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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Espaço para crescimento!

O nosso agradecimento às grandes consultoras tem sidorecorrente, porque estas prestam um “serviço público” de informação ao mercadoque é aproveitado por todos. Relembramos, por exemplo, o nosso artigo “Cordeiroscom pele de lobo…”.

Vem então a propósito a excelente publicação da PwC,designada “Roomfor growth”, publicada no passado mês de março (de facto, devemos um pedidode desculpas por só agora a referirmos!).

São apontamentos sobre 20 cidades europeias, com dados,previsões económicas, e rácios de hotelaria.

Antes de iniciarmos a sua leitura pensávamos nas cidades queseriam objeto de referência. Na melhor das hipóteses, apontávamos Lisboa como passívelde ser referida.

A nossa melhor expectativa foi superada: quer Lisboa quer oPorto (a novidade, em parceria com Belfast)  são referidas! Demonstra a importância queestas duas cidades têm vindo a revelar, nos últimos anos.

Aconselhamos vivamente a sua leitura.

Levantando um pouco o véu, no artigo de hoje vamos referiruns quantos pormenores sobre o país e sobre as duas cidades:

-A satisfação de ver Portugal com as melhores previsões decrescimento do PIB, com um crescimento previsto de 2,1%, em qualquer um dosanos. Comparando com os treze países referidos, estamos num honroso 4º e 3ºlugar. Lembramos que para o conjunto da Eurozone temos um crescimento previstode 1,1% em 2015 e 1,7% em 2016;

-Uma perspetiva de crescimento do RevPAR de 3,7% e 2,6% parao Porto, 3,1% e 2,6% para Lisboa e 8,8% e 8% para Dublin 8 (1º lugar),respetivamente para 2015 e 2016;

-Uma taxa de ocupação prevista de 67,6% e 68,4% para oPorto, 72,5% e 73,5% para Lisboa e 84,3% e 84,6% para Londres (1º lugar),respetivamente para 2015 e 2016;

-Uma ADR de 65€ e 66€ para o Porto, 86€ e 86€ para Lisboa e257€ e 261 € para Paris (1º lugar), respetivamente para 2015 e 2016;

-Um RevPAR de 44€ e 45€ para o Porto, 62€ e 63€ para Lisboae 206€ e 211€ para Paris (1º lugar), respetivamente para 2015 e 2016;

À semelhança dos outros setores de investimento imobiliário,a cidade do Porto ainda está muito longe do que acontece em Lisboa,afirmando-se como cidade periférica.

No entanto, a distância que separa Porto de Lisboa é menordo que a distância que aproxima Lisboa das grandes cidades europeias. 

Programa do PS para o imobiliário: Uma mão cheia de nada e outra de alguma coisa.

(alteração ao provérbio de nossa responsabilidade)

No passado dia 20 de maio, o Partido Socialista apresentouao país um documento de trabalho para debate público e no qual se baseará oprograma eleitoral do partido.

Começamos por dar os parabéns ao Partido Socialista por,atempadamente, nos dar a conhecer as suas propostas.


A partir daquele documento retiramos a parte quecorresponderá às proposta para o “imobiliário”, que aqui disponibilizamos [descarregar].Caso pretendam, o programa completo pode ser descarregado [aqui].

A palavra imobiliário surge entre aspas, de propósito,porque, verdadeiramente, está ausente. Em todo o documento é referida apenas trêsvezes, uma (infelizmente) para esvaziar de vez o interesse dos Fundos deInvestimento Imobiliário, outra para falar dos Fundos de InvestimentoImobiliário Florestais e, uma terceira, quando fala do Património público.

Em vez de “imobiliário” fala de “habitação”.

