Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Hoje relembramos o artigo que escrevemos para a publicação Diário Imobiliário e que retrata a problemática da muito discutida "cláusula de salvaguarda".
O Diário Imobiliário é uma publicação online de referência do setor, que deve ser visitada por todos:
"Num país devastado pela conjuntura económica, deve haver um respeito acrescido por aqueles que são menos favorecidos e a quem um cêntimo que seja pode fazer a diferença.
De facto, é confrangedor verificar que uma pequena variação do valor patrimonial tributário (VPT), no valor de quinze mil euros, é suficiente para fazer alterar a colecta do Imposto Municipal de Imóveis no valor de setenta e cinco euros. Considerando a falta de rigor colocada na avaliação extraordinária no âmbito da ajuda externa, imaginam-se os danos causados nos mais carenciados e com menos capacidade de fazer valer os seus direitos.
A opinião pública reagiu com veemência à supressão da cláusula de salvaguarda. Mas será que têm todos o direito moral de o fazer?
Começa-se a duvidar quando se repara que, dos trezentos e oito executivos municipais, somente cento e onze são afectos aos partidos que compõem o governo da Nação. Portanto, cerca de 64% estão em condições de corrigir os efeitos da cláusula de salvaguarda.
Por outro lado, mais de 50% dos executivos municipais aplicam uma taxa de IMI superior a 0,3%. Destes, trinta e quatro aplicam a taxa máxima de 0,5%. Curiosamente, deste número, 73,5% pertencem aos partidos da oposição que, obviamente, não aprovaram a supressão desta cláusula.
É com pena que se verifica que se perdeu uma grande oportunidade para amenizar os efeitos da subida da colecta de IMI nos contribuintes. Estava ao alcance de quem não concordava com a medida resolver o problema, com as ferramentas possíveis: colocando a taxa de IMI do valor mínimo de 0,3% do VPT!
Existia ainda uma outra medida capaz de amortizar os efeitos da supressão da cláusula de salvaguarda. No Orçamento de Estado, estava prevista a transferência de 5% da receita de IRS para as autarquias, com a possibilidade de estas o devolverem aos cidadãos. Também é curioso notar que só catorze autarquias devolveram a taxa máxima de 5% e dezassete devolveram entre 2,5 e 4%.
A protecção dos mais desfavorecidos, no âmbito do IMI, poderia ainda ser mais consistente caso fosse reparada uma injustiça que pode causar centenas de euros de prejuízo. É estranho o silêncio quando passa despercebido o aumento, automático, do VPT, não havendo o respeito pelos cidadãos de o fazer diminuir, também automaticamente, quando se altera o Valor de Construção (Vc) ou o Coeficiente de Vetustez (Cv).
Enfim, era muito simples resolver o problema da cláusula de salvaguarda. Assim houvesse vontade!"
Háuns bons anos, passava na televisão uma série inglesa, de que não nos recordamoso nome, que mostrava o dia a dia de um médico veterinário de província. Em tudodiferente da vivência dos veterinários da cidade!
Mal comparando,também nos sentimos “Avaliadores de imóveis” de província!
Vemesta introdução a propósito de duas notícias de primeira página dos jornais deontem:
“Écada vez mais difícil arrendar casa”- In Diário de Notícias;
“Recordede negócios imobiliários em Portugal”- In Expresso
Umleitor menos conhecedor da realidade achará que o setor atravessa um excelentemomento, em que quem for proprietário tem a sua vida garantida, bastará colocaros imóveis no mercado que rapidamente os transformam em bom dinheiro.
Acreditamosque assim seja, mas só em locais “Premium” de Lisboa e Porto.
Maso mercado imobiliário é feito de muitas outras coisas.
Algumsenhor jornalista conhece a zona dos Lagueirões, na cidade de Valongo? Nósexplicamos, é uma cidade fantasma! Há lá muitos imóveis para venda e paraarrendamento.
Algumsenhor jornalista percorreu a pé a Rua de Santa Catarina até ao cruzamento coma Rua Gonçalo Cristóvão, no Porto? Nós explicamos, é um corrupio de imóveisdevolutos, alguns em muito deficientes condições estruturais que correm o riscode cair na cabeça de algum transeunte.
