Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Esta semanacruzamos a variação da avaliação bancária de habitação, do todo nacional e deLisboa (Instituto Nacional de Estatística), com a variação do retorno dosFundos de Investimento Imobiliário (Associação Portuguesa de Fundos deInvestimento, Pensões e Patrimónios), comparativamente com dezembro de2010.
Não fomosmais longe, em termos de datas para comparação, porque não estão disponíveismais dados na página da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento,Pensões e Patrimónios.
Para melhorperceção, traduzimos os valores no gráfico seguinte:
A- variação (%), relativamente a Dez-2010 do valor médio da avaliação bancária de habitação, média global (Portugal)
B- variação (%), relativamente a Dez-2010 do valor médio da avaliação bancária de habitação, média global (Lisboa)
C- variação (%), relativamente a Dez-2010 do retorno dos Fundos de Investimento Imobiliário (Fonte: Índice APFIPP-IPD)
É curiosoverificar que uma descida acentuada do valor da avaliação bancária, contrastacom uma subida, ainda que ligeira, do retorno dos fundos de investimentoimobiliário.
Parece-nosevidente uma contradição entre as variáveis analisadas. Salvo melhor opinião,elas deveriam andar em linha e com desvios da mesma ordem de grandeza.
Causa-nosainda maior estranheza que estas discrepâncias gravitem à volta de entidadesque, embora com supervisores distintos (CMVM e Banco de Portugal), convergempara os mesmo objetivos quando se trata de avaliação de imóveis: “mortgageLending Value” ou “valor sustentável no longo prazo” ou ainda o famigerado “valorde venda imediata”.
Estamos,obviamente, a falar da Banca e das Sociedades Gestoras de Fundos deInvestimento, que muitas vezes se confundem.
Podemosperceber que em tempos de crise, como a que vivemos no passado recente, umadescida abrupta dos Fundos de Investimento Imobiliário poderia causar estragosde consequências imprevisíveis na sociedade portuguesa.
É precisorelembrar que muitos portugueses de poucos recursos viram este instrumento comoalternativa aos depósitos a prazo. Aliás, foi por este motivo que muitas vezesnos insurgimos, neste blogue, contra muitos ataques aos Fundos de Investimento Imobiliário,por parte, mormente, do PartidoSocialista e do Dr.Paulo Morais.
E o quetambém é certo é que as empresas que avaliam para a Banca são, em regra, asmesmas que avaliam para as sociedades gestoras.
Alterando oditado popular, temos “Um peso, duas medidas?”
Escolhemos Matosinhos como poderíamoster escolhido outra cidade qualquer. De facto, o que nos interessava eraverificar se descobríamos alguma discrepância acentuada entre duas bases de dadosutilizadas recorrentemente na avaliação imobiliária como “benchmarking”: osdados disponibilizados pelo INE sobre a avaliação bancária e a base de dadosConfidencial Imobiliário/LarDoceLar.
A informação obtida no INErefere-se a valor (€) por área útil (m2) que, para efeitos de comparação, foitransformada em área bruta com a aplicação do fator 0,9.
A tipologia de imóvelescolhida foi de apartamentos. Comparamos os Valores Unitários (euros/m2) deAvaliação Bancária de Habitação por Natureza dos Alojamentos, média global, como valor total de oferta, também em euros/m2, do Portal LarDoceLar. Os dadostraduzem-se na tabela seguinte:
Diferença INE vs.CI/LarDoceLar
Asdiscrepâncias existem.
Querazões podem levar a que exista uma diferença tão acentuada entre os doisíndices e, também, porque é que as diferenças se têm acentuado ao longo dosanos?
Achamos da maior importância a existência de uma base de dados oficial dospreços efetivamente praticados no mercado imobiliário residencial.
Nãoé assim tão difícil de obter e apenas requereria a participação dasConservatórias do Registo Predial. No essencial, assim como a Banca passainformação ao INE, também aqueles organismos a passariam a fornecer.
Ajudariatambém ao combate à fuga e evasão fiscal.
Aproveitandoo pequeno estudo realizado, apresentamos também uma espécie de “ranking” dasfreguesias do concelho de Matosinhos, com a comparação dos valores de cadafreguesia em relação à media do concelho (com base nas estatísticasLarDoceLar):
As propriedades de investimento terão uma importânciavital nos contas que as empresas apresentarão no relato financeiro em preparação.
É um facto a tendência em não se atualizarem devidamenteos valores dos imóveis, qualquer que seja a classe contabilística onde estãoinseridos. No caso das propriedades de investimento é tanto mais grave porquese prejudica o resultado do exercício.
Alguns tipos de imóveis, lembramos, tiveram valorizaçõesno ano transato.
Os ganhos pelo justo valor, nas propriedades deinvestimento, quando não revertem perdas anteriores, vão diretamente aresultados do exercício, o que pode ser uma mais valia para as empresas que seencontrem em dificuldades, apesar de não esconder os resultados operacionaisnegativos, quando eles existem.
A Norma Contabilística e de Relato Financeiro 11, quetrata estas matérias tem por base a Norma Internacional de Contabilidade IAS 40— Propriedades de Investimento. Relembramos aqui algumas definiçõesque vêm plasmadas na norma:
“Justo valor: é a quantia pela qual um ativo pode sertrocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso,numa transação em que não exista relacionamento entre elas.