Sejamos justos, existem propostas com as quais concordamos:

-Enfoque na Reabilitação urbana e passagem da reabilitaçãode exceção a regra. Alteração regulamentação da construção e do urbanismo orientadapara a reabilitação urbana e não para a construção nova.
-Criação do Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado;
-Simplificação de processos e procedimentos para tornar maisrápida a realização de obras e operações urbanísticas relacionadas com a reabilitaçãourbana;
-Simplificação e redução de custos de contexto relacionadoscom o processo de despejo.
Existem, no entanto, algumas propostas que devem sercontrariadas frontalmente.

Desde logo, a “demonização” dos proprietários que têm imóveisdevolutos (“Reforçar a capacidade dos municípios se substituírem aosproprietários incumpridores e realizarem obras coercivas e condicionadas emprédios devolutos ou em ruina em resultado de heranças indivisas…”). É nãoperceber três coisas:
-Muitos proprietários não têm condições económicas para assumira reabilitação, mesmo que sejam ajudados;
-Muitos imóveis, mesmo que recuperados, não têm condições pararegressar ao mercado (por exemplo, má localização).
-Não existe falta de habitação disponível.

Por outro lado, não percebe que o que regula o aumento ou diminuiçãodo valor das rendas é o mercado e não qualquer intenção legislativa (“Rever oregime do arrendamento, de modo a voltar a relacionar o valor máximo das rendascom o estado de conservação dos edifícios, minorando este valor nos casos emque os edifícios estejam com grandes ou muito grandes necessidades de reparação”).

O tempo de fixação administrativa das rendas já lá vai esabe-se muito bem o mal que causou ao país.

Também consideramos um erro a aposta que este programa querdar para a aquisição de casa própria em vez de apostar seriamente na estruturaçãode um programa que crie um verdadeiramente mercado de arrendamento (“Simplificara tabela do IMT para aquisição de habitação própria, alargando o limite de isençãoe reduzindo a taxa marginal aplicável a habitações de valor médio, permitindo adedução no valor a pagar do valor suportado na aquisição anterior…”).

O fomento da aquisição de casa própria, além de prejudicar omercado de arrendamento, empurra as famílias para o endividamento bancário, comas consequências nefastas que ocorrem ciclicamente, e que todos os dias vê-mosou lê-mos na comunicação social. Tem ainda outro senão, que é criar dificuldadesà mobilidade das pessoas, com prejuízo evidente na empregabilidade.

Finalmente, a fobia do Partido Socialista quanto aos Fundosde Investimento Imobiliário (“Eliminação do regime de incentivos fiscais atribuídosaos Fundos de Investimento Imobiliário, mantendo apenas os benefícios atribuídosaos restantes promotores de reabilitação urbana”).

Recordamos o que escrevemos no nosso artigo de 30 de junho de 2013, detítulo “Morteaos Fundos de Investimento Imobiliários!”:

“Vamos corrigir mais uma vez o que consideramos serintoxicação da opinião pública e desinformação. Existem dois tipos de fundos de investimento: abertos efechados. Os fundos de investimento imobiliário fechados podem ainda ser desubscrição particular ou de subscrição pública. Acontece que só os fundos abertos e os fundos fechados desubscrição pública têm isenção de IMI. Recordo ainda que os fundos fechadosrepresentam 55,5% do total das carteiras. Seguramente, metade dos fundos deinvestimento imobiliário pagam IMI! Com a medida anunciada também o IMI pago por estes imóveisdiminui. E assim a receita fiscal. Recordo aqui também as palavras de Gonçalo NascimentoRodrigues no seu artigo em http://out-of-the-boxthinking.blogspot.pt/2012/11/a-machadada-final-nos-fundos_5.html#.UdBkkvlwrQM,: 
“Em suma, a proposta apresentada pelo líder da oposição podeaté ser muito "nobre", fazer sentido num discurso mais populista. Noentanto, na prática irá criar enormes constrangimentos às Sociedades Gestoras,aos seus donos (leia-se, os Bancos), à liquidez dos Fundos e, mais que tudo,aos participantes dos Fundos que são os pequenos aforradores Portugueses. Nãosão os grandes investidores, esses há muito que perderam quaisquer benefícios.”
 Durante muitos anos os FII abertos foram objeto deinvestimento de pequenos aforradores, que os viram como boas alternativas aostradicionais depósitos a prazo. O que vai António José Seguro fazer quando começar a corridaaos resgates dos FII os bancos, que não os vão conseguir pagar, ficandosuspensos?
Só mudou o nome do Secretário Geral do Partido Socialista!
Este artigo foi escrito por João Fonseca, Avaliador de Imóveis, telefone 919375417, endereço de correio eletrónico joao.fonseca@formatos.pt. A empresa de referência é www.formatos.pt e dedica-se à avaliação de imóveis

