Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Esta semana ocorreu a hasta pública de venda dos terrenos da antiga Feira Popular de Lisboa.
Um acontecimento que estaria votado ao sucesso, a acreditar nas notícias da imprensa e também da própria Câmara Municipal de Lisboa.
Eram chineses, era a Fidelidade, era o Ikea, enfim, como alguém dizia com alguma piada, eram “resmas de candidatos”.
Pelos vistos era toda a gente, menos o moderador deste blogue!
A este respeito, vale a pena relembrar o nosso último artigo de opinião para a “Vida Imobiliária”, entretanto publicado. O seu título era “Os terrenos da antiga Feira Popular e as bases de valor.”:
Atualizamos o nosso artigo de 29 de janeiro de 2012, acerca das diferenças entre taxas de atualização e taxas de capitalização.
O desafio que colocamos é: concordam com a opinião expressa?
“É recorrente na avaliação de património que a taxa de capitalização (yield) tenha um valor inferior à taxa de atualização.
Relembramos que aplicamos o conceito de capitalização quando temos uma renda atual que queremos projetar no futuro, ao contrário do conceito de atualização, quando temos uma renda futura que queremos atualizar para a data de hoje.
Entretanto chamou-nosainda a atenção o facto de a Portaria remeter para o Decreto-Lei 60/2002 de 20de março, que seria revogado cerca de oito dias depois!
Quanto às promessasfeitas, elas foram:
“O diretor- geral doTesouro e Finanças define o modo de adaptação dos critérios e das normastécnicas a que se refere o artigo anterior às avaliações promovidas pela DGTF,através de instruções a publicitar no Diário da República e no sítio da DGTF nainternet no prazo de 90 dias contados da publicação da presente portaria.”-Artigo 2º
“Fica autorizado odiretor -geral do Tesouro e Finanças a rever as tabelas em vigor relativas aospagamentos a cargo das entidades interessadas devidos aos peritos avaliadoresde imóveis, bem como das demais despesas resultantes das avaliações, a aprovarnos termos do artigo 111.º do Decreto -Lei n.º 280/2007, de 7 de agosto.”-Artigo 8º (O disposto no artigo 8.º produziria efeitos no prazo de 180 diascontados da publicação da portaria).
Nenhuma destaspromessas foi cumprida nos prazos estipulados.
Nas nossas deslocações semanais de trabalho a Lisboa privilegiamosa passagem pela A29/A17/A8.
Na zona de Aveiro deparamo-nos com um estádio de futebol quenão é ocupado por eventos desportivos. Na página de apresentação, na internet, estádemonstrada a sua verdadeira vocação: congressos e conferências, reuniõesempresariais, exposições e “workshops” e, também, casamentos e batizados!
Tanto quanto julgamos saber, pertence a uma empresamunicipal.
Como será avaliado, nas contas da empresa?
Em nossa opinião, como é um ativo especializado e raramentetransacionado (não temos memória de transações de estádios de futebol), aabordagem deve seguir o Deprediated Replacement Cost (método do custo desubstituição depreciado).
Terá de ser estimado o custo de construção de um estádio defutebol atual, equivalente ao existente, adicionado ao custo de aquisição de um terreno com as mesmascaracterísticas, em termos de valorização.
A questão que poderá ser polémica é o conceito de “estádiode futebol equivalente”. É que este campo foi construído para que o clube dacidade (Beira-Mar) lá jogasse, na primeira divisão. Assim justificava-se a existênciaum com trinta mil utentes.
Só que o Beira-Mar (infelizmente, porque é um clubehistórico) foi relegado para os campeonatos distritais. Assim sendo, não sejustifica um estádio com trinta mil utentes, e também não temos memória, emPortugal, de um casamento com trinta mil convidados.
Cinco mil lugares já chegarão (aliás, o clube já nem jogalá!).
O custo do “estádio de futebol equivalente” ésubstancialmente mais baixo.
