Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
No imobiliário, uma análise de sensibilidade é recomendada quando o valor de um ativo pode variar em função do comportamento de várias variáveis independentes, que comportam alguns fatores de risco.
Estamos a falar, por exemplo, em variações da taxa de juro, da taxa de inflação ou da atividade económica, que podem ter influência decisiva no VAL ou na TIR de um investimento.
Assim, justifica-se a atenção dos avaliadores a esta problemática.
O Microsoft Excel apresenta-nos algumas ferramentas que nos podem ser muito úteis, permitindo-nos, por exemplo, estudar a variação do VAL da TIR em função da wacc (Tabela de Dados) ou, de uma forma mais simples, qual o valor da wacc de torna o VAL nulo (Atingir objetivo).
Para uma melhor compreensão desta ferramenta aconselhamos a leitura do artigo
Para os avaliadores mais exigentes é aconselhável a análise de risco recorrendo à Simulação de Monte Carlo, através de um addin para o Excel, de propriedade da Oracle, chamado Crystal Ball.
Permite estudar qual o impacto que tem na variável que estamos a estudar, seja ela, o VAL, TIR ou outra, as milhares de combinações possíveis existentes nas variáveis independentes do nosso estudo. Este addin pode ser instalado, gratuitamente, por um período de 30 dias, podendo ser feito o “download” em
No artigode hoje referenciamos algumas metodologias para a avaliação de máquinas eequipamentos, normalmente utilizadas no âmbito da nossa atividade na empresa Formatos, Formadores e Consultores Associados,L.da.
Introduzimosainda duas noções, que importantes para as metodologias expostas:
Valor de UsoContinuado (VUC) - Valor que assume para a empresa, no pressuposto quecontribui para a sua atividade operacional, estando em funcionamento e gerandofluxos de caixa.
Valor de Substituição a Novo (VSN) - Valor determinado na base do que oequipamento custaria para ser substituído por outro igualmente satisfatório,ponderando-se o desenvolvimento tecnológico do mercado.
(caso real, onde as curvas na Depreciação Não Linear eFórmula de Matheson se confundem)
E as metodologias são:
- Método da Depreciaçãonão linear
A estimativa do valor em uso continuado é obtida da seguinte é obtidapela fórmula:
Em que a depreciação não linear (DNL) é resultante do valor residual damáquina ou equipamento, da sua vida útil e da sua idade.
- Método de Cole
Este método estabelece a depreciação empírica em cada período como sendoigual ao produto da depreciação total pelos elementos da série:
Sendo Vu o número de períodos (geralmente anos). O valor de cadadepreciação de cada periodo é obtido multiplicando-se cada elemento da sériepela depreciação total.
- Fórmula de Matheson
Este método estabelece uma depreciação constante, em percentagem, econtínua em cada período, igual ao valor de uma taxa estimada aplicada ao valorresidual do período anterior, ou seja, a depreciação no final de um período éigual ao produto do valor residual do início pela taxa calculada, sendo o valorda taxa função do tempo de amortização, do VSN e do valor residual.
- Método deJans-Heidecke
A metodologia suporta-se na fórmula de Jans-Heidecke, que combina adepreciação segundo o tipo de bem (Jans) e o estado de conservação (Heidecke).
No método comparativo de mercado torna-se necessário, a dado momento, fazer a homogeneização das amostras de forma a proceder à estimativa do valor do imóvel avaliado.
Usualmente, são utilizadas duas metodologias para a validação das amostras:
- A aplicação do Critério de Chauvenet, complementado com o estudo da Distribuição “t” de Student.
Esta metodologia compreende vários passos, nomeadamente o cálculo da média e do desvio padrão dos valores homogeneizados, a análise desses valores pelo Critério de Chauvenet, verificando o quociente entre o desvio de cada amostra e o desvio padrão, que deve ser menor que o valor crítico, fornecido pela tabela de Chauvenet (estando esta condição confirmada podemos afirmar que o imóvel é adequado e deve ser incluído na amostra) e o cálculo da amplitude do intervalo de confiança recorrendo à Distribuição "t" de Student, obtendo o limite inferior e superior para a confiança pretendida.
Se existir uma grande amplitude do intervalo de confiança, o valor a escolher deve situar-se em mais ou menos 10% relativamente à média, devendo o perito escolher um valor que se encontre neste intervalo.
- Estatística descritiva: amplitude inter-quartis (AIQ), quartis e “outliers”.
São considerados “outliers” severos e devem ser banidos, os elementos da amostra que se situem para lá de Q3 + 3 x AIQ ou Q1 – 3 x AIQ.
São considerados “outliers” moderados e a amostra deve ser estudada com e sem a sua presença, os elementos que estejam depois de Q3 + 1,5 x AIQ ou Q1 – 1,5 x AIQ.
Este estudo só deve ser feito após a homogeneização da amostra, por forma a que todos os elementos possam ser comparáveis.
No artigo de hoje, escrevemos sobre a organização que representaos Peritos Avaliadores da Lista Oficialda Justiça, a PAOJ. O seu site da internet é: http://www.paoj.pt/
Tem desde logo uma virtude, que é o facto de ter sede nointerior do país, mais propriamente em Vila de Rei.
A existência destes técnicos advém do Código dasExpropriações, que prevê, quer no procedimento relativo à declaração deutilidade pública, quer no procedimento relativo à efetivação da posseadministrativa, quer no processo de expropriação litigiosa, na fase daarbitragem e em recurso desta, a intervenção de peritos da lista oficial.
Em fase de recurso, a colaboração dos peritos designadospelas partes também é fundamental para a fixação do montante destinado agarantir o pagamento da justa indemnização aos expropriados.
Ficamos muito satisfeitos, enquanto profissionais daavaliação de património, com o aparecimento desta organização, que tem tido umaação muito assertiva no que é a valorização profissional dos PeritosAvaliadores da Lista Oficial da Justiça.
É o caso da publicação da lista de peritos oficiais, com osseus contactos e áreas de trabalho, onde, de uma forma transparente, permite aqualquer cidadão atestar qualquer eventual incompatibilidade.
Também referente a este aspeto, da transparência, gostaríamosque a PAOJ estudasse uma postura ainda mais rigorosa no que é a transparência dostécnicos, que têm um papel muito importante, enquanto garantes da legalidade eda justiça.
Fizemos um pequeno estudo da lista oficial e verificamos, namelhor das hipóteses, o seguinte gráfico:
Pelo menos 33% dos peritos pertencem às entidadesexpropriadoras. Dizemos “pelo menos”, porque muitos dos peritos que seencontram aposentados também trabalhavam para aquelas entidades e existem aindaperitos de firmas particulares que trabalham para as empresas públicasexpropriadoras (nomeadamente Estradas de Portugal e concessionárias)
Parece-nos sustentável (não querendo meter “a foice em searaalheia”) que a PAOJ deveria um Código de Ética rigorosíssimo, onde acautelasseo aparecimento de incompatibilidades.
Talvez um pequeno exemplo, real, transmita melhor a nossa preocupação.Num processo expropriativo de uma câmara municipal, em sede de arbitragem, doisdos árbitros tinham, ou tinham tido, relações profissionais e politicas estreitascom câmaras municipais.