Comércio de rua

Periodicamente analisamos a publicação trimestral da consultora CBRE, Snapshot Rendas _ Yields, que acompanha as rendas e “yields” prime do mercado de investimento imobiliário de Lisboa e Porto. 

É, sem dúvida, uma publicação muito interessante, que constitui um apoio muito importante para a atividade de avaliação de imóveis.


Não podemos deixar de partilhar com os nossos leitores algumas curiosidades que vamos registando, da sua leitura, hoje com destaque para o setor do comércio de rua (dimensão "standard" de 100m2 e como localizações de referência a Rua de Santa Catarina e a zona da Boavista, no Porto e Avenida da Liberdade e Chiado em Lisboa). 

Tem sido assinalado a saturação dos centros comerciais e o apontar das novas insígnias para este tipo de comércio de retalho. Por outro lado, o ambiente económico também começa a desanuviar. Era espectável que o valor das rendas começassem a subir e/ou as “yields” a baixar. 

Assim aconteceu nas duas cidades mais “importantes” do país, com o aumento das rendas e diminuição da Yield. Deste modo, podemos afirmar que o valor dos imóveis subiu, de forma muito significativa na cidade de Lisboa.


Os sinais de retoma que se têm verificado na economia do país também se fez sentir no setor do retalho, com um aumento sustentado de confiança por parte dos retalhistas, que viram os seus resultados melhorados após anos de estagnação.

A cidade do Porto começa a dar sinais de recuperação, ainda que muito ténues.

Com a expectativa da recuperação do mercado do Bolhão, abre-se uma janela de oportunidade para a Rua Sá da Bandeira.
 

Remete para o artigo:
http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2014/05/tambem-no-comercio-de-rua-lisboa-esta.html (Este artigo foi escrito por João Fonseca, Avaliador de Imóveis, telefone 919375417, endereço de correio eletrónico joao.fonseca@formatos.pt. A empresa de referência é www.formatos.pt e dedica-se à avaliação de imóveis)

As avaliações imobiliárias e o seu impacto nas demonstrações financeiras

Oartigo de hoje, versa, mais uma vez, a temática das avaliações imobiliárias e oseu impacto nas demonstrações financeiras.

 As avaliações imobiliárias e o seu impacto nas demonstrações financeiras

Continuamos a insistir nesta problemática, porque queremos contribuir, humildemente, para um melhor esclarecimento da classe a que pertencemos, de Avaliadores de Imóveis.


Fazendouso do nome de um blogue que muito apreciamos, os Avaliadores de Imóveisnecessitam de “pensar fora da caixa”, sem dogmas.

Relembramos,a este propósito, o que pensamos sobre a vida útil  definida nas NCRF’s e a sua implicação naavaliação de imóveis, que explicamos no nosso artigo Vida útil,e que não foi bem aceite em alguns fóruns.





E vem apropósito a divulgação de um trabalho muito bem estruturado, desenvolvido noâmbito de uma dissertação de mestrado em Finanças, por Mariada Conceição F. L. Carapinha Pereira.


