Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Reforçamos mais uma vez que as opiniões aqui expressas são única eexclusivamente da nossa responsabilidade e da análise que fazemos dos diversosnormativos. Por isso admitimos, e até desejamos, a polémica e a dialética.
Vem esta pequena introdução a propósito de um conceito aparentementeinofensivo mas que se reveste de uma importância extrema: vida útil, do pontode vista contabilístico.
Vejamos o que diz a norma (NCRF 7 – Ativos fixos tangíveis):
“Vida útil: é:
(a) O período durante o qual uma entidade espera que um ativoesteja disponível para uso; ou
(b) O número de unidades de produção ou similares que uma entidade esperaobter do ativo.”
É legitimo inferir-se que ao afirmar-se que é o período de tempo durante oqual uma entidade espera que um ativo esteja disponível estamos também aconsiderar que a vida útil contabilística pode ser diferente da vida útilfuncional de um ativo.
Talvez com um pequeno exemplo, recorrendo ao absurdo, possamos explicarmelhor:
- Uma empresa adquire um pavilhão industrial, no estado de novo, com umavida útil funcional de 60 anos, mas regista-o na contabilidade com uma vidaútil de 5 anos.
É isto possível?
Achamos que sim. A empresa espera que dali a cinco anos vá mudar de instalações,para outras de maior dimensão, e que vai alienar as que acabou de adquirir. Defacto, o “O período durante o qual uma entidadeespera que um ativo esteja disponível para uso” é de cinco anos!
O impacto da vida útil de um bem poderá ser relevante no trianguloExcedentes de revalorização / Resultados transitados / Valor residual ("éa quantia estimada que uma entidade obteria correntemente pela alienação de umativo, após dedução dos custos de alienação estimados, se o ativo já tivesse aidade e as condições esperadas no final da sua vida útil") e,consequentemente, na apresentação das contas de uma empresa.
Do ponto de vista da avaliação de património levanta-se a questão de sabercomo estimar o valor residual já que a vida útil deve ser determinadapelos órgãos de gestão das empresas.
Tradicionalmente, a avaliação de imóveis resulta da aplicação de um dostrês métodos: método comparativo de mercado, método do rendimento e método docusto. Qualquer um deles permite a estimativa do valor residual?
Estamos em crer que só o método do rendimento está em condições deresponder ao desafio, porquanto é o único que permite estimar o valor residual,corretamente, função da vida útil determinada (medimos bem as palavras) para obem.
(Este artigo foi escrito por João Fonseca, Avaliador deImóveis, telefone 919375417, endereço de correio eletrónico joao.fonseca@formatos.pt. A empresade referência é www.formatos.pt ededica-se à avaliação de imóveis)
Pretende ser um pequeno contributo para todos os investidores menosinformados e que estão a ser empurrados pela Banca e por algumas imobiliáriaspara o mercado de arrendamento.
É um ficheiro de distribuição gratuita que queremos muito que sejapartilhado e divulgado. A avaliação de imóveis não é uma disciplina complexa eestá ao alcance de todos.
Temos no entanto que ressalvar alguns pormenores importantes, que não devemser esquecidos quando da análise do investimento imobiliário:
- A utilização do ficheiro não dispensa a consulta de um avaliador depatrimónio credenciado pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM);
- A taxa de imposto assumida para a realização de qualquer estimativa é de28% (taxa liberatória);
- Na elaboração da folha de cálculo foram unicamente assumidos comoencargos despesas de condomínio, despesas com seguros e Imposto Municipal deImóveis.
Apesar de não ser um estudo exaustivo de análise da rentabilidade de uminvestimento imobiliário, ajuda a perceber se o investidor está a tomar a opçãocorreta.
O "post" de hoje é a transcrição do artigo publicado no dia 6 de abril, na publicação diarioimobiliario.pt:
"Num país devastado pela conjuntura económica, deve haver um respeito acrescido por aqueles que são menos favorecidos e a quem um cêntimo que seja pode fazer a diferença.
De facto, é confrangedor verificar que uma pequena variação do valor patrimonial tributário (VPT), no valor de quinze mil euros, é suficiente para fazer alterar a colecta do Imposto Municipal de Imóveis no valor de setenta e cinco euros. Considerando a falta de rigor colocada na avaliação extraordinária no âmbito da ajuda externa, imaginam-se os danos causados nos mais carenciados e com menos capacidade de fazer valer os seus direitos.
A opinião pública reagiu com veemência à supressão da cláusula de salvaguarda. Mas será que têm todos o direito moral de o fazer?
Começa-se a duvidar quando se repara que, dos trezentos e oito executivos municipais, somente cento e onze são afectos aos partidos que compõem o governo da Nação. Portanto, cerca de 64% estão em condições de corrigir os efeitos da cláusula de salvaguarda.
Por outro lado, mais de 50% dos executivos municipais aplicam uma taxa de IMI superior a 0,3%. Destes, trinta e quatro aplicam a taxa máxima de 0,5%. Curiosamente, deste número, 73,5% pertencem aos partidos da oposição que, obviamente, não aprovaram a supressão desta cláusula.
É com pena que se verifica que se perdeu uma grande oportunidade para amenizar os efeitos da subida da colecta de IMI nos contribuintes. Estava ao alcance de quem não concordava com a medida resolver o problema, com as ferramentas possíveis: colocando a taxa de IMI do valor mínimo de 0,3% do VPT!
Existia ainda uma outra medida capaz de amortizar os efeitos da supressão da cláusula de salvaguarda. No Orçamento de Estado, estava prevista a transferência de 5% da receita de IRS para as autarquias, com a possibilidade de estas o devolverem aos cidadãos. Também é curioso notar que só catorze autarquias devolveram a taxa máxima de 5% e dezassete devolveram entre 2,5 e 4%.
A protecção dos mais desfavorecidos, no âmbito do IMI, poderia ainda ser mais consistente caso fosse reparada uma injustiça que pode causar centenas de euros de prejuízo. É estranho o silêncio quando passa despercebido o aumento, automático, do VPT, não havendo o respeito pelos cidadãos de o fazer diminuir, também automaticamente, quando se altera o Valor de Construção (Vc) ou o Coeficiente de Vetustez (Cv).
Enfim, era muito simples resolver o problema da cláusula de salvaguarda. Assim houvesse vontade!"
(Este artigo foi escrito por João Fonseca, Avaliador de Imóveis, telefone 919375417, endereço de correio eletrónico joao.fonseca@formatos.pt)
A leitura deste fim de semana é o livro intitulado “Ocálculo do risco em projetos de investimento (método probabilístico)”.
Oseu autor é Eduardo Sá Silva, economista, que tem escrito uma série de livrosmuito interessantes, na Editora Vida Económica, dos quais destacamos também olivro “A Avaliação de Ativos e o justo valor das NCRF”.
A obra que abordamos hoje foca uma temática muitointeressante, o processo da estimativa do risco, com base em probabilidades. De salientar adistinção entre risco e incerteza, bem como a aplicação dos conceitos devariância, covariância, correlação e desvio-padrão e a abordagem ao Método deMonte Carlo.
Vale a pena o investimento.
Boa Páscoa!
(Este artigo, que versa a avaliação de imóveis, foi escrito por João Fonseca, avaliador de imóveis, telemóvel 919375417)
