Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
explicamos como se processava a avaliação de imóveis pelas finanças, deforma a encontrarem o valor patrimonial tributável (VPT) do edificado:
O produto do VPT pela taxa de IMI do concelho onde reside (normalmente 0,4% para frações habitacionais, existindo municípios que aplicam uma taxa mais baixas, como é o caso da cidade de Lisboa) resulta no imposto a liquidar.
Ainda de acordo com o CIMI, passados três anos da avaliação do imóvel podeser submetido um pedido de avaliação às finanças, em virtude do VPT estardesatualizado.
O que efetivamente acontece nos prédios avaliados naquelas datas:
- O coeficiente Vc era de 615 €/m2 e agora é de 603 €/m2;
- O coeficiente Cv era de 1 e agora é de 0,9 ou menos;
Resulta destes fatores que o VPT que está nas Cadernetas Prediais Urbanas(que pode descarregar da internet, no seu sítio das finanças, sem qualquerencargo), nestes casos, deve ser corrigido para cerca de 88% do seu valor.
Concretizando:
Um imóvel que esteja avaliado em 100.000€ passa para 88.000€, logo, apoupança imediata em termos de IMI é de 60€ (se o seu município aplicar a taxamáxima).
Para conseguir submeter, ainda este ano, de forma gratuita, o pedido dealteração deve descarregar do sitio da internet das finanças a aplicação“modelo1.exe”, instalá-la no seu computador, preencher com os dados que estãona Caderneta Predial Urbana e submeter. É um processo em tudo semelhante aoenvio da declaração do IRS.
O que é de lamentar, profundamente, é que sejam os contribuintes a terem depedir a avaliação quando as finanças, se estivessem de boa fé e não à procurade receitas, qualquer que seja a forma, com uma simples alteração do algoritmoda sua aplicação, poderiam beneficiar quem mais precisa.
Prepare-se ainda para uma guerra com as finanças. É que apesar de submetero seu pedido ainda este ano quase de certeza absoluta que vão avaliar a suafração com data de 2013 e reflexos e práticos em 2014, o que não é correto.
Aproxima-se o fim de ano e, a par da preparação dos orçamentos para o ano seguinte, reveste-se de particular importância o planeamento do fecho das contas de 2014.
Torna-se recorrente, infelizmente, a opção de muitas empresas de nãoanteciparem o impacto da avalia
ção do património nas suas contas, preferindofazê-lo, sobre pressão, na altura da apresentação do Modelo 22 de IRC ou, comotambém já aconteceu, antes da entrega da IES (Informação EmpresarialSimplificada).
As empresas devem organizar-se por forma a monitorizarem permanentemente assuas contas (a informatização da contabilidade permite isso), a estimarem osresultados de fim de ano e, muito importante, a preverem se uma reavaliação dosativos fixos tangíveis lhes pode servir, entre outros aspetos, para:
- Dar uma imagem verdadeira e apropriada das suas demonstraçõesfinanceiras, o que é uma imposição da adoção do Sistema de NormalizaçãoContabilística, que responsabiliza os Técnicos Oficiais de Contas edos órgãos de gerência ou de administração. De facto, asdemonstrações financeiras devem dar uma imagem fiel do património das empresas;
- Até que ponto uma reavaliação do património pode reverter situações comoa não observância do artigo 35º do Código das Sociedades Comerciais, ou a nãoobservância de rácios de autonomia e solvabilidade adequados, que podeminviabilizar qualquer candidatura aos fundos de apoio comunitários, umempréstimo bancário ou mesmo uma garantia.
A introdução, pelo Sistema de Normalização Contabilística (SNC), doconceito de Justo Valor tem sido fonte de preocupação para os técnicos decontabilidade, porventura por indiciar uma possível arbitrariedade notratamento contabilístico.
No entanto, se verificarmos a definição de Justo Valor introduzida pelaIFRS 13 (preço que seria recebido na venda de um ativo ou pago para transferirum passivo numa transação ordenada entre os participantes de um mercado, nadata de mensuração) e o que é recomendado pela NCRF 7, Norma Contabilística ede Relato Financeiro 7 - Ativos Fixos Tangíveis (O justo valor dos terrenos eedifícios deve ser determinado a partir de provas com base no mercado poravaliação que deverá ser realizada por avaliadores profissionalmentequalificados e independentes, ...), podemos facilmente concluir que osreceios não são fundamentados.
Assumimos que a IFRS 13, apesar de não ser obrigatória para todas associedades (até ver!), dá um contributo decisivo para a transparência do JustoValor, ao hierarquiza-lo.
Um relatório de avaliação, devidamente fundamentado, deve dar informação dahierarquia do Justo Valor e assim contribuir para a transparência dasdemonstrações financeiras.
Em nossa opinião afastam-se assim os fantasmas e reservas de quem manifestadúvidas quanto ao Justo Valor, preferindo, erradamente, o custo histórico.
Já tivemos a oportunidade, noutro fórum (“Vida Imobiliária”), de explicarporque achamos que é mais prudente a aplicação do método da revalorização, coma aplicação do justo valor, em detrimento do custo histórico:
É um portal que fornece todas as fontes de informação sobreo território nacional, para uso livre. Destacamos também a aplicação “App iGEOOrdenamento” que permite navegar nas fontes de informação geográfica fornecidaspelo portal iGEO.PT (vertente ordenamento), para “smartphones” e “tablets”.
É um portal da Direção Geral do Território, com toda ainformação relevante sobre o território nacional, de que destacaríamos acartografia e os sistemas de informação geográfica.
