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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

International Property Measurement Standards: Residencial Buildings


Já aqui apresentamos a organização InternationalProperty Measurement Standards Coalition(http://ipmsc.org/), e também já abordamos a sua a importância para oimobiliário.
(Em http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2014/09/areas-e-confusoes.html#uds-search-results)

Relembrando, a IPMSC é a “group of70 professional and not-for-profit organisations from around theworld, working together to develop and implement internationalstandards for measuring property”.

Encontra-se já publicada a IPMS:Office Buildings e em consulta a IPMS:Residential Buildings, podendo ser feito o “download” dos respetivosdocumentos seguindo as ligações.

Aproveitamos esta oportunidadepara lançar o desafio às empresas de mediação imobiliária que operam em Portugalpara adotarem estas normas, numa época em que o paradigma da mediaçãoimobiliária está a mudar.

As empresas de mediaçãoimobiliária, com o pretexto de servirem melhor os seus clientes, cada vez mais apostamna exclusividade na promoção da venda dos imóveis.

Esta opção requer umatransparência sem limites, que só se poderá afirmar na sua plenitude quandopermitirem que se compare com rigor as diversas opções disponíveis no mercado.

É do conhecimento geral a pesquisa feita pela empresa JLL (Jones Lang LaSalle) mostrando que,dependendo do método utilizado, a área útil de um imóvel pode desviar-seaté 24%!

Partilha e os Fundos de Investimento Imobiliário.


Estivemos presentes esta semana num pequeno “workshop”dinamizado por Massimo Forte, no âmbito da apresentação da terceira edição doseu livro (Angariarpara vender).

O tema foi a“Partilha”, neste caso aplicada à angariação imobiliária.

É um tema que nos é muito caro, e que nóspraticamos religiosamente. E foi através da partilha do “Out of the Box - Real Estate& Finance” que tivemos conhecimento da notícia do “Fundspeople.pt” sobre arentabilidade dos fundos de investimento imobiliários abertos.

Estavaencontrado o mote para o nosso artigo de hoje.

O artigo temdois propósitos: criticar a falta de transparência na informação prestada aosinvestidores (pequenos aforradores) e também…partilhar informação!

O Sistema de Informação e Difusão da CMVM publica a carteiradiscriminada dos imóveis que compõem os fundos, que deveria ser um bom auxiliarpara a decisão de investimento. Com transparência, os aforradores teriamhipótese de verificar a carteira de imóveis e assim fundamentar o seuinvestimento.

Ora, na maioria dos casos, é completamente impossívelidentificar o património dos fundos. Curiosamente, os três fundos com melhorrendimento são os que têm menor transparência na informação prestada!

Exemplo:




E o que vamos partilhar?

Um ficheiro com as carteiras dos imóveis dos fundos deinvestimento imobiliários abertos. Pode ser descarregado [aqui].



Mesmo com as deficiências que já mencionamos, encontramosinformação que nos pode ser muito útil.

Quanto mais não seja paracomparamos os preços de venda de imóveis de fundos de investimento com osvalores registados!

E assim definhou Abelterium…


Numa das três vias que ligavam Olisipo (Lisboa) a AugustaEmerita (Mérida), situa-se Abelterium (Alter do Chão), edificada pelos romanos.

Os seus ex-libris são o Castelo, mandado erigir por D. PedroI, os exemplares arquitetónicos do renascimento, as casas apalaçadas e edifícios doestilo barroco, a Coudelaria de Alter, fundada por D. João V e dinamizada porD. José I. Aliás, era daqui o cavalo “Gentil” que serviu demodelo à estátua no Terreiro do Paço. Mais recentemente, a Estação Arqueológicade Ferragial D’El Rei.

E o seu imobiliário?

São casas abandonadas, de traça característica do Alentejo, comportas e janelas tapadas com tijolo, e uma zona industrial desocupada!

Como foi possível chegar a este ponto? Por razões que nãoestão diretamente ligadas ao imobiliário:

- Politicas públicas enganosas que levaram à destruição da Coudelariade Alter;
- Promessas nunca cumpridas de construção da barragem doPisão, que só é assunto do poder central em vésperas de eleições;
- Falta de concertação entre as obras do Estado e as obrasMunicipais, aliada ao acesso fácil dos fundos comunitários. Exemplo elucidativofoi a construção da Zona Industrial. Para a Zona Industrial funcionar, oIC 13 deveria ter estado pronto na mesma altura e não dez anos depois.
Ou seja, quando existia investimento privado mas não haviaIC13, para facilitar o acesso e aumentar a sua atratividade. Quando apareceu aIC13, muitos anos depois, já não existia investimento privado.
- Aposta dos sucessivos executivos camarários na execução dehabitação nova, ao longo dos anos 90 e início do novo século, só tardiamenteinvertida. É certo que as questões da reabilitação urbana só nos últimos anos forammoda.
- Estratégia inexistente de promoção turística do concelho

Como inverter a situação?

- Despolitização das questões que gravitam à volta da Coudelariade Alter e investimento na sua reorganização e gestão. Investir na CoudelariaNacional não é um investimento keynesiano. Representa vendas, representainternacionalização, representa turismo. Porque não a sua concessão a privados,por um período de tempo que assegure a sua rentabilidade, com um caderno deencargos exaustivo e exigente?;
- Construção da barragem do Pisão e irrigação das terras donorte alentejano. A freguesia de Seda, no concelho de Alter do Chão, é umexemplo de que a água é um fator de promoção da agricultura. Existem extensõesimensas de olivais e de vinhas, também acompanhadas de uma unidade produtora deleite de nível internacional;
- Promoção de uma verdadeira estratégia para o turismo, conceçãode eventos culturais que possam ter um efeito “âncora” e acabar com asfestinhas de artistas de gosto duvidoso. É preciso procurar os turistas, chamá-los,e não esperar que estes se lembrem que Alter do Chão existe;
- Reabilitação do património imobiliário virada para oalojamento local.

E assim o imobiliário em Abelterium agradecerá!

À volta dos números…

A Câmara Municipal de Lisboa mandou estimar o valor de mercado dos terrenos da antiga Feira Popular. Para obter um valor sustentado pediu a colaboração de cinco empresas de avaliação de imóveis.

Depois de analisar os respetivos relatórios concluiu que “Verificou-se ainda um razoável grau de convergência entre as cinco propostas entre os valores emitidos pelas 5 (cinco) diferentes entidades, …”

A convergência encontrada revela uma diferença de 56.000.000€ (cinquenta e seis milhões de euros) entre a proposta mais alta e a proposta mais baixa! Só representa uma diferença de 55%!

Ficou satisfeita porque “É possível ter como referência que o valor base agora estabelecido (€ 944,24/m2) é superior em 4% ao valor base efetivo da hasta pública n.º 4/HP/DMSC-DA/2005, que foi de €906,00/m2…”. Esqueceu-se que em 2005 ainda estávamos longe da crise. Preços de hoje na linha de preços de 2005?

Ficou satisfeita também porque “A razão entre o valor atual atribuído ao terreno e o valor do empreendimento como concluídos varia entre 21% a 35%, o que são parâmetros aceitáveis.”. De facto, uma diferença de 67% é absolutamente normal!

Conclui que, fazendo a média dos três valores de mercado estimados mais elevados, o valor da hasta pública adequado seria de 135.700.000€ (cento e trinta e cinco milhões e setecentos mil euros).

Nós não concordamos com este valor porque:


Neste cenário, este valor deveria estar entre 117.000.000€ e 123.000.000€.

Mas também afirmamos que a metodologia de venda mais correta seria o ajuste direto.

E, noutro fórum, explicaremos porquê!

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