Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
O tema partilha tem sido recorrentemente referido, e bem, na atividade de mediação imobiliária.
Temos observado uma mudança de mentalidade dos intervenientes neste segmento do imobiliário, o que é positivo. No entanto, tem-se resumido a uma atitude “interpares”, o que se revela insuficiente para a satisfação das necessidades dos clientes.
Por este motivo, achamos importante, pela sua atualidade, partilhar o artigo que escrevemos há alguns meses para massimoforte.com:
“A atividade de um avaliador imobiliário consiste em estimar o valor de ativos imobiliários. Estes ativos podem revestir-se de diversas formas, passando por apartamentos, moradias, terrenos, armazéns, indo até ativos mais específicos, como é o caso, por exemplo, de uma unidade hoteleira. Tradicionalmente, são três os métodos adotados para a estimativa, cada um deles com variantes e especificidades próprias. Esses métodos, de todos conhecidos, são o método comparativo de mercado, o método do rendimento e o método do custo.
Em qualquer um deles existe uma palavra que é comum a outra atividade nobre do mercado imobiliário, a atividade de angariação. A palavra é prospeção!
A prospeção consiste em verificar na envolvente de um determinado ativo imobiliário outros ativos que possam ser comparados com o ativo em avaliação. Talvez com um pequeno exemplo possamos explicar melhor. Se estivermos a avaliar um apartamento poderemos procurar na sua envolvente valores de venda e de arrendamento de apartamentos com tipologias e características semelhantes.
Os valores obtidos são normalmente os designados “asking price”, preços pedidos, que revelam sempre um desajustamento com o preço efetivamente pago. Bem, e a quem recorremos, com frequência, para nos ajudar nesta tarefa? Às empresas e aos colaboradores das empresas de angariação e mediação imobiliária.
São uma fonte excelente de informação e são imprescindíveis ao nosso trabalho.
No entanto, trabalhar com “asking prices” é pouco rigoroso e pode prejudicar fortemente o trabalho de avaliação. E nesta matéria a angariação e mediação imobiliária pode ser uma ajuda estruturante para os avaliadores de imóveis, nomeadamente com a informação dos verdadeiros valores de transação.
Mas será somente uma relação com um sentido? Achamos que não.
A nossa prática diária demonstra que algumas vezes, mais vezes que o desejável, a informação prestada pelos angariadores e mediadores imobiliários ao mercado é imperfeita, com algumas deficiências que podem desvirtuar fortemente uma análise do mercado imobiliário.
As lacunas normalmente encontradas são ao nível das definições de áreas e de rentabilidades oferecidas.
Saliente-se a este nível, o papel da International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC), grupo internacional de organizações profissionais e sem fins lucrativos que trabalham em conjunto para desenvolver e incorporar um único padrão de medição propriedade. Já foi publicado o código de medição de propriedade para escritórios e está para consulta o código de medição para o mercado residencial.
Neste aspeto, os avaliadores imobiliários poderão ser uma grande ajuda.
Resumindo, os avaliadores imobiliários precisam dos angariadores imobiliários para obterem informação; os angariadores imobiliários precisam dos avaliadores para poderem fornecer ao mercado uma informação mais fiável. É uma relação claramente biunívoca.
Gostaríamos muito de dizer que a relação entre a classe de avaliadores e angariadores imobiliários é de confiança mutua, transparente e solidária, mas não podemos.
O objetivo deste artigo não é recriminar qualquer uma das classes mas sim estabelecer pontes para um diálogo franco e assertivo.
Ambas têm muito a ganhar.
Deixamos aqui a nossa sugestão: a elaboração de acordos de parceria entre profissionais, o mais descentralizados possível:
– As empresas de angariação imobiliária comprometer-se-iam a fornecer ao avaliador a informação, de forma clara e transparente, de valores pedidos e de valores efetivos de venda ou arrendamento, contribuindo para a prospeção de forma decisiva;
– Os avaliadores imobiliários tratariam e homogeneizariam a informação e, com devida salvaguarda do dever de confidencialidade, colocariam ao dispor dos angariadores imobiliários as conclusões da sua prospeção.
Modestamente, acho que contribuiria para uma melhor clarificação do mercado imobiliário.
Não existirá português que não tenha sido fustigado, nos últimos anos de crise, com a palavra “imparidade”.
O conceito de “imparidade” (excedente da quantia escriturada de um ativo em relação à sua quantia recuperável) agrega um conjunto de noções que se tornam decisivos para o seu completo esclarecimento.
