Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Quando a Revista Vida Imobiliária, de janeiro de 2015,noâmbito de “O ano de 2015 segundo 26 líderes de opinião”, nos questionou sobre quais seriam as 3 grandestendências e/ou oportunidades que irão orientar o crescimento do setorimobiliário em Portugal em 2015, referimos que a reforma do regime fiscal dosOrganismos de Investimento Coletivo e o regime jurídico e fiscal das Sociedadesde Investimento em Património Imobiliário, sendo concretizados, seriam, semdúvida, duas ferramentas importantes para que o mercado habitacional fosseverdadeiramente profissional e, também ele, uma oportunidade.
Esta reforma tomou nota de lei pela Lei 16/2015, de 24 de Fevereiro, que ainda transpõe parcialmente as Diretivas2011/61/UE e 2013/14/EU.
No “post” de hoje retemo-nos, unicamente, no que dizrespeito aos avaliadores dos imóveis e em dois ou três aspetos que nos parecemrelevantes.
Desde logo, e a bem da independência e datransparência, tratando-se de imóveis que integrem o património dos organismosde investimento coletivo, a avaliação deverá ser realizada por dois avaliadoresexternos.
Olhamos também com agrado para a periodicidade mínimade 12 meses entre avaliações bem como para a regra que “… Em cada avaliaçãode um imóvel deve participar um perito avaliador que não tenha avaliado oimóvel na data da avaliação anterior, devendo a entidade gestora disponibilizarao perito toda a informação e documentação relevante para efeitos de avaliação doimóvel. / 3 — Um imóvel não pode ser avaliado: a) Pelo mesmo perito avaliadorem mais do que duas datas sucessivas; b) Em cada período de quatro anos, pelomesmo perito avaliador em mais do que 50 % das valorizações”
Finalmente, alertamos os peritos avaliadores que podemincorrer em contraordenações muito graves, se forem responsáveis pela inobservânciadas regras relativas à avaliação e valorização dos ativos.
Nonosso artigo de hoje apresentamos a dissertação de Miguel Viegas à Universidadede Aveiro, intitulada Índicesde preços imobiliários: um exercício na área Aveiro-Ílhavo(seguir o “link”para descarregar),para o cumprimento dos requisitos necessários à obtenção do grau de Mestre emPlaneamento Regional e Urbano.
Foi um trabalho realizado no âmbitodo projeto de investigação “Factores determinantes da procura da habitação emPortugal” – DONUT (PTDC /AURURB / 100592/2008).
Miguel Viegas, além de MédicoVeterinário e Doutorado em Economia, é um dos atuais Deputados no ParlamentoEuropeu pelo Partido Comunista Português (um excelente Deputado, de resto).
Além dos méritos do estudo, gostaríamosde realçar uma preocupação que também partilhamos: a falta de uma compilação deíndices de preços imobiliários. Miguel Viegas conclui, e bem, que esta lacunaprejudica o funcionamento dos mercados de habitação, procurando, com a suatese, dar um contributo nesta área.
Salientamos ainda uma passagem doestudo, pela sua importância, nomeadamente porque poderá servir de inspiração paraa criação de legislação que possa ajudar a regular um mercado que bem necessitade regulação:
“… We mention here only two examples. The first exampleconcerns the index "Notaires-INSEE," published in France since 2002,from an agreement betweenthe INSEE ("Institut National de Statistique et des EtudesEconomique") and the superior council of notaries ("Conseil Supérieurdu Notariat "). During the sales registration, all the descriptiveinformation of the property is loaded into a database (BIEN, Based'Informations Economique Notary) feeding later the construction of the priceindex. …”
Esta dissertação também é muito importante porque realça ainterdisciplinaridade, quando falamos de avaliação de património!
O IASB (International Accounting Standards Board) emitiu, em 12 de Maio de 2011, a IFRS 13, que estabeleceu as orientações para a estimativa do justo valor (preço que deveria ser recebido na venda de um ativo ou que deveria ser pago pela transferência de um passivo numa transação corrente entre os participantes no mercado na data da mensuração) quando este é exigido por outras IFRS.
As IFRS's estão vertidas para o normativo nacional por intermédio das Normas Contabilísticas e de Relato Financeiro (NCRF). Relevam para a avaliação de património as NCRF 7 (Ativos Fixos Tangíveis), a NCRF 8 (Ativos não correntes detidos para venda e unidades operacionais descontinuadas) e a NCRF 11 (Propriedades de Investimento).
A IFRS 13 é de aplicação obrigatória para os exercícios iniciados 1 de janeiro de 2013.
No que diz respeito à avaliação de ativos não financeiros, área onde nos incluímos, este novo normativo tem implicações relevantes nos procedimentos que têm vindo a ser adotados.
Permitimo-nos, então, chamar a atenção para os seguintes aspetos:
- A estimativa do justo valor deve classificar os elementos utilizados na avaliação em três hierarquias, as chamadas hierarquias do justo valor, dando-se a máxima prioridade aos preços cotados em mercados ativos;
- A utilização da máxima e melhor utilização para a estimativa do justo valor dos ativos não financeiros;
- A mensuração do justo valor deve levar em conta as características do ativo e não as características de uma entidade.
As técnicas para a avaliação dos ativos são conhecidas dos profissionais da avaliação, que podemos resumir da seguinte forma:
Método comparativo de mercado – consiste na estimativa do valor de um bem imóvel, expressa em unidades monetárias, realizada através da comparação dos valores de transação de imóveis semelhantes e que sejam comparáveis, obtido através de prospeção efetuada e de conhecimento do mercado local, numa determinada data.
Método do rendimento - consiste na estimativa do valor de um bem imóvel, expressa em unidades monetárias, obtida a partir dos rendimentos que ele produz ou possa vir a produzir, e de uma taxa que traduza a rentabilidade esperada do capital investido
Método do custo – consiste na estimativa do valor de um bem imóvel, expressa em unidades monetárias, no pressuposto de uma construção nova, no mesmo local, com os mesmos materiais, submetidos ao danos de antiguidade percetíveis à data da avaliação.
É curioso verificar que a IFRS não obriga a aplicar dois dos três métodos de avaliação, somente quando for justificável. Esta também é a nossa opinião e achamos que deveria ser transposta para qualquer necessidade de avaliação.
Aconselhamos a leitura desta norma a todos os intervenientes na avaliação patrimonial, desde os peritos avaliadores até às administrações das empresas, porque um desconhecimento desta nova realidade pode colocar em risco as demonstrações financeiras das entidades.
O nosso blogue sempre teve como objetivo a partilha de informação, aafirmação da interdisciplinaridade de conhecimentos e de áreas de formação e,por último, dar a conhecer tudo o que seja conexo com a atividade da avaliaçãode património. Sempre de uma forma muito simples.
É neste sentido que costumamos partilhar a informação de qualidade a quevamos tendo acesso.
Hoje, sentimo-nos na obrigação de divulgar mais um site da internet degrande qualidade, que justamente se intitula como a “Engenharia Civil nainternet”. Referimo-nos ao site http://www.engenhariacivil.com/.
Permitimo-nos reproduzir o que consta na página e que ilustra muito bem os seusobjetivos:
“Criado no início de 2001, com o objectivo de listar os recursos de Engenharia Civil existentes no espaço da Internet Nacional, o site EngenhariaCivil.com (também conhecido na altura por “CivilNet”) rapidamente se transformou numa enorme comunidade on-line, devido ao esforço da sua extensa rede de colaboradores.
Actualmente é, de longe, o maior portal de Engenharia Civil em língua Portuguesa, caminhando a passos largos para se tornar o número 1 a nível global.
O portal organiza-se em torno de 6 eixos principais, que constituem as áreas fundamentais da Engenharia Civil: Construções, Estruturas, Geotecnia e Fundações, Hidráulica, Vias de Comunicação e Urbanismo e Transportes.”
A conferência PATORREB 2015 decorrerá no Porto, de 26 a 28 de março, organizadaconjuntamente pela Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto – FEUP,pela Universidad Politécnica de Cataluña – UPC e pela Universidade Federal doRio de Janeiro – UFRJ.
É mais um evento deexcelência na cidade do Porto, que importa divulgar, o que fazemos com todo ogosto.
Recordamos aqui, nareposição de um artigo antigo, o contributo do “Patorreb” para o imobiliário, e para aavaliação de património:
Catálogo de patologias da construção Desta vez pretendemos reconhecer o mérito de um sitio da internet de excelência, que resulta na elaboração de um “Catálogo de Patologias” na construção – PATORREB. É um trabalho coordenado pelo Laboratório de Física das Construções da Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto e que tem a colaboração de outras universidades portuguesas:
Além de louvarmos a sua qualidade, realçamos também que é um sitio de registo gratuito e que, portanto, está ao alcance de todos que se interessam por esta problemática. Aconselhamos vivamente uma visita!