Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
A utilização da inferênciaestatística como ferramenta do método comparativo de mercado tem vindo a ter umcrescente interesse na classe dos avaliadores de imóveis.
Permite-nos que a partir deuma amostra representativa se possam extrair conclusões sobre uma população.
Entre as suas váriasvantagens, tem uma que seguramente melhora a qualidade de uma avaliação deimóveis, ou seja, retira qualquer subjetividade à analise e permite que umasérie de testes sejam realizados para verificar a qualidade de uma avaliação.
Na avaliação de imóveisrecorremos a modelos de regressão linear, onde o Microsoft Excel desempenha umpapel preponderante.
No entanto, é semprenecessária uma série de testes, nomeadamente de significância de regressores edo modelo (distribuição t de Student e de Snedecor), linearidade,normalidade dos resíduos, homocedasticidade, colinearidade oumulticolinearidade, ou ainda a existência de “outliers”.
Para o avaliador de imóveis são de leitura obrigatória osartigos 34º, 35º, 36º, 37º, 38º, 43º e, muito importante, o artigo 107º, 5.
Continua a ser necessário a aplicação de dois dos trêsmétodos de avaliação (comparativo, rendimento e custos), abrindo apossibilidade de, justificadamente, poderem ser aplicadas outras metodologias.Nestes casos, que ser fundamentada a não aplicação dos métodos atrásmencionados e a justificação pela escolha do método alternativo. No entanto,tem sempre que ser complementada com a apresentação do valor que resultaria daaplicação da aplicação do método tradicional que se revelasse menosdesadequado.
Neste aspeto, há claramente uma melhoria em relação aoregulamento anterior, que obrigava à apresentação do valor do imóvel queresultaria se os métodos (pelo menos dois) tivessem sido aplicados.
Caracterizamos de muito importante o artigo 107º, 5:
“5 — Até à data de entrada emvigor da legislação especial relativa ao acesso e exercício da atividade dosperitos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades dosistema financeiro:
a) O conteúdo e estrutura do relatório de avaliação do perito avaliador deimóveis de organismo de investimento coletivo rege -se pelo disposto no artigo18.º do Regulamento da CMVM n.º 8/2002;
b) O acesso à atividade de perito avaliador de imóveis de organismo deinvestimento coletivo rege -se pelo disposto nos artigos 19.º a 21.º doRegulamento da CMVM n.º 8/2002.
Vai mesmo sair nova legislação pararegular o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis!
(Em consequência, urge rever o projeto do Código das Expropriações!)
A lei n.º 31/2014, de 30 de junho, estabeleceu as bases gerais da politica pública de solos, do ordenamento do território e do Urbanismo.
Apesar da importância (e também das consequências) da classificação dos solos em urbanos e rústicos, no artigo de hoje vamos nos centrar na temática da avaliação.
Esta lei dedica-lhe, no capítulo III, cinco artigos de que destacamos:
CAPÍTULO III
Avaliação
Artigo 67.º
Âmbito de aplicação
1 — O disposto no presente capítulo aplica-se à avaliação do solo, das instalações, das construções, edificações e outras benfeitorias, bem como dos direitos legalmente constituídos sobre ou em conexão com o solo e benfeitorias que suporta. 2 — A avaliação, nos termos do número anterior, tem por objeto a determinação: a) Do valor fundiário para efeitos de execução dos planos territoriais de âmbito intermunicipal ou municipal, na ausência de acordo entre os interessados; b) Do preço a pagar ao proprietário na expropriação por utilidade pública e na venda ou no arrendamento forçados, nos termos da lei; c) Do valor dos imóveis para efeitos fiscais. … Artigo 69.º Critérios gerais para a avaliação do solo 1 — O solo é avaliado pelo método de avaliação mais apropriado, tendo em consideração a sua situação concreta, nos termos dos artigos seguintes. 2 — A avaliação do solo faz-se de acordo com os métodos comparativo de valores de mercado, de capitalização do rendimento ou de custo de reposição, a definir em lei. 3 — A avaliação das edificações tem em conta o respetivo estado de conservação. …
Muito claramente, este documento define quais as técnicas que devem ser adotadas para a avaliação dos solos. Seria portanto desejável que a legislação que aparecesse a montante fosse coerente.
Em nossa opinião, tal nosso acontece.
O Decreto-Lei 80/2015, de 14 de maio, que procede à revisão do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial. No artigo referente a expropriações, o artigo 159º:
Artigo 159.º
Expropriação por utilidade pública
1 — Podem ser expropriados os terrenos ou os edifícios que sejam necessários à execução dos programas e dos planos territoriais, bem como à realização de intervenções públicas e instalação de infraestruturas e de equipamentos de utilidade pública. 2 — As expropriações referidas no presente artigo seguem o disposto no Código das Expropriações. …
A contradição começa aqui.
Quer o Código de Expropriações quer o projeto de Código de Expropriações (que nunca mais é publicado) não seguem os métodos apontados no artigo 67º da Lei n.º 31/2014.
Estamos na altura ideal para, definitivamente, aproximarmos o valor das indemnizações por expropriação do valor de mercado, e não de um qualquer valor fixado por portaria.
"O Gerador de preços é uma base de dados paramétrica e interactiva que permite ao utilizador obter o preço para o artigo escolhido atendendo aos materiais, equipamentos e processos construtivos seleccionados. O Gerador de preços inclui um novo sistema paramétrico, desenhado para contemplar a grande maioria das opções tipológicas, geográficas e económicas que influenciam o custo final da obra, ao mesmo tempo que integra produtos de fabricantes com todas as suas características. O Gerador de preços da CYPE Ingenieros incorpora ajustes paramétricos que permitem ter em conta:
A zona geográfica do país para o qual se vai executar o projecto e os preços de mercado correspondentes (na secção Países com Geradores de preços de CYPE, pode consultar los países que dispõem de Gerador de preços).
No rendimento da mão de obra e maquinaria:
O volume da obra (superfície construída, etc.).
A tipologia: habitação unifamiliar, edifícios de habitação, vivendas em banda, etc.
A complexidade geométrica da planta tipo.
O número de pisos acima e abaixo do nível do solo.
A superfície média da planta.
O grau de dificuldade nos acessos da obra (centros urbanos pedonais, etc.).
A dificuldade topográfica do lote.
..."
É uma cortesia da empresa CYPE Ingenieros, SA que gostaríamos que continuasse sempre acessível. Ao registarmos-nos no sitio da "internet" da empresa temos acesso a informações adicionais.
A utilização da inferênciaestatística como ferramenta do método comparativo de mercado tem vindo a ter umcrescente interesse na classe dos avaliadores de imóveis.