Vale a pena visitar o Repositórioda Universidade Portucalense e descarregar a dissertação

Remete parao artigo:
http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2013/01/a-complexidade-da-vida-util.html(Este artigo foi escrito por João Fonseca, Avaliador de Imóveis, telefone919375417, endereço de correio eletrónico joao.fonseca@formatos.pt. A empresa de referência é www.formatos.pt e dedica-se à avaliação deimóveis)

Angariar para vender

Otítulo do artigo de hoje é plagiado do título do excelente livro de MassimoForte (Angariar para Vender / ISBN 978-989-96801-4-2).

Temosa certeza que o autor não se importa, e, mais a mais, reflete exatamente o quefizemos no dia de ontem: estivemos a angariar conhecimentos para melhor venderas nossas competências!

Vema introdução a propósito da tertúlia realizada pela Century21/Habinédita, nainauguração da sua nova na Rua Sá da Bandeira, no Porto.

Foiuma festa bonita, bem organizada, com conversas francas entre “players” damediação imobiliária e também com sessões muito interessantes de, por exemplo,Motivação e PNL .

Doisassuntos prenderam a nossa atenção:

-A presença no evento de empresas concorrentes, no caso, a “KellerWilliams”, a “Remax”e a “Decisões e Soluções”, além da anfitriã.

Foicurioso observar a preocupação de cada uma delas em afirmar que sãoconcorrentes e não adversários, no pior sentido da palavra, e que todas estãodisponíveis para partilhar as suas angariações e, obviamente, o seucomissionamento na venda, sempre com a intenção de prestar um melhor serviço aocliente.

Éuma postura correta, que deveria ser extensível a todas empresas presentes nomercado.

Edeveria ser exportável também para outras atividades, nomeadamente para a quenos diz mais respeito, que é a da avaliação de imóveis.

-A cada vez maior apetência das grandes empresas de mediação, nomeadamente asmultinacionais, para a celebração de contratos de mediação em regime deexclusividade.

Devemosconfessar que não temos uma opinião definitiva sobre esta matéria, mas estamosfirmemente inclinados para a não exclusividade.

Acooperação entre empresas não fica ameaçada, no regime livre, e permite aocliente uma liberdade que não lhe deve ser amputada. Por exemplo, não deve servedado ao cliente a possibilidade de conseguir vender, caso exista um compradorparticular.

Deixamostambém uma reflexão para as grandes mediadoras. De facto, estas têm acapacidade de fazer regular o mercado e impor boas práticas a todas asoutras  empresas.

Foiabordada por diversas vezes a problemática da avaliação dos imóveis e daatribuição do valor de venda (lembro que a legislação proíbe a avaliação deimóveis para os quais estejam mandatados para a venda).

Foramfeitas criticas duras ao método comparativo de mercado, o que não parece detodo justo. Devemos refletir que o método comparativo de mercado está semprepresente nos outros métodos de avaliação, principalmente no que foi muitoapoiado no evento, o método do rendimento.

Todasas dificuldades do método comparativo de mercado seriam esbatidas casoexistisse uma metodologia uniformizada de caracterização dos imóveis,nomeadamente no que diz respeito à definição das áreas. É por causa desta “liberalidade”,em que muitas vezes se comparam áreas úteis com áreas brutas, incluindovarandas e partes comuns na medição da área (sim, já vimos isso!) que o métodocomparativo de mercado muitas vezes não funciona.


Sese juntasse à metodologia uniformizada de caracterização dos imóveis, a obrigatoriedade desta de ser anexada ao contrato de venda, posteriormente informada a uma entidade pública(INE?) e depois tratada estatisticamente, teríamos um mercado quase perfeito eum método comparativo de mercado impoluto!

Remete para o artigo:
(Este artigo foi escrito por João Fonseca, Avaliador de Imóveis, telefone 919375417, endereço de correio eletrónico joao.fonseca@formatos.pt. A empresa de referência é www.formatos.pt e dedica-se à avaliação de imóveis)

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