EMassamá, conhecem? É mais perto de Lisboa!
Ossenhores jornalistas têm ideia de quantos relatos semelhantes a estes podemosreplicar por este país fora?
Osgrandes negócios que se fazem nos grandes centros urbanos não podem representaro mercado imobiliário e muito em particular, o mercado de investimentoresidencial e de logística.
Sãonegócios muitas vezes inflacionados e em que também rapidamente se esgotarão asoportunidades. Ou por falta de imóveis ou por falta de clientes!
Não é só por razões politicas que se começam a ouvir queixas que os “visto gold” estão a escassear.
Enquanto“Avaliadores de imóveis” de província, apercebemo-nos das dificuldades de muitos proprietários emfazer escoar os seus imóveis e também as dificuldades de muitas pequenasempresas em mediar as suas carteiras.
Jápara não falarmos nas dificuldades e da “ginástica” da banca para fazer escoaros seus “monos”!
O mercado imobiliário não é o mar de rosas que nos estão a tentar vender.
Existem ainda muitas dificuldades para superar e atitudes dolorosas para tomar.
Há muitos imóveis que nunca entrarão no mercado. Uma sugestão?
Mais vale demoli-los!
(Este artigo foi escrito por João Fonseca, Avaliador de Imóveis, telefone 919375417 endereço de correio eletrónico joao.fonseca@formatos.pt. A empresa de referência é www.formatos.pt e dedica-se à avaliação de imóveis)
Trata-se de uma metodologia explicada num livro que também já foi objeto deum artigo,de resto um livro excelente, “Avaliação de Bens, Princípios Básicos eAplicações”, de Radegaz Nasser Júnior.
Consiste em definir valores inferiores e superiores para a variação dosdados da amostra, não se considerando os valores que estão fora do intervalo[Limite inferior; Limite superior]
Este limites são encontrados com as seguinte expressões:
Limite inferior = (Média aritmética simples – 30% x Média aritméticasimples)
Limite superior = (Média aritmética simples + 30% x Média aritméticasimples)
Deixamos aqui também as metodologias já explicadas em artigos anteriores:
- A aplicação do Critério de Chauvenet, complementado com o estudo daDistribuição “t” de Student.
Esta metodologia compreende vários passos, nomeadamente o cálculo da médiae do desvio padrão dos valores homogeneizados, a análise desses valores peloCritério de Chauvenet, verificando o quociente entre o desvio de cada amostra eo desvio padrão, que deve ser menor que o valor crítico, fornecido pela tabelade Chauvenet (estando esta condição confirmada podemos afirmar que o imóvel éadequado e deve ser incluído na amostra) e o cálculo da amplitude do intervalode confiança recorrendo à Distribuição "t" de Student, obtendo olimite inferior e superior para a confiança pretendida.
Se existir uma grande amplitude do intervalo de confiança, o valor aescolher deve situar-se em mais ou menos 10% relativamente à média, devendo operito escolher um valor que se encontre neste intervalo.
São considerados “outliers” severos e devem ser banidos, os elementos daamostra que se situem para lá de Q3 + 3 x AIQ ou Q1 – 3 x AIQ.
São considerados “outliers” moderados e a amostra deve ser estudada com esem a sua presença, os elementos que estejam depois de Q3 + 1,5 x AIQ ou Q1 –1,5 x AIQ.
Este estudo só deve ser feito após a homogeneização da amostra, por forma aque todos os elementos possam ser comparáveis.
(Este artigo foi escrito por João Fonseca, Avaliador de Imóveis, telefone 919375417 endereço de correio eletrónico joao.fonseca@formatos.pt. A empresa de referência é www.formatos.pt e dedica-se à avaliação de imóveis)
Por iniciativa dacoligação PSD-CDS, está presente na Assembleia da República um projeto de lei (Projetode Lei n.º 964/XII) que pretenderegular o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveisque prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional. Pretende criar umregime jurídico uniforme da atividade dos peritos avaliadores de imóveis exercidano contexto de qualquer um dos setores financeiros.
É uma iniciativacom mérito, que visa, entre outros aspetos, contribuir para a confiança nasavaliações e valorizações de imóveis, para a credibilidade deste mercado e dotrabalho desenvolvido pelos peritos avaliadores.
Valoriza que asavaliações tenham por suporte num perito avaliador independente, que detenhauma qualificação profissional relevante e reconhecida e que tenha experiênciaquanto à localização e à categoria do imóvel que esteja a ser avaliado.
Quanto aos peritosavaliadores de imóveis atualmente inscritos junto da CMVM, de acordo com a proposta “verão a suainscrição convertida oficiosamente em registo, sem prejuízo do dever decumprimento das disposições relativas ao exercício da atividade, designadamenteo dever de celebrar através de documento reduzido a escrito com a entidade dosistema financeiro em causa, a observância das regras quanto a idoneidade e odever de adotar políticas e procedimentos por escrito.”
Propõe tambémmudanças quanto à obrigação de subscrição de seguro de responsabilidade civil, com limites de capital fixo seguro conforme ovolume de avaliações realizado. Mantém os atuais 250.000€ se o perito avaliador comprovar que o montante dos ativosavaliados foi inferior a 20M€.
Exige ainda que os peritos avaliadores de imóveis sejam externos e independentesface à entidade contratante ou ao grupo em que a entidade se integra e aindaque a sua remuneração não dependa, direta ou indiretamente, do valor de avaliação ou do valor doimóvel.
(Apesar dos Códigos Deontológicos dasduas associações profissionais de avaliadores assim o exigirem, esta práticatem sido frequentemente desrespeitada. Acontece com frequência que o Estado eas Instituições Bancárias tenham tabelas de remuneração indexadas ao valor de avaliação)
Só reconhece qualificação e experiência profissionais para o exercícioda profissão de perito avaliador de imóveis a quem
“Possuir licenciatura, pós-graduação ou mestrado adequados à avaliaçãode imóveis e currículo profissional relevante, que demonstrem:
a)Conhecimento nas seguintes áreas:
i)Princípios da Teoria Económica;
ii) Princípios de Finanças Empresariais;
iii) Funcionamento dos Mercados Financeiros;
iv)Construção;
v) Energia, Ambiente e Proteção dos Recursos;
vi) Planeamento Urbanístico Ordenamento do Território;
vii) Gestão e Operações Imobiliárias;
viii) Ética na Atividade Financeira.
b)Conhecimento aprofundado nas seguintes áreas:
i)Análise de projetos de investimento;
ii) Métodos de Avaliação de Imóveis;
iii) Contabilidade e Fiscalidade do Imobiliário;
iv)Instrumentos Financeiros de Investimento no Imobiliário;
v)Direito Aplicável ao Imobiliário e ao Investimento no Imobiliário.
c)Prática profissional diversa com duração e níveis de responsabilidadeque estejam em consonância com as características e a complexidade da atividadede avaliação de imóveis.
(Esbate-se o “mito” que só uma classe profissional está apta arealizar avaliações de imóveis, afirmando, como nós sempre defendemos, a interdisciplinaridadede áreas de conhecimento.)
De acordo com o documento “O conhecimento aprofundado pressupõe ummínimo de 45 créditos de acordo com o Sistema Europeu de Transferência eAcumulação de Créditos”.
(A proposta não acautela que a transição automática de todos osperitos que fazem parte, atualmente, da lista da CMVM, tenham que ter o número mínimode créditos exigidos.)
Por último, reformula os conteúdos mínimos que devem ter osrelatórios de avaliação.
Estamos expectantes quanto ao destino desta proposta, que,provavelmente, deverá baixar à Comissão de Orçamento, Finanças e AdministraçãoPública.
(Este artigo foi escrito por João Fonseca, Avaliador de Imóveis, telefone919375417 endereço de correio eletrónico joao.fonseca@formatos.pt. A empresa de referência é www.formatos.pt e dedica-se à avaliação de imóveis)
