Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
O artigo de hoje não é mais que uma atualização do artigo que publicamos em 25 de novembro de 2012, e que reflete as diferenças entre as cidades de Porto e Lisboa.
É realizado a partir da publicação ”Portugal Rendas & Yields |Snapshot,” de autoria da consultora CBRE, que, de uma forma muito simples, nos permite concluir a diferença que existe no mercado imobiliário do Comércio de Rua nas duas principais cidades do país.
A análise centra-se nos valores das rendas e yields prime de cada uma das cidades.
De acordo com a metodologia da consultora Renda Prime “Representa o valor máximo da renda que pode ser esperado no período em analise para um espaço de dimensão standard [adequado à procura nessa localização, de elevada qualidade e situado na melhor localização. A Renda Prime não incorpora os incentivos comummente praticados no mercado nesse período.” e Yield Prime “Representa a yield mais baixa que pode ser esperada no período em análise para a aquisição de um imóvel de Classe A, situado numa localização privilegiada, totalmente arrendado e com rendas de mercado. Considera-se imóvel de Classe A o que tem uma construção recente, equipamento moderno e layout eficiente.”
São consideradas lojas de 100 m2 de área útil, na Avenida da Liberdade e Chiado, em Lisboa, e Rua de Santa Catarina e Boavista, no Porto.
Registamos no gráfico seguinte a evolução dos preços nas duas cidades, considerando o 3ºT de 2009 como Base 100:
No cenário de crise que o país atravessou, em Lisboa o mercado manteve-se estável aos longos quatro anos de crise (2009-2013), com tendência acentuada de subida nos últimos dois anos. Contrariamente, o mercado do Porto teve uma descida abrupta, começando no último ano a subir, mas ainda abaixo dos valores de 2009.
Admitindo que “não há mal que sempre dure nem bem que nunca acabe”, será que as atenções dos investidores vão ser orientadas mais para norte?
O Decreto Regulamentar n.º 15/2015, de 19 deAgosto, vem complementar a Lei n.º 31/2014, de 30 de junho, que estabeleceu asbases gerais da política pública de solos, do ordenamento do território e doUrbanismo e arevisão do regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial (RJIGT).
Relembramosque, de acordo com esta legislação, “Agora o solo urbano corresponde ao queestá total ou parcialmente urbanizado ou edificado e, como tal, afeto em planoterritorial à urbanização ou edificação. Por sua vez, o solo rústicocorresponde àquele que, pela sua reconhecida aptidão, se destine, nomeadamenteao aproveitamento agrícola, pecuário, florestal, à conservação e valorização de recursosnaturais, à exploração de recursos geológicos ou de recursos energéticos, assimcomo o que se destina a espaços naturais, culturais, de turismo e recreio, eaquele que não seja classificado como urbano.”
Estedecreto regulamentar “cumpre o objetivo de estabelecer os critérios a observarpelos municípios, comunidades intermunicipais e associações de municípios noâmbito dos procedimentos de elaboração, alteração e revisão dos planosterritoriais de âmbito intermunicipal e municipal, assim se permitindo que, numdomínio de elevada complexidade técnica, possam aqueles planos dispor de umabase harmonizada de critérios.”
A avaliação de um hotelé um caso particular da avaliação de um imóvel e a “prova mais provada” quecusto não é valor e que a avaliação imobiliária não é “contar tijolos”,implicando toda uma transversalidade de conhecimentos.
Propomos para a leiturade férias desta semana dois relatórios de avaliação de unidades hoteleiras etambém um artigo sobre as metodologias a aplicar (seguir as ligações) :
As avaliações dos hotéisforam realizadas pela CBRE e o artigo sobre avaliação de hotéis por Ana CamposBlanco e Sophie Perret, da HVS. Os documentos encontram-se disponíveis "online".
Os documentos quedisponibilizamos têm ainda a vantagem de permitir treinar a língua inglesa!
A revista “Revisorese Auditores”, número 68, da Ordem dos Revisores Oficiais de Contas,publicou um artigo muito interessante sobre o justo valor de imóveis, deautoria de António Miguel Valente Martins, Professor Auxiliar da Universidadeda Madeira.
Faz uma ligação muito precisa entre o justo valor e asmetodologias de avaliação que devem ser aplicadas para a sua estimativa.
Existem aspetos que gostaríamos de salientar, mesmo quealguns numa perspetiva crítica.
Começamos por enaltecer a postura do autor ao afirmar aavaliação imobiliária como uma atividade multidisciplinar que requer um amploleque de conhecimentos.
Já não estamos de acordo quando exclui o método da regressãomúltipla como abordagem ao justo valor. De facto, esta será a forma maiscorreta de se abordar o comportamento do mercado, sempre que seja possível aplicar,porque retira qualquer subjetividade ao processo de avaliação.
O artigo tem uma explicação muito clara diversos aspetos quesão indispensáveis quando estimamos o justo valor. Falamos, por exemplo, dahierarquia do justo valor, da noção de mercado principal e da utilização do “máximoe melhor uso” para o imóvel.
Finalmente, outro aspeto que discordamos fortemente são asconsiderações feitas sobre a intervenção dos peritos avaliadores de imóveis.
Segundo o autor, as normas internacionais de contabilidadenão o exigem, apenas é aconselhada para as propriedades de investimento.
Ofacto é que a NCFR 7 – Ativos fixos tangíveis declara expressamente:
“32 — O justo valor de terrenos e edifícios deve serdeterminado a partir de provas com base no mercado por avaliação que deverá serrealizada por avaliadores profissionalmente qualificados e independentes. Ojusto valor de itens de instalações e equipamentos é geralmente o seu valor demercado determinado por avaliação.”
As férias de verão começaram e, à semelhança de anos anteriores, divulgamos alguma leitura que consideramos interessante e que poderemos ler em qualquer ambiente relaxado.
No artigo de hoje apresentamos a dissertação de mestrado "Plano de negócio urban living para exploração de um conceito de arrendamento de residências In-house studio", da autoria de Dora Maria Condeça Sampaio e orientado por Rui Alpalhão. Pode ser obtida em https://repositorio.iscte-iul.pt/handle/10071/6811 .
Para aumentar a curiosidade, apresentamos um pequeno excerto do resumo publicado no site:
"Neste estudo pretendeu-se avaliar a viabilidade económica do lançamento de um produto inovador ao nível do serviço de arrendamento, denominado pelo autor como Residência “In-House Studio”, que será implementado pela empresa Urban Living num prédio no centro de Lisboa. Este produto segue uma estratégia de diferenciação, respondendo às necessidades de um segmento de mercado de nicho: jovens trabalhadores ou estudantes universitários mais exigentes ao nível da qualidade e do conforto, e com maiores rendimentos disponíveis para pagar por um produto diferenciador. Pretende-se vender um serviço de alojamento local de qualidade, distinto do tradicional arrendamento predial de “paredes nuas”...."