Propriedade de investimento: é a propriedade (terreno ouum edifício — ou parte de um edifício — ou ambos) detida (pelo dono ou pelolocatário numa locação financeira) para obter rendas ou para valorização docapital ou para ambas as finalidades, …”
Define ainda algunsexemplos de propriedades de investimento:
“(a) Terrenos detidos para valorização do capital a longo prazo e não paravenda a curto prazo no curso ordinário de negócios;
(b) Terrenos detidos para uso futuro ainda não determinado (se uma entidadenão tiver determinado que usará o terreno como propriedade ocupada pelo dono oupara venda a curto prazo no curso ordinário do negócio, o terreno é consideradocomo detido para valorização do capital);
(c) Um edifício que seja propriedade da entidade (ou detido pela entidadenuma locação financeira) e que seja locado segundo uma ou mais locaçõesoperacionais;
(d) Um edifício que esteja desocupado mas detido para ser locado segundouma ou mais locações operacionais.”
É muito importante ser recordado que deve ser sempredeterminado o justo valor das propriedades de investimento quer seja ”para afinalidade de mensuração (se a entidade usar o modelo do justo valor) ou dedivulgação (se usar o modelo do custo).”
Por outro lado, apesar de não ser obrigatório, o justovalor das propriedades de investimento deve ser estimado ”por um avaliadorindependente que tenha uma qualificação profissional relevante e reconhecida eque tenha experiênciarecente na localização e na categoria da propriedade de investimento queesteja a ser valorizada.”
O justo valor da propriedade de investimento“reflete, entre outras coisas, rendimento de rendas provenientes delocações correntes e pressupostos razoáveis e suportáveis que representemaquilo que entidades conhecedoras e dispostas a isso assumiriam acerca derendimentos de rendas de futuras locações à luz de condições correntes.Tambémreflete, numa base semelhante, quaisquer exfluxos de caixa (incluindopagamentos de rendas e outros exfluxos)”.
Articulando esta noção com o estipulado noartigo 45 “ … O vendedor disposto a isso está motivado a vender apropriedade de investimento nos termos do mercado pelo melhor preçopossível...“, com o estipulado no artigo 47 “A melhor evidência de justo valoré dada por preços correntes num mercado ativo de propriedades semelhantesno mesmo local e condição e sujeitas a locações e outros contratos semelhantes…”e com o estipulado no artigo 48 alínea c) “Projeções de fluxos de caixadescontados com base em estimativas fiáveis de futuros fluxos de caixa,suportadas pelos termos de qualquer locação e de outros contratos existentes e(quando possível) por evidência externa tal como rendas correntes de mercado depropriedades semelhantes no mesmo local e condição, e usando taxas de descontoque reflitam avaliações correntes de mercado quanto à incerteza na quantia etempestividade dos fluxos de caixa. “, uma propriedade de investimento deve seravaliada segundo os seguintes critérios:
- Máxima e melhor utilização para o imóvel,o que na prática aproxima a noção de justo valor ao valor de mercado;
- Aplicação, preferencialmente, do métodocomparativo de mercado;
- Se se revelar impossível a aplicaçãodeste método, aplicar o método do rendimento com a noção de fluxo de caixadescontado.
No entanto, achamos que, prudencialmente,devem ser aplicados estes dois métodos.
Assim sendo, é importante a consulta a umprofissional da avaliação, recordando que quer a Ordem dos Revisores Oficiaisde Contas quer a Ordem dos Técnicos Oficiais de Contas preferem que asestimativas de avaliação de imóveis sejam realizadas por técnicos inscritos na CMVM (Comissãodo Mercado dos Valores Mobiliários).
Apesar de na avaliação de imóveis serem utilizadas três metodologias,continuamos a privilegiar o método do rendimento, nomeadamente com a aplicaçãode fluxos de caixa descontados (Discount Cash Flow - DCF).
Desde logo, porque consideramos que o mercado imobiliário é investimento,à semelhança do mercado acionista ou obrigacionista. Logo é rendimento.
Depois, porque para se aplicar o método comparativo de mercado comconfiança, este deve ser homogéneo e ativo, com dados suficientes de vendasrecentes. Não acontece sempre e, no mercado português, existe uma dificuldadeacrescida, que é a quase inexistência de bases de dados de transações que sejamfidedignas.
O propósito do artigo de hoje é mostrar alguns cuidados que temos emconta na elaboração de “Discount Cash Flow´s”.
Um dos erros que procuramos evitar é o “descasamento” de fluxos decaixa e taxas de desconto. De facto, quando estamos a estimar o “Free Cash Flow to the Firm” descontamosos fluxos de caixa utilizando a “wacc” (Weighted Average Cost Of Capital /CustoMédio Ponderado de Capital).
Quando estamos a estimar o “Free Cash Flow to the Equity” encontramosa taxa de desconto através do CAPM (Capital Asset Price Model) .
Outro erro que procuramos evitar é a confusão entre taxas de descontoem termos nominais ou em termos reais. Assim, se o “DCF” for a preços correntesa taxa de desconto deve ser nominal. Ao contrário, se o “DCF” for a preçosconstantes é apropriada a taxa de desconto real.
Como não podemos estimar os fluxos de caixa para sempre, estimamosfluxos de caixa para um determinado período. Este período pode ser igual aoperíodo do investimento, se este for conhecido e relativamente curto ou, então,se o investimento puder ser perpetualizado, até que exista uma estabilidade nosfluxos de caixa.
Em qualquer dos casos é sempre necessário encontrar o valor terminal.No primeiro caso, se o ativo tiver mercado e for separável, é o seu previsível valorde liquidação. Caso contrário, quando o “cash flow” cresce a uma taxaconstante, tendendo para a perpetuidade, o valor terminal pode ser obtidoatravés da seguinte expressão:
Valorterminal = Cahs flow estimado para o período seguinte / (Taxa de desconto –crescimento previsto)