As metodologias para a determinação do valor da perda por imparidade demonstram inequivocamente a transversalidade de conhecimentos dos técnicos avaliadores de património, que devem dominar as noções de “quantia recuperável”, “justo valor”, “valor de uso”, “quantia escriturada” e “depreciação”.
Estas noções encontram-se perfeitamente enquadradas nas normas contabilísticas e de relato financeiro NCRF 7 e NCRF 12:
“Depreciação (amortização): é a imputação sistemática da quantia depreciável (custo de um ativo, ou outra quantia substituta do custo, menos o seu valor residual) de um ativo durante a sua vida útil.
Justo valor: é a quantia pela qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transação em que não exista relacionamento entre elas.
Quantia escriturada: é a quantia pela qual um ativo é reconhecido no Balanço, após a dedução de qualquer depreciação/amortização acumulada e de perdas por imparidade acumuladas inerentes.
Quantia recuperável: é a quantia mais alta de entre o preço de venda líquido de um ativo e o seu valor de uso.
Valor residual: de um ativo é a quantia estimada que uma entidade obteria correntemente pela alienação de um ativo, após dedução dos custos de alienação estimados, se o ativo já tivesse a idade e as condições esperadas no final da sua vida útil.”
Já o “valor de uso” é definido como um “valor presente dos fluxos de caixa futuros estimados, que se espere surjam do uso continuado de um ativo e da sua alienação no fim da vida útil”
Existem ainda dois aspetos importantes a ter em conta quando se realizam testes de imparidade.
O primeiro aspeto a considerar é a estimativa da taxa de atualização a que devem ser descontados os "cash-flow" quando pretendemos encontrar o valor de uso. Uma alternativa é utilizar o modelo CAPM - Capital Asset Pricing Model, que estima a taxa de retorno mínima por forma a satisfazer as expectativas dos investidores.
Um segundo aspeto a verificar é se os testes de imparidade podem ser feitos de uma forma isolada ou em conjunto com outros bens. Acontece muitas vezes que só grupos de bens, e não bens de forma isolada, têm capacidade para gerar fluxos de caixa. Estes conjuntos chamam-se unidades geradoras de caixa, e os testes devem ser aplicados a estas unidades.
Mas, o que são unidades geradoras de caixa? Exemplificando:
Uma empresa fabrica o produto XPTO, entre outros, que é exclusivamente fabricado pelas máquinas A, B e C (para simplificar, é um pequeno grupo de ativos que geram fluxos de caixa). O que gera fluxos de caixa é a venda do produto XPTO e não cada uma das máquinas por si só. Estamos então na presença de uma unidade geradora de caixa, constituída pelas máquinas A, B e C.
Esta é a situação mais simples, mas pode ocorrer que, por exemplo, a máquina A também faça parte do processo de fabrico de outro produto XPTO1. Como resolver?
Uma sugestão seria ver qual o peso da máquina A nos ativos afetos a cada uma das unidades geradoras de caixa.
Se uma perda de imparidade for determinada pelo valor de uso terá que ser feita para um determinado ativo ou para os ativos que constituam uma unidade geradora de caixa.
Finalmente, a estimativa do justo valor e os testes de imparidade devem ser da responsabilidade de peritos avaliadores credenciados, quer de imóveis quer de máquinas e equipamentos.
</style>No artigo de hoje gostaríamos de partilhar um sítio dainternet com informação interessante para o setor imobiliário, nomeadamentepara quem quer investir fora do seu país de origem. </div>
O grande interesse está na informação financeira quepartilha, de todos os países, sobre variadas vertentes, bem como também dasoportunidades de negócio que promove.
Na semana em que o mercado imobiliário se preocupou, e bem, com o Orçamento do Estado, decidimos verificar como é que algumas unidades hoteleiras estão valorizadas.
Recorremos, para isso, à informação prestada pela CMVM relativamente à valorização das carteiras de fundos de investimento imobiliários.
Particularizamos oHotel Porto Palácio, que está classificado como 5 estrelas e, segundo a página oficial, tem 251 quartos. Atualmente vale cerca de 131.500€ por quarto o que parece algo exagerado face às métricas usualmente utilizadas.
Achamos também estranho que, quando as taxas de ocupação e o RevPar melhoraram na cidade do Porto, o valor do Hotel Porto Palácio tenha diminuido:
