edificação custou ao construtor civil 70 UM. Entretanto, por questões demercado, no momento da entregada da moradia ao comprador, a moradia valia 120 UM.”
A quantiade 70 UM foi o custo para o construtor civil mas o preço foi de 100 UM, porqueincorporou uma certa margem de lucro. O curioso é que para o comprador o custodo imóvel passou a ser 100 UM! O seu valor, por razões de mercado, passou a serde 120 UM.
Parece-nos ajustadas as seguintes conclusões:
- O Preço eo Custo são factos que resultam da perspetiva em que nos encontramos, nestecaso entre comprador e empresa de construção civil. Por outro lado, o valor éuma estimativa de quanto um imóvel pode valer no mercado;
- O Preçode um imóvel pode ser diferente do seu Valor de mercado.
Acreditamosque a “unificação” administrativa destes conceitos (veja-se o referido Códigodas Expropriações) já causou muitos dissabores no lado onde a corda estava maisfraca!
(Ou como seria salutar acabar com o valor de venda imediata nas avaliações)
Chamou-nosa atenção no jornal Público desta semana a publicação de um edital deinsolvência em que anunciava a venda, em carta fechada, de um prédio urbano destinadoa armazém e atividade industrial.
Anotícia em si não mereceria qualquer comentário – infelizmente hoje em dia asinsolvências são muito frequentes – se o valor de venda anunciado não fosse muito abaixo do normal valor de mercado, com apossibilidade de ainda ser vendido por oitenta e cinco por cento deste valor.
Épremente questionar porque é que estas situações podem acontecer.
Emprimeiro lugar porque nem todos os processos terão a presença de PeritosAvaliadores de Imóveis. Depois, pela enorme pressão que é exercida sobre estesprofissionais, quando são chamados aos processos.
Estaspressões situam-se normalmente a dois níveis. Em primeiro lugar, pelo fatoreconómico. Não nos cansamos de afirmar que avaliações mal remuneradas e emprazos de execução muito curtos conduzem a relatórios de avaliação menos bemconseguidos. Finalmente, porque existesempre uma pressão mais ou menos velada para que os relatórios de avaliação cheguema valores o mais baixos possível.
Mas,em nossa opinião, o que é mais preocupante é a subversão do que deveria ser umprocesso imaculado em termos de transparência.
Senãovejamos.
Ésempre exigido ao avaliador, além do valor de mercado, o chamado valor devenda imediata (infelizmente também ao gosto da Banca). Este valor, comomuito bem escreveu o Eng. Francisco Espregueira, no seu artigo Morteao VVI, no portal português de Finanças Imobiliárias “Out of theBox”, não tem razão de existir.
Defacto, só serve para penalizar o valor atribuído aos imóveis em processos deinsolvência ou em processos de carácter similar (dações em pagamento, no caso da Banca).
E, naprática, muitas vezes é assim (para facilitar, na base 100): o valor de mercadoé 100, o valor de venda rápida é 70 e o imóvel pode ser vendido por 59,5!
Esteúltimo valor resulta do n.º 2 do art.º 816.º do CPC (“valor a anunciar para avenda é igual a 85 % do valor base dos bens. “).
Quala perversidade? O valor de venda imediata substitui, muitas vezes, o valor demercado como valor base dos bens.
