Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Estando-se a ultimar as contas de 2015, nunca é de mais relembrar que os Empresários, os Técnicos Oficiais de Contas e, porque não, os Revisores Oficiais de Contas, devem prestar uma especial atenção ao impacto que o imobiliário pode ter nas contas das empresas.
Por isso, as palavras que transcrevemos, de Joaquim Fernando da Cunha Guimarães, na Revista Electrónica n.º 53, de Junho de 2010, são demasiado importantes para serem ignoradas:
“A imagem verdadeira e apropriada está para a contabilidade, assim como a justiça está para o direito”.
Vem a propósito relembrar que as demonstrações financeiras devem mostrar uma imagem verdadeira e apropriada da posição financeira, do desempenho e das alterações na posição financeira de uma entidade, seja ela da economia real ou da economia social.
Os Técnicos Oficiais de Contas, ao assinarem as demonstrações financeiras e as declarações fiscais, em conjunto com o Representante Legal da Empresa, assumem vincadamente as suas responsabilidades em prol da “imagem verdadeira e apropriada”.
Por outro lado, nas empresas sujeitas a revisão legal das contas, os Revisores Oficiais de Contas também assumem a sua responsabilidade ao emitirem os seus relatórios de certificação legal das contas fazendo referência explícita à “imagem verdadeira e apropriada”.
Esta metodologia compreende vários passos, nomeadamente ocálculo da média e do desvio padrão dos valores homogeneizados, a análisedesses valores pelo Critério de Chauvenet, verificando o quociente entre odesvio de cada amostra e o desvio padrão, que deve ser menor que o valorcrítico, fornecido pela tabela de Chauvenet (estando esta condição confirmadapodemos afirmar que o imóvel é adequado e deve ser incluído na amostra) e o cálculoda amplitude do intervalo de confiança recorrendo à Distribuição "t"de Student, obtendo o limite inferior e superior para a confiança pretendida.,tendo ainda abordado a estimativa da amplitude do intervalo de confiançarecorrendo à Distribuição "t" de Student, obtendo o limite inferior esuperior para a confiança pretendida.
Com o pequeno tutorial que apresentamos, pretendemos mostraros passos necessários para a validação da amostra e para a obtenção dos Intervalosde Confiança.
Estas metodologias deverão ser prática corrente da avaliaçãode imóveis e devem estar ao alcance de cada perito avaliador de imóveis.
(Artigo em Out Of The Box, a quem agradecemos a permissão para publicação)
(Sou, desde há alguns anos, um leitor atento do Out Of The Box. Foi com surpresa que recebi o convite de Gonçalo Nascimento Rodrigues para pertencer à lista de “Associate Thinker”. Foi também com orgulho, pois todos nós gostamos de estar junto dos melhores!).
O Out of the Box define-se como “um portal português de Finanças Imobiliárias” e um “centro de partilha de conhecimento e informação sobre o mercado imobiliário e financeiro”. Não é de estranhar que os conteúdos sobre avaliação partilhados reflitam, de algum modo, este seu posicionamento.
No entanto, a avaliação de imóveis, assunto sobre o que me proponho escrever, é muito mais abrangente. Existem muitas particularidades na profissão de Perito Avaliador de Imóveis que são desconhecidas e que têm um impacto decisivo na vida das pessoas. A minha missão como contribuinte do blogue será cumprida se eu conseguir, ao longo dos meus artigos, partilhar algumas dessas particularidades.
Assim sendo, proponho-me começar comentando as consequências da revogação do Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro.
A lei do regime de arrendamento urbano de 1990 instituía para o arrendamento habitacional diversos regimes, entre os quais se destacaria o regime de renda condicionada.
Cairiam neste regime todos os contratos por livre iniciativa entre as partes, os fogos construídos para fins habitacionais pelo Estado ou pelos seus organismos subsidiários, os fogos construídos por cooperativas de habitação económica, associações de moradores, cooperativas de habitação-construção que, de alguma forma, tivessem recebido, direta ou indiretamente, subsídios do Estado.
Neste regime, o valor máximo das rendas não podia exceder o duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa das rendas, fixada por portaria governamental, pelo valor atualizado do fogo.
É curioso verificar que esta legislação, do ano de 1990, já mencionava um Código de Avaliações que nunca veio a ser publicado, sendo previsto um regime transitório que se tornou definitivo até entrar em vigor a atual lei do arrendamento habitacional.
Para o cálculo do valor atualizado do solo, explicado no Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro, o Governo fixava todos os anos, no mês de outubro, para vigorar no ano seguinte, os preços de construção de habitação por metro quadrado.
O país era ainda dividido em três zonas e a cada uma delas correspondia um preço de construção por m2.
A revogação de Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro, e da divulgação dos preços de construção de habitação veio criar dificuldades a entidades que o utilizavam como referência. Essas entidades eram:
As companhias de seguro, para efeitos de determinação e fixação do capital a garantir no âmbito de vários contratos de seguros, nomeadamente no contrato de seguros de multirriscos de habitação. Estas utilizavam os valores fixados como referência e, a partir deles, extrapolavam para outros tipos de imóvel, que não os de habitação. Por exemplo, costumavam aplicar as seguintes percentagens sobre o valor da portaria:
Escritórios – 60%;
Pavilhões Industriais – 50%;
Garagens – 40%;
Zonas Comuns – 30%;
Os Tribunais, no âmbito da aplicação do Código das Expropriações. Este código utilizava, supostamente a título meramente indicativo (mas que era utilizado quase sempre!), os montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada.
Durante muitos anos, os cidadãos foram prejudicados, porque indemnizações que deveriam aproximar-se do valor de mercado eram estimadas através de legislação fixada administrativamente.
Confirmado que foi o desaparecimento do Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro, em novembro de 2014, como resolveram estas entidades o problema?
Seria importante que os poderes públicos prestassem atenção a esta orfandade.
Será que continuam a aplicar legislação já revogada para sustentar as decisões que tomam?
Finalmente, o Código das Avaliações nunca viu a luz do dia. Não seria de ponderar estender a lei 153/2015 para a avaliação de qualquer imóvel e para qualquer tipo de avaliação que se realize em Portugal?
A capa da revista Visão desta semana afirma, com toda aconvicção, que “casas voltam a ser negócio”.
Nós também achamos. Mas também achamos que a informaçãoprestada pela revista aos seus leitores deve ser consistente, coerente everdadeira.
Custa-nos muito a acreditar que apartamentos novos sejammais baratos que apartamentos usados. Admitimos que tal possa não acontecer masem circunstâncias muito especiais, que não podem ser generalizadas:
Também nos custa a acreditar nas diferenças exageradas entrenovo e usado. O exemplo que se segue refere-se a apartamentos de tipologia T2:
Também nos custa a acreditar que a habitação no centro deLisboa seja menos rentável que na periferia. O exemplo que se segue também serefere a um apartamento T2:
E em que acreditamos?
Que esta notícia não teve a ajuda de um profissional (nemsequer sabemos quem foi o seu autor)!
É por estes motivos que é importante a classe dos PeritosAvaliadores de Imóveis!
A integração de terrenos em Reserva Agrícola Nacional, emdata posterior à aquisição pelos expropriados, tem sido uma matéria muitodiscutida entre expropriantes e expropriados, e objeto, também, de muitalitigância nos Tribunais.
O Acórdão 599/2015 de 26 Nov. 2015, do TribunalConstitucional, 3ª Secção, Processo 124/13, que partilhamos [Descarregaraqui], é muito claro e pode colocar uma pedra sobre este assunto:
“Não é julgada inconstitucional a interpretação efetuada dosartigos 23.º, n.º 1, 25.º, n.º 2 e 26.º, n.º 12, quando se considera não sepoder avaliar o terreno expropriado como apto para construção, nem aplicar poranalogia o preceituado no artigo 26.º, n.º 12 do Código das Expropriações,mesmo que tal terreno cumpra os requisitos gerais do seu artigo 25.º, n.º 2,quando o mesmo seja integrado em Reserva Agrícola Nacional por instrumento degestão territorial cuja publicação ocorreu em data posterior à sua aquisiçãopelos Expropriados, devendo o mesmo ser avaliado como solo apto para outrosfins, nos termos do disposto no artigo 27.º do mesmo Código. A inserção de umterreno na Reserva Agrícola Nacional não é equiparável à situação dos solosclassificados como zona verde, de lazer ou para instalação de infraestruturas eequipamentos públicos por plano municipal de ordenamento do território, uma vezque o legislador fixou um critério específico para o cálculo da indemnização daexpropriação destes últimos. Por conseguinte, a proibição de construção,restrições ou condicionamentos à utilização dos terrenos integrados em área deReserva Agrícola Nacional são uma mera consequência da vinculação situacionalda propriedade que incide sobre eles, não se considerando que possam gerarqualquer direito de indemnização autónomo. Deste modo, a aplicação do critériode avaliação dos solos previsto para os solos aptos para construção não resultade uma imposição constitucional, fundada nos princípios fundamentais da justaindemnização e da igualdade. VOTO VENCIDO.”
E ainda
“…III - DECISÃO
23. Pelo exposto, acordam em: a) não julgar inconstitucional a «interpretação efetuada dos artigos 23.º, n.º 1, 25º, nº 2 e 26º, nº 12, quando se considera não se poder avaliar o terreno expropriado como apto para construção, nem aplicar por analogia o preceituado no art. 26º, nº 12 do C.E., mesmo que tal terreno cumpra os requisitos gerais do seu art. 25º, nº 2, quando o mesmo seja integrado em Reserva Agrícola Nacional por instrumento de gestão territorial cuja publicação ocorreu em data posterior à sua aquisição pelos Expropriados, devendo o mesmo ser avaliado como solo apto para outros fins, nos termos do disposto no artigo 27º do C.E»;…”
Por isso, as palavras que transcrevemos, de Joaquim Fernando da Cunha Guimarães, na Revista Electrónica n.º 53, de Junho de 2010, são demasiado importantes para serem ignoradas:
